Gli agenti immobiliari incontrano il Governo

È la prima volta che accade e ha il valore di un riconoscimento ufficiale sia della professione sia del fatto che il mercato immobiliare è un elemento trainante dell’economia italiana. Il tema è stato la fiscalità.
È una grande novità. Per la prima volta nella storia della nostra categoria siamo stati interpellati da una struttura di governo per esprimere le nostre proposte su una riforma che riguarda il mercato immobiliare, e nella fattispecie, la fiscalità. Si tratta di un segno del cambiamento nei rapporti tra l’autorità e gli operatori del settore, ma anche una valorizzazione della nostra professione dopo le negative ‘stangate’ che ci hanno visto protagonisti nelle più recenti iniziative legislative.
È evidente che l’attuale Governo considera il mercato immobiliare un elemento trainante dell’economia italiana e indispensabile il contributo degli operatori. Così come viene data la giusta importanza all’equità fiscale quale elemento di ampliamento del mercato oltre che di giustizia tra i cittadini.
Crediamo quindi che la costituzione della Commissione studio fiscalità imprese immobiliari da parte del ministero dello Sviluppo Economico vada vista proprio in tal senso. Ne abbiamo avuto conferma in occasione dell’audizione che la Consulta nazionale interassociativa dell’intermediazione ha avuto con la Commissione ministeriale.
I rappresentanti di Fiaip-Fimaa e Anama hanno potuto illustrare sia chi siamo e cosa rappresentiamo come categoria sia alcune proposte di modifiche legislative in campo fiscale al fine di migliorare i rapporti tra i nostri clienti e il fisco. La riduzione dell’Iva, e la sottrazione dal reddito dei compensi di mediazione sono le principali novità che la Consulta interassociativa ha proposto alla Commissione, anche come elemento di lotta all’evasione fiscale e all’abusivismo nel campo dell’intermediazione immobiliare.
La Commissione ha preso atto della vitalità della nostra categoria, chiedendo alla Consulta interassociativa di elaborare un documento, che riportiamo integralmente.

Consulta interassoziativa nazionale dell’intermediazione

Gli agenti immobiliari rientrano nella categoria dei mediatori agenti d’affari così come disciplinati dalla legge 39/89 e successive modificazioni. In sintesi, sono abilitati allo svolgimento dell’attività, indipendentemente dalle modalità giuridiche e commerciali con cui la si esercita, tutti gli iscritti all’apposito ruolo presso la Camera di Commercio.
L’entrata dell’agente immobiliare è una provvigione che, a norma del codice civile 1755, si può chiedere ad ambo le parti che sottoscrivono il contratto. Come ribadito dall’Antitrust, la provvigione s’intende un libero prezzo di mercato e come tale sottoposto alla libera trattativa. Non esistono, né possono esistere, tariffari o assimilabili. Va inoltre registrato che nell’ultimo decennio la natura di servizio dell’attività si è accentuata: l’agente immobiliare è sempre meno un puro ‘mediatore’, colui che mette in contatto due o più parti per la definizione di un contratto, è sempre più un erogatore di servizi finalizzati alla conclusione del contratto.
Per servizi s’intende: la stima/valore del bene, il suo posizionamento sul mercato/attività di marketing, la raccolta della documentazione necessaria, il supporto in tutte le fasi della trattativa fino alla conclusione del contratto, anche a supporto degli altri professionisti – per esempio, il notaio – che partecipano all’attività.
Per sua natura l’attività dell’agente immobiliare è direttamente influenzata dalle dinamiche del mercato delle compravendite e delle locazioni. Il mercato immobiliare ha registrato negli anni, a partire dal dopoguerra, cioè da quando è stato professionalmente monitorato (vedi Nomisma), un andamento ciclico: a periodi di forte dinamica delle transazioni e dei prezzi si sono alternati periodi di stasi e di caduta dei valori. Dal 2000 a oggi si è assistito a una crescita particolarmente significativa trainata dal basso costo del denaro, mutui mai così bassi dal dopoguerra, e dal positivo andamento dei mercati internazionali.
Da un anno assistiamo a un rallentamento del mercato anche conseguente a eventi di natura internazionale che hanno, fra l’altro, portato a un caro mutui. Va inoltre registrata una caratteristica, tutta italiana, del mercato immobiliare e cioè l’alta propensione della famiglia italiana all’acquisto della casa (oltre l’80% delle famiglie è proprietario dell’immobile in cui vive).
A quanto sopra va aggiunta l’osservazione che lo smobilizzo dei patrimoni immobiliari di enti e istituzioni, che ha segnato gli anni ‘90, ha portato a una contrazione dell’offerta di locazione, in particolare della fascia a basso costo, e a una crescente finanziarizzazione del mercato. L’avvento di nuovi player, gestori che devono mettere a reddito il bene immobiliare, e quello, fra l’altro, dei fondi immobiliari hanno portato a uno spostamento progressivo del bene mattone da bene patrimoniale puro a bene da reddito, con tutti i significativi cambiamenti che ha comportato e comporterà per il mercato. Non ultimo un aumento degli affitti che in presenza di un immobilismo dei salari sta ingessando il mercato.
Quanto sopra, quindi, rappresenta solo alcuni spunti di riflessione per far comprendere la complessità del settore: per volume, oltre il 10% di partecipazione al Pil; per numeri e specificità di filiera, dai costruttori agli esperti di finanzia immobiliare; per l’alto coinvolgimento sociale: l’utente tipo è la famiglia e comunque la casa è un bene primario; per la sua esposizione agli andamenti del mercato sia finanziario sia internazionale.
Premesso che con DM 20 febbraio 2008 è stata costituita la Commissione di Studio sulla fiscalità diretta e indiretta nelle imprese immobiliari. Premesso che in questi ultimi anni interventi legislativi (Bersani, antiriciclaggio) hanno comportato significativi aggravi gestionali e di responsabilità per le agenzie immobiliari e che le politiche fiscali non stanno certo contribuendo a sostenere e sviluppare il settore, si chiede che siano attivate misure atte a rivitalizzare il mercato e in particolare misure dirette a ridurre il costo fiscale degli immobili e a favorire in qualche modo la mobilità e lo sviluppo dell’edilizia abitativa.

• Tassazione dei redditi da locazione. Introduzione di una imposta sostitutiva del 20%, in luogo dell’attuale sistema di tassazione, secondo il quale il reddito dei fabbricati locati (ridotto forfettariamente del 15%) concorre alla formazione del reddito complessivo del contribuente.
• Imposta di registro sulle locazioni. Unificazione della misura dell’imposta di registro sulle locazioni di immobili (attualmente la misura dell’imposta proporzionale è dell’1%, per gli immobili strumentali, e del 2% per gli altri immobili).
• Iva su acquisti prima casa dal costruttore. Riduzione dell’aliquota Iva per l’acquisto della prima casa dal costruttore (attualmente pari al 4%) alla misura dell’imposta di registro (pari al 3%).
• Iva su provvigioni intermediazione per acquisti prima casa. Riduzione dell’aliquota Iva sulle provvigioni per l’intermediazione per la prima casa, nella stessa misura prevista per l’acquisto dal costruttore (4%; aliquota della quale è stata sopra richiesta la riduzione alla stessa misura (3%) più tassa di registro fissa.
• Meccanismo del ‘prezzo-valore’ nelle compravendite soggette a Iva. Applicazione del c.d. ‘prezzo-valore’ (valore automatico derivante dalla rendita catastale rivalutata) anche alle compravendite di immobili a uso abitativo, il cui acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’impresa, arte o professione, anche nei casi di cessione Iva imponibile, eventualmente mediante introduzione di un credito di imposta per l’acquirente, pari alla differenza tra l’Iva pagata e quella calcolata sul valore automatico.
• Imposta di registro su acquisti seconda casa. Riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro sugli acquisti di immobili a uso abitativo diversi dalla prima casa (attualmente al 7 per cento).
• Detraibilità interessi passivi mutui prima casa. Eliminazione del limite di detraibilità degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto della prima casa, attualmente pari a 4.000 euro.
• Detraibilità dei compensi di intermediazione per acquisti prima casa. Eliminazione (o, comunque, aumento) del limite di detraibilità (che attualmente è pari a 1.000 euro) dei compensi pagati a tutti i soggetti abilitati di intermediazione immobiliare, per l’acquisto della prima casa.

Fonte: Attico Informa, articolo di Luciano Passuti – Presidente Onorario Fiaip