La nuda proprietà
Nel codice civile l’usufrutto è regolato dagli articoli 978 e seguenti: chi compra lascia, in cambio di uno sconto sul prezzo di acquisto (vedi tabelle), l’immobile nella disponibilità di chi lo vende, per un certo numero di anni o (caso più frequente) per tutta la vita del venditore. Il pagamento può consistere, anziché nel versamento di contanti, nel riconoscere al venditore una rendita vitalizia. Allo scadere dell’usufrutto l’immobile passa nella completa disponibilità di chi lo ha acquistato, e che quindi può realizzare un capital gain duplice: il primo, deriva dalla rivalutazione del valore dell’immobile, il secondo, rappresenta lo sconto con cui si è acquistato a suo tempo.
Le spese di manutenzione dell’immobile sono suddivise come nei contratti di locazione: al nudo proprietario tocca la manutenzione straordinaria, con il diritto di avere dall’usufruttuario un indennizzo annuo pari all’interesse legale (dal gennaio 2008 il 3%, precedentemente, dal gennaio 2004, il 2,5%) sui costi sostenuti, all’usufruttuario toccano le spese ordinarie. Le spese fiscali (Irpef e Ici) invece sono sempre a carico dell’usufruttuario.
L’acquisto della nuda proprietà presenta un notevole vantaggio fiscale: infatti si paga solo una percentuale dell’imposta di registro. Questa percentuale dipende dall’età di chi mantiene l’usufrutto; più questi è giovane, più, come mostriamo nella tabella, è alta la percentuale di valore che il Fisco riconosce all’usufrutto.
Valori dall’1 gennaio 2008
| Età dell’usufruttuario (anni) | Coefficiente | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
| da 0 a 20 | 31,75% | 95,25% | 4,75% |
| da 21 a 30 | 30,00% | 90,00% | 10,00% |
| da 31 a 40 | 28,25% | 84,75% | 15,25% |
| da 41 a 45 | 26,50% | 79,50% | 20,50% |
| da 46 a 50 | 24,75% | 74,25% | 25,75% |
| da 51 a 53 | 23,00% | 69,00% | 31,00% |
| da 54 a 56 | 21,25% | 63,75% | 36,25% |
| da 57 a 60 | 19,50% | 58,50% | 41,50% |
| da 61 a 63 | 17,75% | 53,25% | 46,75% |
| da 64 a 66 | 16,00% | 48,00% | 52,00% |
| da 67 a 69 | 14,25% | 42,75% | 57,25% |
| da 70 a 72 | 12,50% | 37,50% | 62,50% |
| da 73 a 75 | 10,75% | 32,25% | 67,75% |
| da 76 a 78 | 9,00% | 27,00% | 73,00% |
| da 79 a 82 | 7,25% | 21,75% | 78,25% |
| da 83 a 86 | 5,50% | 16,50% | 83,50% |
| da 87 a 92 | 3,75% | 11,25% | 88,75% |
| da 93 a 99 | 2,00% | 6,00% | 94,00% |
La gestione di questo tipo di contratto crea però non pochi problemi: si rischia di litigare sulla suddivisione delle spese e, se si compra a prezzi troppo bassi, si rischiano anche liti con gli eredi.
Una fattore fondamentale nell’acquisto della nuda proprietà è quello di NON concedere l’usufrutto, ma il diritto di uso o di abitazione, due diritti personali previsti dagli articoli 1021 e seguenti del codice civile, che pur avendo lo stesso funzionamento dell’usufrutto presentano meno rischi per il nudo proprietario. Infatti non è possibile cedere ad altri questi diritti.
Buongiorno,
dopo i primi 4 anni in affitto il mio proprietario vuol dare disdetta al contratto invece di rinnovarlo per altri 4 poichè dovrebbe sposarsi ed abitare la casa, ma siccome la decisione richiede un pò di tempo vorrebbe stipularne uno nuovo, come di usufrutto gratuito, per concedermi di occuparla ancora pattuendo un canone di locazione più basso!
Quale rischio sto correndo? Così può buttarmi fuori quando vuole e improrogabilmente entro i termini da lui fissati?
Attendo risposta e grazie.
LOREDANA
Cara Loredana, è nel diritto del locatore richiederti l’immobile in caso che questo gli serva come abitazione principale, probabilmente ti sta proponendo un contratto di comodato che per sua natura è gratuito…quello che poi stabilirete come eventuale canone è un accordo verbale tra voi due. Il comodato prevede che in qualsiasi momento, chi ti ha prestato la cosa può richiederne l’immediata restituzione, pertanto ti invitiamo a cercare sin da ora un altro immobile e restare lì alle condizioni che ti ha proposto per questo periodo di transizione.
Nel caso di acquisto di una nuda proprietà è possibile utilizzarla come garanzia, in paricolare vincolarla con una ipoteca?
Buongiorno Debora, la risposta è si.
saluti
Sono proprietario con l miei 4 fratelli di un quinto di una abitazione. Abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa.
Oggi debbo acquistare un appartamento nello stesso comune dove mi trasferirò dopo il matrimonio. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa.
No Michele, hai già usufruito di tale agevolazione.
saluti
Spett.
ho ereditato l’usufrutto di un appartamento.
Tale appartamento è ad oggi affittato a terze persone.
I nudi propietari mi chiedono oggi se sono stati fatti lavori di rinnovo impianto elettrico.
Volevo sapere se sono a mie spese o no?
ringraziando fin d’ora.
Elena Baruffaldi
ho fatto un compromesso nove anni fa, finalmente sono riuscita ad acquistarla, nel frattempo mi sono sposata ed ho cambiato residenza, nella casa che ho acquistato vive mia madre, molto anziana.
per motivi di salute , vorrei avvicinare mia madre nella zona dove vivo.Posso vendere e acquistare senza cambiare residenza?
devo pagare delle multe se non lo faccio, visto che il prezzo della casa sara’ superiore a quello del compromesso fatto ai tempi.
vi ringrazio anticipatamente
Buongiorno Mimma, ci scusi ma non riusciamo a capire la sua situazione. Lei ha acquistato oggi una casa con le agevolazioni prima casa? in questa casa abita sua madre?..
Se su un terreno in cui due fratelli hanno la nuda proprietà (usufruttario ancora in vita) decidono di costruire due appartamenti possono in qualche modo intestarseli a proprio nome oppure rimangono comproprietari al 50%.
Grazie mille
Buongiorno.
Vorrei sapere se, e se si quanto, è necessario rivedere il coefficiente relativo all’età del usufruttuario in caso questi siano in due (marito e moglie 76 e 75 anni). Da molte parti leggo che è necessario prendere il più giovane dei due e fare i calcoli, altri dicono di fare i medesimi calcoli e dopo applicare uno sconto….ma di quanto?
grazie mille
Buongiorno, l’usufruttuario ha il dovere di pagare l’affitto al nudo proprietario? se si in quale percentuale?
Il nudo proprietario puo’ sfrattare l’usufruttuario?
Grazie
Maria
Buongiorno, mio marito nell’anno 2000 mi ha donato il 50% della nuda proprietà del fabbricato in cui abbiamo la residenza. Preciso che tale decisione è stata dettata dal fatto che per terminare l’abitazione ancora al grezzo avanzato ho investito cospicue somme mie personali che avevo prima del matrimonio. Ora siamo in fase di separazione e con grande stupore mi è stato notificato un atto di citazione da parte di un legale nominato dai suoceri (usufruttuari) che sostengonoche occupiamo l’abitazione (preciso che ci sono due diversi civici il mio dove ho residenza e quello dei suoceri) abusivamente chiedendoci i danni e un corrispettivo da pagare pari ad € 60.000,00 oltre ad interessi. Tenga conto che fin da quando è stata varata l’ICI la stessa è stata pagata dalla sottoscritta così come tutte le tasse sul fabbricato facendomi sottoscrivere dai suoceri una dichiarazione “bonaria” che dette imposte siamo io e mio marito a pagarle personalmente senza nulla chiedere a rimborso da loro così come tutti i lavori di sistemazione fabbricato. Ad oggi comunque mi ritrovo anche senza acqua calda perchè la caldaia ormai vetusta dal tempo (25 anni) si è rotta a chi spetta tale spesa.
Ringrazio anticipatamente per l’attenzione.
Martina
Buongiorno,sono nudo proprietario di una casa suddivisa in due appartamenti e l’usufruttuario (sempre su tutta la casa) è mio padre. Nel 2005 mi sono sposato e ho continuato a vivere in questa casa insieme a mia moglie in uno degli appartamenti (io ci abito da quando la casa è stata costruita negli anni ’70). Ci siamo intestati tutte le utenze per quanto riguarda i nostri consumi e mio padre si è intestato le sue utenze e ha pagato ciò che riguarda i suoi consumi. Ora vorrei sapere una domanda riguardante la manutenzione della caldaia. Da quando ci siamo sposati ogni appartamento ne ha una distinta, prima ce n’era una sola (quella che stiamo usando noi e che è sempre stata di mio padre; lui dal 2005 ne ha acquistata un’altra). A chi spetta il compito di effettuarla, o meglio, chi deve sostenere la spesa di suddetta manutenzione? A me in quanto uso l’appartamento e già rispondo dei consumi pur non avendo la piena proprietà di esso o comunque nessun altro diritto sull’immobile o a mio padre a cui comunque la caldaia è intestata (l’ha acquistata lui più di 15 anni fa, ha sempre fatto la manutenzione a suo nome, ma da quanto mi sono sposato e abbiamo separato gli impianti non ne vuole sapere di continuare a sostenere questo costo)? Avendo mio padre l’usufrutto su tutta la casa ed essendo la manutenzione della caldaia una spesa ordinaria, non toccherebbe a lui effettuarla? Non dovrebbe sostenere tutte lui le spese inerenti la conservazione dell’immobile in buono stato, quindi includento manutenzioni ordinarie varie tra cui anche quella della caldaia?
Vi ringrazio per l’attenzione al mio quesito.
Luca
Vorrei sapere se,concedendo usufrutto ai miei figli su immobile di mia proprietà,posso indicare un vitalizio e se posso negli anni vendere l’immobile,saluti e grazie