Mercato immobiliare italiano

Più lenta, nelle grandi città, la dinamica delle compravendite. Colpa dei prezzi alti e del rincaro dei mutui. Ma i protagonisti del settore spiegano ad Attico Informa perché non hanno paura del futuro.
Il mercato non è in crisi, ma attraversa una fase di riflessione. I prezzi sono piuttosto alti ovunque e non ha certo migliorato la situazione il rincaro dei mutui. Che restano la forma principale d’acquisto, con la sola eccezione di Napoli, ma sono di difficile accesso per le giovani coppie. Le quali, a loro volta, cercano casa nell’hinterland dei grandi centri urbani, a patto che siano ben serviti dai mezzi di trasporto.
Gli acquisti degli immigrati stranieri non decollano, se non in alcune zone e per alcune etnie. Infine, omogeneità di pensiero sulla considerazione che la crisi dei mutui americani subprime non ha specifici riflessi sul mercato immobiliare italiano. Se non, in qualche caso, sul piano psicologico (‘perché la gente si preoccupa rispetto a qualcosa che non capisce molto bene‘, ha detto un intervistato) o per le conseguenze nell’ambito economico e finanziario. Questa, in sintesi, la fotografia del mercato immobiliare nelle principali città italiane che si può trarre dal sondaggio condotto da Attico Informa presso alcune importanti agenzie di compravendita. A detta di quasi tutti coloro che hanno risposto alle nostre domande, comunque, il rallentamento non è destinato a durare a lungo e le prospettive nel medio periodo, per quanto valutate con una certa cautela, restano positive.
Per gli operatori del settore, dunque, si tratta di aggiustare il tiro, accettando una dinamica più rilassata, basata su trattative che prevedono tempi più lunghi del consueto. Perché è innegabile che la clientela si è fatta più cauta e i ‘titolari di redditi medio-alti e dotati di ragionevoli sicurezze finanziarie’, come li ha definiti un altro interlocutore, i soli a poter accedere ad acquisti di un certo livello con un’adeguata tranquillità, non sono probabilmente un numero infinito.

Milano: dinamica sempre più selettiva. A Milano, la fase attuale può essere definita riflessiva. ‘I tempi delle trattative si sono allungati. Quando si tratta di decidere di acquistare, le persone fanno molte visite, vedono molti appartamenti e si prendono del tempo. E se prima riuscivamo a vendere un alloggio in tre mesi oggi ce ne vogliono sei’. Secondo Lionella Maggi, titolare dello Studio Maggi, lo standard di base è quello che va da appartamenti di pregio, con un valore che supera il milione e mezzo di euro, ai piani alti, con box e terrazza, fino ai bilocali con cucina intorno agli 80 metri quadri.
‘Il classico appartamento da investimento ha perso attrattiva’, spiega Maggi. ‘Vanno molto i bilocali per giovani coppie o piccole famiglie, con una bella cucina che fa anche da salotto. Le famiglie più numerose tendono invece ad andare in periferia o addirittura fuori città. Del resto, l’offerta è piuttosto ampia e ci sono molti immobili nuovi. Basta pensare a Santa Giulia, a viale Padova, alla zona Vicentina e alla Bovisa’.
Sostanzialmente d’accordo con la collega Mauro Danielli dello studio La Lombarda, molto attivo in Brianza. Anche per lui il fattore tempo è il primo elemento che distingue il mercato di oggi da quello di un anno fa. Il cliente, infatti, durante la contrattazione guarda le possibili opportunità che può trarre ed è più selettivo. ‘È una dinamica’, chiarisce Danielli, ‘che riguarda tutti gli immobili del comparto residenziale. E se prima dell’innalzamento dei mutui il mercato del prodotto di fascia bassa, completamente sostenuto dal credito, aveva una dinamicità più elevata, adesso si è uniformato agli altri’.
In generale, comunque, la situazione non preoccupa più di tanto. ‘Il mercato è sempre ciclico, quindi anche questo ciclo finirà’, afferma l’operatore. ‘E credo che non ci vorrà molto, visto anche che il sistema bancario internazionale sta reagendo in maniera efficace per ridare liquidità al mercato e mantenere il costo dei mutui a livello basso. Questo è di buon auspicio per il ritorno del mercato a dinamiche normali’.
In realtà, bisogna tenere presenti gli ultimi dieci anni di crescita continua. Confrontare il mercato di quest’anno con quello dell’anno scorso è fuorviante, perché quello era un mercato di picco, che ha fatto registrare il maggior numero di compravendite dal dopoguerra a oggi. ‘Secondo le stime di alcuni istituti, si parla di una contrazione delle compravendite nell’ordine del 3/5%, ma anche con questa riduzione siamo di fronte a un numero di affari conclusi vicino a quota 800 mila e ricordo bene che negli anni Novanta quando arrivavamo a 500 mila eravamo molto contenti’, spiega Danielli che fornisce alcuni elementi anche sulla tipologia di clientela: ‘sul nuovo, specialmente in periferia e fuori città, dove ancora si trovano opportunità tra 2.200 e 2.500 euro al metro quadro, la fa da padrona la famiglia di nuova costituzione. Mentre sul prodotto più ricco l’acquirente è intorno ai 50 anni, non fa lavoro dipendente e ha una buona capacità di spesa’.
Il mercato degli stranieri, infine, è abbastanza attivo. In particolare, quello che a fronte di una situazione regolare, cioè un lavoro fisso, può usufruire di alcune agevolazioni e forme di finanziamento. La quota di acquisti da parte di stranieri supera il 15% e, più che la zona, a determinare l’acquisto è sempre il prezzo.

Torino: la boa della riconversione. ‘La situazione del mercato immobiliare torinese è strettamente collegata al piano regolatore, che prevede la riconversione di vecchie fabbriche, e in particolare della Fiat, collocate lungo le cosiddette spine, ovvero i vecchi percorsi ferroviari’, racconta Enrico Martucci, titolare dell’Agenzia Oltrepocase. Se questo, da un lato, ha significato l’immissione sul mercato di 20 mila nuovi alloggi in quelle aree, dall’altro ha creato scompensi nelle zone, come per esempio il centro e l’Oltrepo, dove non c’è possibilità di riconversione. ‘Tutti i quartieri riconvertiti, fanno concorrenza a quelli vecchi, anni Sessanta, Settanta, anche di pregio, tipo la Crocetta, Cenisia e la zona adiacente a corso Montecucco’, sottolinea infatti Martucci.
Resta comunque il fatto che i torinesi sono buoni risparmiatori e la città è patrimonialmente ricca, quindi il mercato residenziale è stabile e positivo. In lieve flessione, invece, quello degli stranieri, dopo un 2006 che aveva visto l’accensione di oltre 5 mila mutui casa da parte di cittadini extracomunitari. Ma, in sostanza, nonostante qualche perplessità sull’operato del governo, che ‘ha giocato la sua parte nel far venir meno il mercato speculativo, che prima era piuttosto fiorente’, il responsabile di Oltrepo’ guarda al futuro con una certa tranquillità: ‘il trend di crescita del mercato, che è stato esponenziale dal 1995 al 2006, oggi è più lento, ma dovrebbe comunque progredire ancora’.
Dal canto suo, Lucia Vigna dell’agenzia omonima, segnala tra le cause delle attuali difficoltà sia i prezzi alti sia la necessità di mutui molto elevati e di lunga durata. ‘Oggi sono necessarie trattative molto lunghe, talvolta estenuanti’, spiega. ‘E se prima su una richiesta di 100 si chiudeva a 95 oggi si è costretti ad arrivare a 90. Credo che sarebbe una buona cosa se i venditori si convincessero a richieste più ragionevoli’.
L’età media della clientela dell’agenzia è tra i 40 e i 50 anni, mentre pochissimi sono i giovani. ‘Per quanto riguarda il mercato degli extracomunitari’, conclude Lucia Vigna, ‘si segnala la buona capacità di acquisto dei romeni, che hanno maggiore disponibilità di contanti rispetto agli altri e chiedono mutui inferiori e di durata minore’.

Bologna: cercasi terrazzo. A Bologna, invece, secondo Roberto Maccaferri, titolare dello studio omonimo, pur a fronte di un mercato dove si registra un complessivo rallentamento, trovano comunque positivi riscontri ‘gli appartamenti dotati di caratteristiche tali da giustificare l’impegno dell’acquisto, ossia terrazzo, giardino, panoramicità, luminosità, equilibrio del prezzo’. Certo, sottolinea l’operatore, per una clientela particolare: ‘si tratta di titolari di redditi medio-alti e con ragionevoli sicurezze finanziarie’.
Poco da segnalare, invece, sul mercato degli stranieri, che ‘sta cominciando a interessarsi alle case che gli italiani non vogliono
più, ma a prezzi tendenzialmente più bassi‘. Mentre s’intravede in Maccaferri una certa prudenza nell’affrontare le prospettive di medio periodo: ‘Secondo me, occorreranno almeno quattro o cinque anni prima che venga metabolizzata l’attuale situazione’.

Firenze: arrivano i russi. Anche Firenze attraversa una fase di rallentamento delle compravendite. ‘La cosa tocca in misura minore gli appartamenti di un certo livello, che riguardano una clientela con maggiori disponibilità, ma in periferia il calo è evidente perché i prezzi sono ancora troppo alti’, racconta Marcello Roselli, dell’agenzia Gabetti.
In compenso, gli stranieri, soprattutto cinesi e romeni, stanno comprando parecchio in periferia. Questo nonostante certe resistenze nei confronti della cessione a extracomunitari, magari per timore delle reazioni degli inquilini del palazzo. ‘Ma c’è anche un tipo di clientela straniera di alto livello, che compra per investimento sia in città sia sul mare sia nelle campagne toscane’, tiene a precisare Roselli. ‘Americani e inglesi, come da tradizione, ma stanno arrivando parecchi russi, che si segnalano soprattutto per la grande disponibilità di liquidità’.
Per quanto riguarda infine le prospettive, l’agente fiorentino non appare particolarmente preoccupato. ‘Nel medio periodo, vedo il mercato in assestamento’ conclude. ‘Non credo affatto che ci sarà la bolla immobiliare. Al massimo, bisognerà valutare che effetti commerciali e psicologici avranno le più recenti modifiche legislative’.

Roma: piacciono i tagli universali. Il mercato immobiliare romano continua a essere vivace, e la tanta paventata implosione dei prezzi degli immobili in realtà non c’è stata. ‘Negli ultimi sei mesi, si sono sensibilmente allungati i tempi di vendita degli immobili e si è iniziato a intravedere un gap consistente tra il prezzo di vendita e quello richiesto’, ha spiegato ad Attico Informa Sandro Samà, responsabile dell’agenzia Sifinvest immobiliare.
‘Per ciò che concerne il mercato locativo, invece, si va consolidando la tendenza degli ultimi anni circa una diminuzione di crescita dei canoni di locazione’. I tagli più appetibili sono quelli tra i 40 e i 75 mq, considerati ‘universali’ per la loro potenziale larga fascia di utenza. Sono appartamenti ubicati in zone centrali o ben servite, i cui acquirenti sono giovani coppie, single, separati o soggetti che non hanno un nucleo familiare numeroso. Il cui livello di appetibilità cresce quando sono dotati di terrazzi o giardini.
‘Sono fonte certa di un buon reddito da locazione’, sottolinea Samà. ‘Inoltre, è chiaro che nella logica dell’investimento, è preferibile acquistare due tagli piccoli da locare, anziché uno grande. Anche se, mediamente, l’impegno economico richiesto è maggiore’. Coloro che comprano come prima casa, acquistano mediamente con un mutuo di circa il 70/75% del prezzo, ma per gli appartamenti più grandi tale importo scende, poiché l’acquirente, nella maggioranza dei casi, usufruisce del ricavato di una vendita. Non a caso, sale la richiesta di tipologie abitative di due camere e servizi, che vengono acquistate come prima casa anche da chi ne ha già una che non corrisponde più alle proprie esigenze.
In questo quadro, Samà appare ottimista rispetto al futuro. ‘Le prospettive nel medio periodo sono ancora buone’, dichiara. ‘Importanti saranno la politica monetaria della Banca centrale europea riguardo ai tassi d’interesse e quella fiscale del governo. Attualmente non ci sono spinte inflazionistiche tali da preventivare aumenti del tasso di sconto. Sicuramente le famiglie italiane continueranno a scegliere il mattone sia per esigenza abitativa sia per puro investimento. E il miglioramento della condizione abitativa in termini di spazio e qualità, continuerà a essere la principale prerogativa che spinge le famiglie ad acquistare un nuovo immobile‘.

Genova: vince la fascia media. Gli appartamenti più venduti a Genova sono quelli di fascia media, il cui valore si aggira intorno a 150/200mila euro. Per il resto, anche in questa città i prezzi troppo alti e il rincaro dei mutui contribuiscono a frenare gli affari. ‘In realtà, i costi elevati degli affitti spingerebbero da tempo verso l’acquisto, ma le difficoltà di reperire le risorse per coprire il finanziamento bancario rallentano sensibilmente le operazioni’, spiega Nadia Rossi, responsabile dell’Agenzia del Guasta.
Che, per quanto riguarda il mercato specifico degli stranieri, segnala una curiosità: ‘gli extracomunitari rappresentano il 5/6% della nostra clientela sul fronte degli acquisti. Purtroppo, però, per quanto concerne le locazioni la loro presenza è scarsa, perché non sono visti di buon occhio da gran parte dei locatari’.

Napoli: solo il 50% con il mutuo. A Napoli, la situazione è in una fase di stallo. ‘C’è molta indecisione nella compravendita, sia da parte degli acquirenti sia da parte dei proprietari’, dichiara Efisio Falchi di Centrocasa. Ma c’è una differenza rispetto alle altre città, dove la percentuale di acquisti tramite finanziamento bancario, nonostante i rincari spesso sottolineati, si attesta generalmente tra l’80 e il 90%: ‘Ormai i mutui vengono utilizzati nel 50% dei casi, mentre pochi mesi fa eravamo intorno all’80 per cento’, prosegue Falchi.
‘E questo calo ha ridotto il mercato, che oggi vede una clientela prevalentemente composta da professionisti e dirigenti. Tanto è vero che la tipologia degli appartamenti venduti più frequentemente è quella dei quattro vani, con un prezzo che si aggira intorno ai 650 mila euro, mentre un tempo si vendevano molto anche i due vani’. Un’altra differenza rispetto agli altri centri, che non sappiamo in che misura contribuisca alla cautela con cui l’operatore guarda al futuro. ‘Le prospettive non sono rosee’, conclude. ‘Anche perché il governo non aiuta i giovani con degli incentivi. Il risultato è che tutto resta bloccato’.

Fonte: Attico Informa Numero 6 Anno VII (Novembre Dicembre 2007), articolo a cura di Roberto Carcano