Portabilità dei mutui, ora si può

Con il decreto Bersani è stata introdotta la libertà per il debitore di cambiare istituto di credito senza alcun onere e senza perdere i benefici fiscali. Per far fronte alla crescente richiesta dei ‘mutui di sostituzione’, la maggioranza degli operatori hanno avviato una campagna di rinegoziazione dei mutui, proponendo una riduzione del tasso, l’allungamento della durata del finanziamento, o la sospensione del pagamento delle rate per un certo periodo.
Portabilità dei mutui, finalmente si può. Con il decreto Bersani è stata introdotta la libertà per il debitore di passare da un istituto di credito all’altro senza oneri e senza perdere i benefici fiscali. Una libertà che può sembrare ovvia, ma che non lo era prima dell’entrata in vigore del decreto legge 7/07. Infatti, il meccanismo utilizzato da tale norma è quello della surrogazione per volontà del debitore, ai sensi dell’art. 1202 c.c. Questo è un istituto già previsto dall’ordinamento, ma che fino ad oggi non era applicabile nei rapporti con gli istituti di credito a causa di apposite clausole, che generalmente venivano inserite nei contratti di mutuo da parte degli stessi istituti.
Con l’entrata in vigore della legge è data facoltà al debitore di cambiare banca o istituto finanziario e viceversa, alla ricerca di soluzioni più vantaggiose e senza alcuna spesa. La banca non può opporsi ed inoltre il cambiamento deve avvenire senza oneri per il debitore, il quale non perde neppure i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto.

Alla luce di questi grandi cambiamenti gli istituti di credito si sono adeguati ed hanno messo sul mercato una serie di prodotti vantaggiosi per la clientela. Tali prodotti permettono a chi ha già un mutuo in essere di poterlo sostituire rinegoziando sia la rata che la durata. Il cambiamento senza oneri, però, è soggetto a tre condizioni. Il nuovo mutuo e la quietanza del vecchio mutuo devono risultare da atto avente data certa. Nel nuovo mutuo va indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata dal nuovo istituto finanziario. La quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
Il decreto legge dispone anche che possono essere sostituiti qualsiasi tipo di finanziamento (non solo per i mutui) e che il vecchio istituto in nessun modo ha facoltà di opporsi alla scelta del cliente. Inoltre, si mantiene la vecchia iscrizione ipotecaria, annotando a margine di essa la surrogazione. Tale annotazione può avvenire semplicemente presentando all’ufficio dell’agenzia del Territorio una copia autentica dell’atto di surrogazione. Una delle rivoluzioni legate al decreto Bersani prevede inoltre il divieto di clausola penale nel caso di estinzione anticipata dei mutui immobiliari. Un passaggio davvero importante. Andiamo a capire cosa cambia.

Il divieto vale a decorrere dai contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 ma solo per l’acquisto della 1° casa, (quindi dove si trova la nostra residenza). Non vale invece per mutui con finalità di acquisto di seconda abitazione, ristrutturazioni, scambio, investimento, disponibilità di capitale.
Quindi se il mutuo risale a prima del 2 febbraio c’è speranza di un accordo. Nel caso in cui l’accordo non arrivi, sarà la Banca d’Italia a stabilire la misura della penale.

DOMANDE:
1) Le sembrano soluzioni efficienti?
2) Cosa propone il vostro istituto?

Enrico Quadri – Consigliere delegato di TREE Finance e Amm. Delegato di Rexfin e Gabetti Finance
La ricerca di più strumenti da offrire ai risparmiatori in un periodo così particolare del mercato del credito alla casa, non è casuale. Data l’attuale situazione di incertezza sui mercati e sui tassi, in questi primi mesi dell’anno la scelta dei mutuatari é rivolta soprattutto al tasso fisso che copre oltre l’80% del mercato. Le nostri due reti di mediazione creditizia stanno offrendo una consulenza che va a mirare soluzioni e strumenti che gli istituti di credito stanno velocemente adattando anche in base alle nuove ed importanti iniziative prese dal Governo attuale e da quello precedente.

Marco Rognini – Direttore Commerciale Rexfin
Fra le varie soluzioni di oggi, riteniamo interessante lo strumento del mutuo di sostituzione con l’aggiunta di extraliquidità. Infatti oggi la richiesta di rinegoziare il mutuo nasce sostanzialmente dall’esigenza del mercato di poter accedere ad nuove iniezioni di liquidità e nel contempo poter anche abbassare le rate del mutuo. In sostanza si tratta di una doppia finalità che può venir soddisfatta con prodotti di questo genere e che aiuta le famiglie a risolvere problemi ed esigenze da affrontare nell’immediato. D’altra parte se parlassimo solo di pura sostituzione del mutuo allora si potrebbe anche far ricorso alla surroga.

Gianfranco Dote – Direttore Commerciale Gabetti Finance
Effettivamente da oltre un anno esiste la surroga che solo oggi , tuttavia, comincia a rodarsi diventando interessante anche per Clienti di profilo medio-alto senza grossi problemi con la rata del mutuo. L’accordo quadro Governo-ABI in tema di rinegoziazione e il business delle sostituzioni riflettono un fenomeno sempre più attuale: la volontà delle famiglie di mantenere un impegno mensile compatibile con consumi anche non primari come le vacanze (gli italiani spenderanno quest’anno più di tedeschi e francesi). Le reti di mediazione come le nostre, più che le banche, sanno aiutare la Clientela a soddisfare proprio queste esigenze.

Fonte: Quotidiano Il Firenze del 5 Giugno 2008