Caparra confirmatoria e inadempimento
Di norma nei contratti di compravendita immobiliare il promittente acquirente «In sede di sottoscrizione del preliminare – spiegano all’Ance – si obbliga a versare una certa somma di denaro (o quantità di altre cose fungibili) a titolo di caparra confirmatoria (rif. art. 1385 cod. civ.) che gli verrà restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di adempimento del contratto definitivo.
Si tratta di una clausola avente la funzione di rafforzare l’efficacia del contratto dal momento che al verificarsi dell’inadempimento, a prescindere dalla prova dell’eventuale danno subito e senza dover ricorrere all’autorità giudiziaria, la parte inadempiente potrà recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o l’acquirente potrà chiedere il doppio di quella versata) che in tal modo rappresenta una sorta di liquidazione convenzionale del danno». Così facendo la parte non inadempiente può evitare le lungaggini dell’iter giudiziario e la necessità di fornire la prova dei danni subiti nell’incertezza tra l’altro dell’entità del risarcimento che il giudice eventualmente potrà assegnare.
«In alternativa al recesso – spiegano all’Ance – che si configura quale rimedio stragiudiziale all’inadempimento, la parte che intende ottenere l’adempimento può invece chiedere la risoluzione giudiziale del contratto e il risarcimento dei conseguenti danni che dovranno però essere provati. Una volta optato per la richiesta all’autorità giudiziaria dell’esecuzione del contratto o della sua risoluzione, dottrina e giurisprudenza si sono spesso interrogate sulla possibilità o meno per la parte richiedente di poter in ogni caso pretendere, oltre al risarcimento dei danni, la ritenzione della caparra a maggior ragione quando la prova del danno non dovesse andare a buon fine». La più recente giurisprudenza «ha ritenuto di esprimersi nel senso dell’alternatività – concludono all’Ance – e quindi non della complementarità dei rimedi messi a disposizione della parte lesa nel senso che ove venga chiesta la risoluzione del contratto si perde il diritto a ritenere la caparra in quanto il risarcimento del danno andrà calcolato secondo le norme generali previa dimostrazione dell’esistenza e dell’ammontare del medesimo».
Fonte: NewsPages
ho acquistato un appartamento usato, nelle visite sempre effettuate con molta difficoltà sembrava tutto a posto, poi quando si è svuotato ho riscontrato la mancanza di una porta a vetri e delle tapparelle rotte… è possibile ottenerne il ripristino?
Buongiorno, con il termine “acquistato” si indica un momento preciso della compravendita, se lei è già proprietario ed ha già firmato il rogito notarile, purtroppo, non ha alcun diritto da far valere, se si è avvalso di un’agenzia per l’intermediazione può chiedere alla stessa di informare il vecchio proprietario e chiedere se è possibile la sostituzione delle tapparelle rotte e del resto, ma esclusivamente a titolo di “piacere” in quanto lei ha acquistato così come visto e piaciuto. Nel caso invece siate nella fase di preparazione all’atto e abbiate stipulato un preliminare con versamento di caparra confirmatoria, Le consiglio di inviare immediatamente una raccomandata al proprietario indicando le anomalie da lei riscontrate con la richiesta di provvedere alla riparazione, che per legge, gli spetta, se nonostante la raccomandata, il proprietario non volesse scendere a patti, potrà detrarre la cifra quantificata (tramite fattura o preventivo) dalla somma che ancora gli deve per il passaggio di proprietà.
Saluti.