La compravendita: differenze tra proposta di acquisto e preliminare di compravendita
Per comprare una casa bisogna sapersi muovere con disinvoltura tra le norme legali, fiscali, urbanistiche, catastali e spesso imbattersi in documenti non conformi, situazioni ipotecarie poco chiare, termini giuridici che danno per scontato rapporti contrattuali. Spesso l’offerta al pubblico di un immobile è gestita da una o più agenzie che in questo caso non solo fungono da intermediari, ma riescono a semplificare la procedura per concludere l’affare.
Se si intende procedere nella trattativa il primo passo è quello della proposta di acquisto, ovvero un modulo in genere prestampato che l’agenzia ha in uso e che deve recare la dicitura ‘depositato presso la C.C.I.A.A.’. La proposta d’acquisto deve essere firmata per accettazione dal venditore; fino a che il venditore non l’ha accettata, la proposta obbliga e vincola solo l’acquirente, che avendola dichiarata irrevocabile, deve attendere la decisione del venditore di accettarla o meno nei termini convenuti (massimo 15 giorni). Quando l’accettazione del venditore viene comunicata all’acquirente, entrambe le partirestano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita, infatti, se il venditore sottoscrive per accettazione la proposta, il primo passo in fase di acquisto si è concluso.
A questa prima fase segue di norma la sottoscrizione di un contratto preliminare, nel quale vengono regolamentati tutti i patti, le garanzie e le formalità della futura vendita. Da un pusto di vista giuridico, non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare, infatti se una delle parti, cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere gli impegni assunti, può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisce la casa alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non convenuto, alle condizioni di legge. (art 2932 c.c.).
La differenza è più di forma, in quanto nel preliminare di compravendita vengono indicati molti più dettagli relativi all’affare in corso; il contratto preliminare deve comunque contenere le seguenti informazioni:
- Identificazione delle parti (venditrice e acquirente)
- Determinazione del prezzo e modalità di pagamento
- Indicazione dei termini
- Identificazione dell’oggetto della compravendita
- Regolarità urbanistica
- Provenienza
- Garanzie del venditore.
Il preliminare di acquisto deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate con imposta fissa di € 168,00 oltre ai bolli e all’imposta di registro proporzionale nella misura dello 0,50% sulla caparra confirmatoria e del 3% sull’importo degli acconti.
Avrei bisogno di alcune informazioni:
ho firmato una proposta di commissione per acquistare i mobili per casa.
Se disdico a cosa vado incontro?
Ciao Maria, dipende da come è impostato il contratto, se hai la possibilità di disdire puoi tranquillamente inviare una comunicazione di disdetta, altrimenti dovrai concordare con il venditore.
saluti
Buongiorno,
il termine per il rogito indicato in un compromesso è un termine perentorio?
Cioè dopo la scadenza di tale termine posso chiedere una dilazione?
Alla scadenza la controparte può ritenere il contratto autamticamente risolto per inadempiemnto?
grazie
benedetto carrese
Buongiorno Benedetto, il termine su un preliminare, se non specificato NON si intende perentorio, pertanto, alla scadenza del termine le parti possono:
– concordare una nuova scadenza
– risolvere il contratto per mutuo assenso o per inadempimento di una delle parti
– la parte venditrice può richiedere l’adempimento della promessa di acquisto
– la parte venditrice può stabilire un termine perentorio con una diffida ad adempiere e successivamente, richiedere la risoluzione per inadempimento.
saluti
Salve a novembre 2008 ho firmato e quindi accettato come venditore la proposta di acquisto per il mio appartamento.
Con l’agenzia con il quale non ho firmato nessun tipo di contratto e non ho dato nessun tipo di incarico, avevo concordato dopo varie loro insistenze, che avrebbero potuto vendere il mio appartamento, però a commissioni zero.
Adesso loro mi hanno scritto che mi richiedono il 3% di commissione, altrimenti andrannmo per vie legali.
Vi chiedo è giusto, lo possono fare, venendo meno ad accordi sepur verbali, e soprattutto senza nessun contratto di mediazione immobiliare.
Grazie,
cordiali saluti.
salve Gerardo, il tuo mandato a vendere è implicito in quanto tu hai permesso all’agente e ai suoi clienti di visitare il tuo immobile, se uno dei clienti che hanno accompagnato ha dimostrato interesse e poi ha concluso l’affare, a loro spetta la provvigione nella misura degli usi e consuetudini stabiliti nella tua provincia, per questo puoi chiedere alla camera di commercio e loro ti sapranno dire. saluti
buongiorno,
vorrei comprare l’appartamento dove vivo in affitto direttamente dal proprietario e, tramite un’agenzia immobiliare, quello adiacente di un altro proprietario.
Così come l’agenzia, il mio proprietario di casa mi ha chiesto una proposta di acquisto…
Considerando che non sono interessato ad acquistare uno solo dei due appartamenti, come posso gestire le due proposte senza rimanere incartato?
Grazie,
Massimo
ps. se potete inviarmi via email il link della risposta, grazie.
Buongiorno,
volevo chiedere se il preliminare di compravendita, opportunamente registrato (febbraio 2008), è o meno ancora valido una volta effettuato il rogito notarile (ottobre 2008).
Grazie per la risposta.
Cordiali saluti.
Buongiorno Marco, il preliminare è un contratto che prevede una vendita futura pertanto, gli accordi che si rogitano in atto, sono quelli che si sono assunti nel preliminare. Il rogito pertanto sostituisce il preliminare.
saluti
Buongiorno Massimo, nella proposta di acquisto tu stabilisci le condizioni, poi sta ai diversi proprietari accettarle o richiederti modifiche; pertanto se ti interessa che gli immobili vengano liberati nello stesso momento, inserisci gli stessi termini e poi vedi cosa rispondono i proprietari. Ad ogni modo, considera che sono due trattative completamente indipendenti l’una dall’altra e dovrai essere un po’ “elastico”. Se per te è una condizione essenziale l’acquisto di entrambi gli appartamenti puoi inserire sulla proposta una condizione sospensiva del genere:
“la presente proposta è sottoposta a condizione sospensiva riguardante il buon fine della trattativa tra il proponente e il proprietario dell’appartamento adiacente…nel caso l’acquisto dell’appartamento sito in via….non fosse possibile, la presente proposta è da ritenersi nulla”.
saluti
Buongiorno Elettra,
grazie mille per la celere risposta… le chiedo ora un chiarimento… nel preliminare era inserita la nota per cui avrei dovuto pagare all’impresa una somma fino a max 2500€ per spese di allacciamento ed accatastamento dell’immobile. Gli allacciamenti (Gas ed elettricità) alla fine li ho pagati direttamente con l’Enel e l’ente che fornisce il gas convinto che poi avrei avuto a che fare con persone intelligenti ed avrebbero scalato da questa somma massima gli importi da me già versati (totale di circa 1200-1300€)… ora, a rogito già effettuato, l’impresa (sostenuta dall’agenzia intermediaria che purtroppo lavora solo ed unicamente a favore di questa senza fare una vera intermediazione) rivendica 1500€ per gli allacciamenti (1000€ li abbiamo versati per l’accatastamento) in quanto sostiene che quelli che loro intendevano (nel preliminare si parla genericamente di accatastamento ed allacciamenti) fossero i costi sostenuti per gli scavi e tutte quelle opere di urbanistica primaria senza cui il terreno non sarebbe nemmeno fabbricabile. A questo punto volevo capire se ora come ora che il rogito è stato stipulato, firmato, registrato ecc. ecc. loro possano o meno pretendere quei 1500€ o se, visto che nel rogito non si fa cenno a spese di allacciamenti ed accatastamento (si fa però correttamente riferimento che esiste un preliminare registrato e se ne riporta il numero), il preliminare e quindi anche quella nota è da considerarsi “carta straccia”.
La ringrazio per la risposta.
Cordiali saluti.
Ciao Marco, con “spese di allacciamento” si intendono le spese per allacciarsi alle varie utenze installando i relativi contatori e con “spese di accatastamento” si indendono le spese per presentare a catasto la planimetria relativa all’immobile attribuendogli un numero di riferimento, pertanto, se tu hai già pagato gli allacciamenti al gas, Enel e quant’altro non devi assolutamente nulla alla Ditta Costruttrice, se poi nel preliminare è inserita la dicitura “rimborso spese per allacciamento”, avendo effettuato da solo l’allacciamento, non sei tenuto a rimborsare loro proprio nulla. Stai tranquillo, dì chiaramente che le spese le hai già sostenute e se loro ti richiedono qualunque rimborso, chiedi che ti documentino tali spese…ma di sicuro non potranno richiederti le spese per le opere di urbanizzazione primaria che spettano esclusivamente a loro.
saluti.
Buonasera
Vorrei chiedere se il mancato rispetto del termine perentorio puo essere causa di annullabbilita’ di un preliminare di compravendita e se l’eventuale accordo delle parti nell’individuare un ulteriore termine puo considerarsi ininfluente per la risoluzione del contratto stesso……….
Buongiorno Rosario, il termine perentorio, per essere tale, deve essere indicato in atto e deve essere specificata la clausola che trascorso tale termine il contratto si intenderà risolto di diritto, ad ogni modo, la volontà delle parti, se sottoscritta da entrambe le parti stesse, può modificare quello scritto in precedenza.
saluti
Buon giorno, desidererei chiarire 2 questioni:
1) nel caso in cui nella proposta di acquisto fatta dal compratore non viene specificata una condizione sospensiva (ad esempio la necessaria concessione del mutuo), e che il mediatore, qualche secondo prima della firma della proposta, su specifica domanda del compratore (che chiede cosa accadesse se per caso la banca dovesse rifiutare), risponde: “ma non ci dovrebbe essere assolutamente alcun problema per il finanzamento”, senza però consigliare l’opportunità di inserire sui fogli prestampati di proposta la suddetta clausola? Mi domando quindi, posso essere tutelato in caso di rifiuto della banca. posso chiedere eventualemente di inserire la clausola nel preliminare?
2)il compratore può chiedere di posticipare il pagamento della mediazione all’agenzia al momento del rogito (e non al preliminare), al fine di prevenire qulsiasi vizio presente nell’immobile
Buongiorno Fabio, allora, da quello che ci riferisci possiamo presumere che tu hai dei dubbi sulla concessione di un finanziamento, in genere è consigliabile esserne certi prima di sottoscrivere un contratto, ma a questo punto puoi vincolare il preliminare di acquisto anche se, tutto dipende dagli accordi con la parte venditrice e dai tempi che ti prendi per rogitare; se questi sono relativamente brevi, una clausola del genere verrà accettata senza grossi problemi, se invece il tempo che trascorre dal preliminare al rogito definitivo è di parecchi mesi, tu praticamente con una clausola del genere puoi decidere, anche il giorno prima del rogito, di non effettuarlo e pertanto il venditore non credo accetterà di vincolarsi con te; pertanto il nostro consiglio è quello di recarti immediatamente al tuo istituto di credito, consegnare la documentazione relativa al tuo reddito e chiedere un parere sulla fattibilità dell’operazione. In genere il parere favorevole, su richiesta, viene comunicato formalmente con una lettera che è valida 6 mesi. Per quanto riguarda la mediazione, questa spetta al momento in cui il contratto è concluso, articolo 1754 c.c. e per “contratto concluso” si intende il momento in cui chi ha fatto la proposta, ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte” (art. 1326 c.c.). Quindi il diritto alla provvigione, per il mediatore è già sorto al momento in cui tu sei stato messo a conoscenza dell’avvenuta accettazione della tua proposta. Il responsabile dei “vizi” sull’immobile è esclusivamente il venditore e non il mediatore. (art. 1490 c.c.)
saluti
Buongiorno,
mesi fa ho acquistato un appartamento in costruzione e tra qualche giorno ci sarà finalmente il rogito. Fin dalle prime visite l’agente immobiliare dichiarava che non ci sarebbero state spese per allacciamenti ma solo per accatastamento e definizione tabelle millesimali. La proposta di acquisto che è stata accettata comprendeva nel prezzo offerto anche queste spese, e sul contratto preliminare questo è correttamnete riportato; in sede di stipula del preliminare poi ho di nuovo chiesto ai rappresentanti della proprietà se il prezzo concordato comprendesse anche le spese di allacciamenti ed il loro legale mi rispose “se così non fosse sarebbe riportato sul preliminare di vendita”. Ovviamente sul preliminare non si fa riferimento in alcun modo agli allacciamenti.
Ora a pochi giorni dal rogito si ventila l’ipotesi di dover rimborsare alla società immobiliare proprietaria anche queste spese. Devo davvero pagarle?
Grazie e cordiali saluti
Claudia
Buongiorno Claudia, la risposta è già nella sua domanda, se sul preliminare, alla voce “spese” non sono indicate quelle per gli allacciamenti, queste sono a carico della ditta, probabilmente loro si riferiscono alle volture a tuo nome e queste spettano indubbiamente a te.
saluti
buongiorno,
vorrei sapere cosa posso fare se x causa di forza maggiore non posso piu’ vendere casa, dopo aver firmato una proposta di vendita/acquisto.
devo restituire la caparra al doppio o posso solo ridare la caparra.
Buongiorno, in caso di inadempienza da parte della parte venditrice questa deve restituire il doppio della caparra e accollarsi le spese, sempre che la parte acquirente sia d’accordo a risolvere il contratto, altrimenti, chi ha firmato la proposta di acquisto può obbligarla all’adempimento.
saluti
vi chiedo se un concordato tra l’impresa e il comprettore, ma non firmato dalla titolare dell’impresa e valido se non e stato ratificato grazie
Buongiorno, i contratti sono validi se sottoscritti da tutte le parti coinvolte, riguardo all’impresa, in genere l’unica firma necessaria è quella del rappresentante legale, ma ci possono essere figure come l’amministratore delegato che hanno lo stesso potere di firma, per questo le basterà richiedere una visura camerale della società venditrice alla camera di commercio della provincia in cui la ditta ha sede legale. saluti
ho firmato un preliminare dove mi venivano chiesti oneri di accatastamento per Euro 3000 .. a cosa si riferiscono esattamente? dovrò pagarmi ancora le volture? E poi mi è stato “consigliato” un notaio diverso da quello scelto da me (molto piu onesto) per optare per quello dell’impresa..è corretto? Posso pretendere una copia del preliminare se non ora, almeno dopo che sarà stato registrato ? Un aiuto..Grazie!
Buongiorno Gabriella, il notaio è a scelta indiscussa della parte acquirente, quindi, secondo noi, ti conviene scegliere un professionista di fiducia, ad ogni modo, prima di effettuare questa scelta è consigliabile farsi fare dei preventivi da l’uno e dall’altro e se veramente quello che ti consiglia il tuo venditore è più economico questo può dipendere semplicemente dal fatto che ha già stipulato altri rogiti per appartamenti nel tuo stesso stabile e quindi non dovrà effettuare per l’ennesima volta le ricerche in materia di urbanistica. Per quanto riguarda il preliminare, una volta che questo è stato firmato, tu devi assolutamente avere una copia originale, in genere ne vengono sottoscritte 4 così che, due servono per la registrazione e due rimangono alle parti interessate. Per quanto riguarda l’accatastamento, se hai accettato quella cifra a forfait non puoi fare altro che pagarla al momento dell’atto, si tratta della spesa relativa alla presentazione della nuova planimetria a catasto dell’immobile che stai acquistando.
buongiorno, avrei bisogno di alcune risposte a riguardo di una compravendita immobiliare: sapere se è obbligatorio riportare nel preliminare di vendita la data del rogito e in che misura( quanto tempo posso avere per legge); posso stare tranquillo se il preliminare è stato solo registrato presso l’ufficio preposto ovvero agenzia delle entrate; sapere se possibile, eventuali rischi connessi al buon fine di della compravendita, es. trascrizione…! ringrazio anticipatamente
gradirei ricevere una conferma ad un mio dubbio : sto comprando un alloggio come “prima casa” … potrò affittarlo non appena sarà disponibile? e l’obbligo a trasferire la mia residenza entro i 18 mesi non va a scontrarsi col la residenza dell’affittuario? grazie mille per il chiarimento !
Buongiorno Gabriella, lei dovrà stabilire lì la sua residenza ed eventuali inquilini risulteranno suoi conviventi, in alternativa potrà fare contratti transitori per i quali non è previsto il trasferimento della residenza da parte del conduttore.
saluti
Buongiorno Giuseppe, il preliminare è una promessa di compra-vendita futura, il termine entro il quale rogitare va inserito ma non esistono tempi minimi o massimi stabiliti dalla legge in quanto vale quello che viene concordato tra le parti. La registrazione del preliminare presso l’agenzia delle entrate è obbligatoria, diversa è la trascrizione che va fatta per atto pubblico (con il notaio) e viene registrata presso la Conservatoria.
buonasera..io ho firmato un contratto preliminare dove mi viene imposto di pagare le spese di accatastamento pari a 3500 euro.E’ giusto che io mi debba accollare queste spese???e per quanto riguarda la scelta del notaio, è normale che mi sia stato imposto quello scelto dall’agenzia?? perche’ non mi è stata rilasciata nessuna copia del contratto preliminare anche sotto mia esplicita sollecitazione???
Buongiorno Alessio, non c’è una legge che stabilisce chi deve assumersi le spese di accatastamento di un immobile, tutto dipende dagli accordi presi tra le parti e se lei ha sottoscritto questa clausola non può più esimersi dal rispettarla. Diverso è il discorso del notaio, non è possibile che le venga imposto, in quanto, la scelta spetta a lei e deve assolutamente avere copia originale del preliminare firmato, che potrà ritirare anche presso l’agenzia delle entrate.
Signori grazie per la gentile risposta. Avrei da porVi un’altro quesito sempre in merito alla sottoscrizione di un atto di compravendita debitamente registrato presso l’ufficio Agenzia delle entrate. La mia domanda è questa: può essere effettuata una trascrizione sull’immobile che già risulta nell’atto predetto, cioè di compravendita? In caso positivo, i rischi della parte acquirente, cioè la mia, quali sono? Premetto che la compravendita avviene tra privati e il proprietario è unico. Voglio rappresentare che attualmente ho anche il possesso dell’immobile, come risulta nel citato atto.
In merito all’attuale possesso, quali sono i miei diritti e/o comportamenti che posso adottare nei loro confronti(considerando il buon senso e lato umano)?.
Cordialità… giuseppe
Buongiorno, avrei una domanda da porVi: ero iscritto a varie agenzie immobiliari perchè volevo comprare casa. Fino alla scadenza del mandato non mi hanno trovato nulla al prezzo da me indicato (sui 150000/160000 euro), poi, mio padre ha parlato con un signore che conosceva e che vendeva un appartamento che per combinazione, (stesso quartiere e stessa strada) teneva in mano ad una di queste agenzie dove io ero iscritto.
Il prezzo a me richiesto dall’agenzia era di 220000 euro, per me troppo elevato, e quindi non ero mai andato neppure a visitarlo. Mio padre invece, non sapendo nulla della mia iscrizione all’agenzia e visto i buoni rapporti col venditore l’ha convinto a farmela vendere per 170000 euro. Premetto che il proprietario ed io non ci conoscevamo prima del compromesso (era amico di mio padre) fatto a casa di mio padre tra me e il venditore, in quanto i mandati erano scaduti sia il mio che quello del proprietario.
L’Agenzia immobiliare pretende la provvigione completa facendomi pervenire direttamente una ingiunzione giudiziaria di pagamento,tre mesi dopo la stipula del rogito.
Come mi devo regolare????
Buongiorno Angelo, scusaci ma la situazione che ci descrivi non è chiara, se l’agenzia pretende il pagamento della provvigione, indipendentemente dal prezzo di vendita/acquisto dell’immobile, significa che ha i motivi per farlo, quindi, probabilmente a suo tempo ti ha proposto l’immobile e tu l’hai scartato, quando sei andato a visitarlo insieme a tuo padre avresti dovuto avvertire il venditore che lo stesso immobile ti era stato proposto dall’agenzia X e insieme avreste dovuto rivolgervi all’agente immobiliare. Se invece l’agenzia X non ti ha mai nemmeno proposto l’immobile che poi hai acquistato, la loro richiesta è infondata.
saluti.
Vorrei sapere se si puo’ andare a rogito con il semplice parere favorevole dell’ufficio urbanistico comunale su una richiesta di sanatoria per una leggera difformità planimetrica(comunicazione entro 60gg dalla presentazione della domanda di sanatoria), senza dover aspettare l’atto definitivo di sanatoria e se un eventuale concessione di mutuo da parte di un istituto bancario può essere negato a causa della semplice presenza di parere favorevole emesso dall’ufficio urbanistico comunale anzichè essere l’immobile già sanato.
Grazie
Buongiorno, la sanatoria deve essere ritirata. Saluti
Buongiorno, ringrazio fin da subito per l’ottimo blog e per la disponibilità.
Ho fatto la proposta di acquisto per il mio primo appartamento, 10 giorni dopo ho parlato per caso con un inquilino dello stesso stabile spaventandomi con problemi di acqua, infiltrazioni, pompe, etc.. E tutta una serie di problemi che il costruttore dopo un anno dalla realizzazione dello stabile sembra non risolvere.
Speventato e abattuto chiedo di poter recedere dalla proposta di acquisto in quanto lo stabile doveva essere privo di ‘vizi e difetti’, ma mi hanno prospettato di perdere 10.000€ di caparra oltre alla spesa dell’agenzia.
Non potendomi permettere questo, mi hanno proposto una perizia per verificare gli effettivi problemi e di rifare una proposta di acquisto che vincoli il venditore in caso di riscontri degli stessi di sistemarli prima del rogito (saltando il preliminare).
Mi chiedo se è possibile alla luce di questi fatti, recedere comunque dalla proposta di acquisto.
Grazie in anticipo
Buongiorno Giacomo, la proposta è irrevocabile (articolo 1329 c.c) e in questo caso tu hai rafforzato il tuo impegno lasciando un importo a caparra confirmatoria, mentre, in genere, l’assegno che si lascia alla proposta è in DEPOSITO FIDUCIARIO GRATUITO. Il promittente venditore, ti dovrà garantire comunque l’immobile esente da vizi, è obbligato dalla legge, pertanto risottoscrivere una nuova proposta con questa dicitura non avrebbe senso. Tu sei obbligato a mantenere l’impegno preso con la proposta di acquisto, i vizi di cui ci parli non sono tali da invalidare un contratto in quanto sono risolvibili e riscontrabili. Pertanto, ti consigliamo di non sottoscrivere nuove proposte ma di parlare con il promittente venditore affinchè si impegni a garantirti quanto gli spetta per legge.
Perfetto, grazie elettra 🙂
Buona sera,
l’impresa costruttrice nel preliminare ha preteso il rimboso da parte mia del costo di allacci e astaccatestamenti. Poco prima del rogito mi è stato proposto il pagamento in nero di tale somma, di fatti nel rogito non vengono mai menzionati tali pagamenti…
Causa vari pendenti ho citato in causa l’impresa, la quale, oltre a mille motivi x giutificarsi ha tirto in ballo il fatto che io non ho mai versato le spese per allacciamenti e accatastamenti… Ora sono obbligato a ‘riversare’ tale somma o esiste una scappatoia?
Ps. Cosa si intende per allacciamenti visto che i contatori di gas e acqua li ho richiesti io?
buongiorno volevo fare una domanda ho firmato una proposta di acquisto per la comprare una villetta, proposta che è stata accettata dalla parte venditrice.Il problema è nella proposta,il prezzo della villetta è 306.000 euro ma nel compilare la proposta l’ agenzia ha commesso un errore di importi da dare alla parte venditrice, cioè invece di 306.000 euro viene 296.000 euro mi chiedo questa proposta si può annullare e prendermi la caparra che ho versato
Buongiorno,
alcuni giorni fa è scaduto iltermine per il rogito con il quale avremmo venduto la nostra casa. Questa è la seconda volta, in due anni, che gli ipotetici acquirenti mancano all’appuntamento.La prima volta abbiamo rifatto un compromesso ed abbiamo modificato le cifre perchè gli acquirenti erano in difficoltà e, siccome non volevamo infierire ,gli abbiamo alleggerito l’importo.Ora, dopo aver concesso loro un altro anno di proroga, il termine è scaduto e non si è fatto vivo nessuno. In seguito a nostre insistenze, hanno tirato fuori la scusa che la casa ha una discrepanza rispetto alla piantina catastale e vi è anche una piccola veranda non condonata, pertanto vogliono altro tempo e vogliono che, nel frattempo, mettiamo a posto queste due cose.Non ce la facciamo più, ci stanno logorando,cosa possiamo fare? Possiamo intimare la risoluzione del contratto? E’ da due anni che ci trasciniamo questa situazione.
Grazie
Buongiorno,
avrei un pò di dubbi da chiarire per l’acquisto della 1° casa…
– sembrerebbe di aver trovato l’immobile che fa per me, solo che controllando le visure ordinarie o storiche della ditta costruttrice (S.r.l.), risulta un capitale dichiarato di 10.000 euro spartito in una quota di 9.000 euro ad un’impresa inglese con sede in U.K. e 1.000 euro al titolare dell’impresa italiana, con il quale dovrei firmare il compromesso. E’ mai possibile che il valore dell’immobile che dovrei acquistare valga 18 volte di più del capitale della ditta?!? Posso fidarmi?
– dopo le firme sul compromesso e l’acconto del 10%, da scalare dal valore dell’immobile, l’impresa DEVE rilasciarmi una fidejussione per stare tranquillo per la somma versata, vero? Ma cos’è in realtà? Tipo una ricevuta?
– a quanto potrebbero ammontare le spese di accatastamento?
– se malauguratamente il costruttore dovrebbe fallire dopo il mio acquisto cosa accade? Perderò la casa? I lavori sono terminati nel 2007/2008.
Grazie…
Buongiorno Angelo, il capitale sociale della ditta costruttrice non deve intimorirti, questo non è un problema, piuttosto dovresti sincerarti di sottoscrivere un preliminare con chi è autorizzato a farlo (o il rappresentante legale o un socio con diritto di firma). Ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, le ditte costruttrici devono rilasciare agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito. Tale obbligo però, riguarda solamente le ditte costruttrici che hanno richiesto il permesso di costruire o un provvedimento abilitativo o fatto altra denuncia successivamente alla data di entrata in vigore del decreto.
Prima di sottoscrivere un preliminare con una società immobiliare, cerca di avere più informazioni possibili riguardo alla situazione economica della società, in quanto in caso di fallimento, valgono le disposizioni della nuova legge fallimentare del 14 maggio 2005 n. 80 per le quali “un contratto di compravendita immobiliare può essere dichiarato invalido in seguito all’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare da parte del curatore fallimentare”. Ti consigliamo pertanto, in caso di sottoscrizione di un preliminare di farlo in forma pubblica (davanti ad un notaio e quindi iscritto in Conservatoria) al fine di figurare tra i creditori “privilegiati” e di inserire nel preliminare L’EFFETTIVO valore di compravendita perchè in caso di fallimento potresti recuperare l’importo che hai indicato nell’atto e niente di più.
Buongiorno Michela, in caso di abuso edilizio siete obbligati a sanare la situazione, (se si tratta solamente della copertura di una veranda è più semplice togliere la copertura e ripristinare lo stato iniziale piuttosto che sanarla) quindi, prima di inviare una diffida ad adempiere ai vostri acquirente, incaricate un geometra che aggiorni il catasto e vi consigli sul da farsi riguardo la veranda. Quando avrete tutta la documentazione necessaria potrete inviare una raccomandata di diffida ad adempiere entro 15 giorni dal ricevimento, scaduto tale termine, il contratto si dovrà intendere risolto di diritto. saluti
Buongiorno Paolo, se tu hai sottoscritto una proposta di acquisto di € 296.000 e i venditori l’hanno firmata per accettazione, entrambi vi siete reciprocamente obbligati a effettuare una futura vendita a quel prezzo; se siete d’accordo sull’errore potete correggerlo direttamente sulla proposta.
saluti
Grazie per la celere risposta elettra…
Il compromesso dovrei firmarlo con l’amministratore unico della ditta costruttrice (essendo il titolare), che ha tutti i poteri associati alla carica di amministratore unico (da come si evince dalla visura storica). L’atto di costituzione della ditta è il 01/04/2005, quindi dovrei stare tranquillo?
Se la scrittura in Conservatoria la fa il Notaio, è tutto ok? Non ho capito però, perchè è presente una ditta inglese e quel capitale…
Grazie ancora…
Angelo
Buongiorno Angelo, non sappiamo aggiungere nient’altro al commento precedente.
saluti
Buongiorno, avrei anch’io bisogno di alcune informazioni:
sono proprietaria di un alloggio che vorrei vendere, in questo alloggio ho effettuato due ristrutturazioni nell’arco di circa 20 anni, nella prima delle due ho fatto apporre anche una veranda sul balcone e a memoria storica ricordo di avere chiesto l’autorizzazione a procedere presso il Comune ma non ho niente in mano di cartaceo ( ammesso che all’epoca me l’abbiano fornito) per dimostrarlo, cosa devo fare?
A seguito della seconda ristrutturazione, più recente, che risale a circa tre anni fa, ho effettuato alcune modifiche interne per ingrandire il bagno, lo sgabuzzino e creato due nicchie sul balcone per accogliere il boiler e la lavatrice, modificando così la planimetria.
Mi è stato detto che in caso di vendita io non sarei in regola, se sì cosa devo fare per mettermi a posto?
Altro e ultimo quesito, anch’io solo verbalmente, ho permesso ad un’agenzia immobiliare di provare a vendere il mio alloggio a commissione zero da parte mia, a tutt’oggi comunque senza successo, pensavo di farmi firmare uno scritto di quanto stabilito al fine di, in caso di vendita non abbiano nulla a pretendere dalla sottoscritta, posso chiedere questa cosa?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Mila.
Buongiorno Mila, andiamo per gradi:
– riguardo alla prima ristrutturazione può darsi tu abbia sanato la veranda con il condono del 1985, per controllare se esistono autorizzazioni o pratiche in sanatoria a tuo nome devi recarti presso il tuo Comune all’ufficio urbanistica o incaricare un tecnico di tua fiducia.
– riguardo le modifiche interne che hai apportato avresti dovuto aprire una pratica di Denuncia Inizio Attività, ma sei sempre in tempo, pertanto dovrai incaricare un tecnico (geometra o architetto abilitati all’esercizio della professione) che provveda a presentare la nuova planimetria con relativa rendita catastale aggiornando sia la situazione urbanistica sia quella catastale dell’immobile.
– per quanto riguarda la vendita del tuo immobile ti consigliamo di inserire un annuncio, del tutto gratuito, nella sezione apposita del nostro sito cercando di essere più dettagliata possibile nella descrizione e corredandolo di una foto;
– per l’incarico verbale all’agenzia immobiliare, non credo che ti sottoscriveranno mai un accordo in cui rinunciano al compenso per il loro lavoro svolto in caso di vendita, se non intendi avvalerti della loro collaborazione, ti consigliamo di rinunciare al loro intervento per quanto riguarda pubblicità e visite.
saluti
Buongiorno elettra,
come vedi non posso fare a meno delle tue preziose informazioni… ora desidererei farti altre domande.
Il costruttore mi ha chiesto circa 2.000/2.500 euro per le spese di allacciamento e accatastamento per la nuova casa.
Praticamente dovrei rimborsarlo delle fatture che ha già fatto.
1°domanda: per le spese di accatastamento, posso rifiutarmi di pagarle e far fare il rilevamento da un mio architetto di fiducia, il quale mi ha riferito che per quel tipo di casa spenderei al max 700 euro? Visto che spetta all’acquirente registrare le planimetrie all’Ufficio del Catasto…
2°domanda: Informandomi presso l’Ufficio Tecnico del Comune dell’immobile, ho saputo che le spese di allacciamento fatte dal costruttore sono state di 700 euro, quindi sommando le 2 spese, il totale è di 1.400 euro e non 2.000/2.500 euro del costruttore. Comunque sia, se dovrò rimborsare le spese di allacciamento, posso rimborsargliele senza l’i.v.a. che lui ha pagato?
In questo modo, posso sempre chiedere di far diminuire il prezzo della casa di altre 1.000 euro min.
Grazie ancora…
Buongiorno Angelo, se l’accatastamento deve essere ancora fatto, puoi tranquillamente scegliere un tecnico di tua fiducia, precisando espressamente sul preliminare che l’accatastamento sarà a tua cura e spese e tramite un tecnico che sceglierai tu. Per quanto riguarda l’allacciamento invece, credo sia già stato fatto e quindi dovrai rimborsarlo al costruttore, chiedi però che le spese ti vengano documentate e rimborsa solo quelle.
saluti
Buongiorno, complimenti per il blog!Vado fuori argomento, ma spero che comunque possiate rispondermi, ho visto un appartamento con un’agenzia e firmato il foglio di visita, poi un mese dopo sono venuto a contatto con il costruttore e mi propone di acquistare un appartamento con le stesse caratteristiche e nello stesso stabile, ma in un altro piano ad un prezzo più vantaggioso.
Mi chiedo, essendo effettivamente un altro appartamento rispetto a quello che ho visto seppure identico e che non è in esclusiva all’agenzia può questa comunque rivalersi e farmi causa per una mancata provvigione? Grazie
Aggiungo al post sopra scritto che ho scoperto che la firma che è stata fatta in quel giorno nel foglio di visita non è la mia, ma quella della mia ragazza mentre i dati nella scheda sono i miei e sono gli unici dati che ha l’agenzia..
Buongiorno Max, l’agenzia è in possesso dei documenti necessari per richiedere la provvigione a te e al costruttore, pertanto ti consigliamo di trattare con l’agente immobiliare in via stragiudiziale.
saluti
Grazie del consiglio
La mia domanda.
Ho sottoscritto una promessa di vendita con un costruttore relativa all’acquisto di un appartamento. Ho versato, purtroppo, in anticipo tutta la cifra relativa al prezzo della casa come caparra confirmatoria con un assegno. Altro mio errore è che ho rinunciato alle garanzie di legge per un eventuale rimborso delle cifra versata e non ho fatto la trasxcrizione della promessa di vendita bensì una data certa presso l’Ufficio postale.
Abito in questa casa da due anni ma il costruttore per un motivo o un altro non mi ha mai fatto rogitare. Il mese scorso ho saputo che la banca ha bloccato tutti i rogiti da fare per cui alla mia richiesta insistente, mi ha risposto che non può farmi rogitare sino a quando la situazione non si sarà sbloccata. In pratica su questa casa esiste una ipoteca della banca, io ho il posssso della casa poichè ci abito da due anni ma non ho il rogito.
Il legale al quale mi sono rivolto e dal quale sono scappato via mi ha descritto la catastrofe più nera. Quale sarà il mio destino nel caso in cui il costruttore dovesse fallire? E nel caso non dovesse fallire avrò la possibilità di andare al rogito?
Sono molto preoccupato e ho passato giorni molto bui.
Vi ringrazio molto per la risposta.
Cordiali saluti.
Carissimo Giamanco, la tua situazione è veramente fuori dal comune, il possesso della casa non equivale alla proprietà per la quale è necessario un atto pubblico trascritto alla Conservatoria degli immobili. Il fatto che tu abbia rinunciato alle garanzie di legge non significa nulla, se tu hai sottoscritto un preliminare versando una cifra a caparra confirmatoria, questa dicitura ti garantisce, in caso di inadempimento della parte venditrice, il raddoppio della caparra stessa, quindi ti invitiamo, tramite l’assistenza di un legale, a trascrivere il tuo preliminare in Conservatoria (tramite un notaio), in questo modo, figureresti tra i creditori privilegiati e successivamente potrai inviare una diffida ad adempiere al venditore. Non vogliamo illuderti che la situazione si risolva positivamente, ma almeno, provaci.
Ho aquistato al Mercatone uno, un divano e firmato una proposta di commissione,
dando un acconto pari al 30% dell’importo finale.
Volevo sapere, è vero che la fattura doveva essere richiesta con la proposta di commissione perchè si sono rifiutati di darmela.
Grazie.
Sto vendendo casa e nel contratto preliminare ho scritto e come tale intendo venderla “ammobiliata” senza però specificare cosa faccia parte del mobilio e cosa no; potrei gentilmente sapere cosa obbligatoriamente deve essere ceduto e cosa invece posso tenere per me, o cosa comunque prevede la norma a riguardo? Grazie
Buongiorno Luciano, per la vendita della mobilia dovrà essere stipulata una scrittura privata a parte con l’elenco dettagliato di cosa viene ceduto.
saluti
Buongiorno Annalisa, in genere le fatture vengono emesse al saldo.
saluti
buona sera complimenti !
voglio comprare un appartamento e ho firmato una proposta di acquisto versando una caparra di 5000 euro.
ho fatto scrivere sul contratto la dicitura “previa accettazione della proposta di mutuo” da parte mia.
se non voglio più acquistare questo immobile cosa rischio?
grazie
Buona sera Simone, se la condizione che sospende il contratto, ovvero la subordinazione alla concessione di un mutuo si avvera, il contratto produce gli effetti pertanto rispondi di inadempienza contrattuale.(perdi caparra e spese)
grazie per la risposta, molto chiara, ma quindoi perdo solo i 5000 euro e l’eventuale provvigione?
scusa volevo dire.. anche se mi propongono un mutuo e non lo accetto perdo solo i 5000 e la mediazione
ciao Simone, ai sensi dell’articolo 1453, la parte ADEMPIENTE ovvero in questo caso il tuo venditore, di fronte all’inadempimento dell’altra, può a sua scelta chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, trattenendosi la caparra e attribuendo ad esso tutte le spese oppure può chiedere al giudice la condanna dell’altra parte ad effettuare la prestazione del contratto.
cari saluti
Buongiorno, circa un anno fa ho concluso un contratto preliminare di vendita di un fabbricato con relativo terreno, il definitivo dovrebbe esssere concluso fra pochi gioorni. Il proprietario della casa che indendo acquistare ha però subito un esproprio di una parte del terreno per pubblica utilità. Posso risolvere o annullare il contratto preliminare visto che a queste condizioni la casa non mi interessa più?
Grazie per l’eventuale risposta.
Buongiorno, ho scritto il mio post ieri alle 4:52 pm, il post relativo al preliminare di vendita di un terreno che ha subito un esproprio. Avrei necessità urgente di una vostra risposta al riguardo. Vi prego è importante, tra poco ho in incontro in proposito. Grazie mille
Ciao Michela, puoi richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della parte venditrice.
Salve,
ora che sono in prossimità nel firmare un compromesso, mi chiedevo se è necessario farlo davanti un notaio oppure no?
Cioè, se firmiamo il compromesso tra le 2 parti, e l’impresa mi rilascia la fidejussione dell’importo versato come acconto, posso IO tranquillamente iscrivere l’immobile da solo presso l’Ufficio delle Entrate? Cosa significa iscriverlo in conservatoria? Mi conviene dare una somma come caparra confirmatoria o acconto? So che esite una differenza di i.v.a., 0,5% e 4%.
Potreste consigliarmi la procedura esatta da eseguire?
Grazie infinite…
Non è necessario l’intervento di un notaio, la registrazione del preliminare all’agenzia delle entrate potrà farla da solo o delegando l’agenzia che interviene. La procedura consiste nel compilare l’apposito modello F23 con gli importi comprensivi di imposta ipotecaria, diritti fissi e imposta fissa. Una volta effettuato il pagamento potrà recarsi all’agenzia delle entrate e compilare i moduli necessari. Le consigliamo di chiedere ragguagli, prima di compilare il modello F23, direttamente all’ufficio dell’agenzia delle entrate della tua provincia.
saluti
Io e mia moglie abbiamo stipulato un preliminare di vendita della nostra casa ed il compratore ci ha consegnato un assegno di 20000 euro a titolo di caparra confirmatoria.
Il numero dell’assegno è stato riportato sul contratto preliminare ed una fotocopia di esso è stata allegata al medesimo contratto..
L’assegno è però risultato scoperto per almeno 3 settimane.
Preoccupati per la sua insolvenza, abbiamo telefonato al compratore dichiarandogli la nostra volontà di recedere dal contratto.
A quel punto egli ci ha fatto un bonifico di 20000 euro riportando come causale “in sostituzione dell’assegno numero…..di pari importo”
Le mie domande sono:
Il bonifico potrebbe essere considerato come caparra confirmatoria anche se sul contratto era esplicitamente previsto l’assegno ?
Posso ancora recedere dal contratto senza incorrere nell’obbligo di restituire il doppio di quanto ricevuto ?
Salve, la mia domanda è:
ho sottoscritto una proposta d’acquisto come venditore, di una mia proprietà, ma l’acquirente non è riuscito per ben 3 volte e con istituti bancari diversi, ad ottentere il mutuo. Dopo l’ultima scadenza mi sono rifiutata di perdere ancora altro tempo non protraendo più la scadenza del rogito, ed ho cominciato a cercare un altro acquirente. Ora, dopo due mesi, i vecchi acquirenti sono riusciti a prendere il mutuo (dopo un anno) e vogliono la casa, ma io, nel frattempo, ho già stipulato un vero e proprio compromesso con altri (l’altra era una semplice proposta d’acquisto alla quale non era mai seguito un compromesso vero e proprio, con la quale era stato versato meno del 5% del prezzo pattuito). I vecchi acquirenti hanno minacciato la trascrizione della porposta d’acquisto, è possibile? Come posso tutelare me ed i nuovi acquirenti che, fino ad ora, si sono mostrati precisi e puntuali? Potrebbe il notaio, rifiutarsi di andare al rogito? Grazie mille. Saluti
Grazie mille elettra…
Mi stai semplificando davvero la vita!!!
Scusami ancora…ma nel compromesso mi conviene dare una caparra confirmatoria (quindi lo 0,5% della somma versata e l’imposta di 168 euro) oppure dare l’acconto (e pagare il 4% d’i.v.a. e i 168 euro)???
Perchè c’è questa differenza?
Buongiorno Alessia, la “semplice proposta” come la chiami tu è un vero e proprio contratto, detto dalla giurisprudenza “preliminare di preliminare” e se sottoscritto da entrambe le parti le vincola a rispettare gli accordi stipulati. Per poter sciogliere un contratto serve un nuovo atto che manifesta per scritto la volontà delle parti di non stipulare, pertanto avreste dovuto sottoscrivere uno scioglimento di contratto per mutuo consenso con restituzione della caparra oppure tu avresti dovuto inviare una diffida ad adempiere tramite raccomandata o telegramma indicando un termine ultimo ed essenziale per l’adempimento, scaduto tale termine, il contratto si sarebbe sciolto di diritto. Al momento la tua condizione deve essere tutelata da un legale anche perchè se hai incassato la somma che loro ti avevano lasciato con la proposta, loro possono obbligarti ad adempiere o a restituire il doppio della caparra.
Saluti
Buongiorno Rocco, non ci sono i requisiti per recedere dal contratto trattenendosi la caparra.
saluti
Grazie per la risposta Elettra ma forse non mi sono spiegato bene. Non è mia intenzione trattenere la caparre, volevo solo sapere se sono tenuto a versare il doppio.
Grazie ancora
Ciao elettra, lo so che ti sto assillando di domande, ma sei l’unica che mi da delle risposte concrete…
Cosa mi consigli al punto 75?
Potresti spiegarmi meglio cosa scegliere?
Grazie ancora!!!
Buongiorno Angelo, dipende da come imposterete il compromesso, se versi una caparra dovrai versare l’imposta fissa di € 168,00 e l’imposta dello 0,50% in misura proporzionale sull’importo della caparra stessa. L’imposta proporzionale verrà poi detratta da quella principale al momento del contratto definitivo.
saluti
Buongiorno Rocco, non ci sono i requisiti per recedere dal contratto se non per mutuo consenso, ovvero, entrambe le parti, sottoscrivete un nuovo atto con il quale annullate il precedente, ma se la parte acquirente non è d’accordo tu sei obbligato a rispettare quanto è stato stabilito nel preliminare di comrpavendita.
saluti
Sono malato di cancro maligno, tutt’ora in cura anche a livello psicologico. 3 mesi fa’, quando ho scoperto che era maligno, ho costretto mia moglie mentalmente e fisicamente, a firmare un preliminare di vendita della ns. casa. La forte insicurezza, la depressione, gli attacchi di panico, mi facevano credere che la miglior soluzione, se fossi morto, per mia moglie e per le figlie, potesse essere quaella di vendere tutto.dpop 2 mesi di sedute dalla psicologo , mi sono reso conto della stupidaggine che ho fatto. posso recedere dal contratto , pagando anche una piccola penale?
grazie , gildo
URGENTE)
Ciao, ho fatto una proposta d’acquisto per un immobile con scadenza 15 maggio; nel frattempo ho avuto una possibilità di cambiare lavoro e l’acquisto mi interessa meno; l’agente immobiliare in data 18/05 mi dice verbalmente che la proposta è stata accettata e gli chiedo di fornirmi una copia della stessa controfirmata, ma lui non me la consegna adducendo motivi quantomeno discutibili (la ho in cassaforte, passa nel pomeriggio; lo richiamo prima di passare e mi dice passa mercoledì che oggi non ci sono, porto i figli dal dentista…).Volevo sapere se ho la possibilità di rinunciare all’acquisto in base a questo senza perdere la caparra che è significativa (4500 euro);
il punto 7 relativo alla conclusione del contratto recita:
7) Conclusione del contratto (contratto preliminare
la presente proposta si perfezxionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il Proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore; la relativa comunicazione potrà pervenire al proponente anche tramite l’Agente Immobiliare mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. o telefax al seguente numero …. (non indicato.).
Io presumo che domani in agenzia il massimo che mi potrà esibire è un fax di data 18 o 19 maggio: in quel caso posso dire che è stata firmata oltre i termini e richiedere indietro l’assegno?
Saluti
Buongiorno Gildo, un contratto è ANNULLABILE anche quando la volontà di una delle parti è viziata (art 1427 c.c.) , ossia, quando il consenso alla conclusione viene dato per errore, estorto con violenza (psichica) o carpito con dolo. Un contratto ANNULLABILE produce comunque effetti fino al momento in cui vengono fatti rilevare i vizi. Il caso della violenza si distingue in FISICA (e in tal caso il contratto può dichararsi NULLO), o PSICHICA e in questo caso il contratto può essere ANNULLATO. La differenza è sostanziale, Ad ogni modo, l’annullamento può essere chiesto solo dalla parte il cui interesse è stato stabilito dalla legge, l’azione di annullamento si prescrive in 5 anni, l’annullamento, anche se ha effetto retroattivo, non pregiudica i diritti acquisiti dai terzi in buona fede. Questo è quanto possiamo indicarti in termini di legge, ti consigliamo comunque di chiedere un colloquio ad un legale prima di effettuare qualsiasi altra azione del genere.
saluti
7 anni fa ho acquistato un appartamento, sul quale gravava un’ipoteca per mutuo che è stato estinto al momento del contratto (sul quale vi era riportato l’impegno da parte del venditore di cancellare l’ipoteca). Questo non è stato fatto.
Ad oggi sono a vendere la casa per acquistarne un’altra.
Ho già firmato il compromesso con scadenza 30 maggio 2009,e versato una caparra di euro 10.000, ma c’è il problema dell’ipoteca che risulta ancora accesa, e quindi l’acquirente è bloccato. (così anche io non posso fare il nuovo contratto)
Cosa succede se non viene rispettata la data indicata per il contratto?
In caso di perdita della caparra, posso far rivalsa sul vecchio proprietario e sulla banca in quanto non hanno mai cancellato l’ipoteca??
Ho urgente bisogno di un chiarimento
Grazie
Buongiorno, l’accettazione deve pervenire alla parte acquirente entro il termine stabilito PER SCRITTO, nel caso questo non avvenga, è come se il proponente acquirente non fosse mai stato informato e pertanto è libero dal vincolo contrattuale ormai scaduto.
saluti
Buongiorno Moira, chiami immediatamente il notaio che ha rogitato e lo metta al corrente della situazione, sarà sua cura contattare il venditore.
saluti
Buongiorno, cercherò di raccontare i fatti nel modo più breve possibile. Ho visionato un immobile e ho stipulato la proposta d’acquisto. Nella proposta l’agente ha indicato con “nulla” alla riga ipoteca. Il giorno dopo mi chiama perchè la proposta è stata accettata dal venditore; mi fa notare che il venditore ha inserito alla voce ipoteca, fra parentesi che esiste ipoteca ma in fase di cancellazione; a questo punto pretendo di inserire fra le note che ritengo la proposta nulla in caso di presenza di ipoteca; l’agente malvolentieri e dopo essersi consultato con il legale dell’agenzia inserisce la nota. Mi propone di incontrare un notaio, che ha già trattato immobili per il venditore al fine di velocizzare i tempi e arrivare al compromesso in tempi brevi. Rispondo che ho già il mio notaio; l’agente insiste nel farmi incontare il notaio, anche solo per avere un preventivo. All’appuntamento con questo notaio, un breve colloquio, mi viene proposto un preventivo, ma ad un tratto il notaio dice, “questi sono gli appartamenti in concessione per 99”. Chiedo di cosa stia parlando e mi spiega che gli appartamenti sono stati costruiti in concessione comunale di 99 anni. Rivolgendomi all’agente gli dico che non mi aveva informato di questo e lui per tutta risposta mi dice che nella proposta è indicato che il proprietario del terreno è il comune.
Le chiedo: posso annullare la proposta per le indicazioni poco chiare che ho avuto, anche in virtù della nota relativa all’ipoteca che ho fatto inserire? E’ meglio far intervenire un legale?
Mille grazie.
Caro Maurizio, ci dispiace molto che tu ti sia imbattuto in professionisti poco seri…con questo non vogliamo dire che l’immobile che stai trattando non sia valido, anzi, però che la casa oggetto della proposta fosse costruita su un terreno in concessione, questo avresti dovuto saperlo subito. Detto questo, il discorso dell’ipoteca non è importante in quanto, se il proprietario si è impegnato a cancellarla a propria cura e spese entro o contestualmente all’atto, tu hai tutte le garanzie di legge, ma se tu non vuoi più acquistare questa abitazione e sulla proposta non è specificato che si tratta di un alloggio p.e.e.p , puoi ritirarti e pretendere la restituzione dell’aseegno lasciato a deposito senza nessun addebito di spese, se invece, come ci hai spiegato, sulla proposta è indicato che il proprietario del terreno è il Comune, purtroppo, hai sottoscritto un contratto e devi rispettare le obbligazioni prese con esso.
buon giorno siamo due pensionati-io proprietaria di due case affittate e metà di quella in cui viviamo io e mio marito ho la divisione dei beni- ora abbiamo deciso di vendere la casa di residenza x acqistarne una più piccola al mare per viverci sempre- vorrei sapere se quest ultimo immobile diventa x me seconda casa?é vero che le seconde case sono solo quelle vuote non affittate? Il ricavato della vendita va messo nella denuncia dei redditi? La ringrazio.
Buonasera,
Complimenti per il sito…ecco la mia domanda: mio padre ha stipulato un preliminare di vendita della nostra unica casa costringendo letteralmente oltrettutto mia madre (comproprietaria) a firmare, mosso dal timore di morire dopo un’operazione di asporto di un tumore maligno e mosso dal bisogno economico dovuto alle spese mediche, ( da notare il fatto che era sottoposto a ormonoterapia e antidepressivi al momento della stipula ) in evidente stato confusionale nonchè per un prezzo inferiore rispetto all’effettivo valore dell’immobile ( 355 mila euro anzichè almeno 450 ). Rinsavito dopo un periodo di cura radioterapica e psichiatrica e resosi conto del grave errore ha deciso (dopo solo 2 mesi dalla stipula del preliminare e con un preavviso di circa 8 mesi rispetto alla stipula del definitivo) di restituire il doppio della caparra all’acquirente per rompere il preliminare. Questo, dopo un primo momento in cui ha aderito alla proposta verbalmente, ha in seguito manifestato la volontà di stipulare comunque il contratto definitivo.
Quante possibilita ci sono di far valere l’incapacità di intendere e di volere ( anche se temporanea )e annullare il preliminare? Mio padre in quei giorni era irriconoscibile ed assolutamente incapace di rendersi conto della portata dei suoi atti…Il fatto che questa incapacità sia suffragata da numerose testimonianze e certificati medici( ospedalieri, psichiatrici) può aiutare?
Grazie mille in anticipo!
a Febbraio 2009 ho firmato davanti al notaio un compromesso per l’acquisto di un appartamento in una palazzina dell’Aquila.Ho versato la caparra confirmatoria di 15000 euro ed il rogito era previsto per il trenta maggio. Il sisma del 6 aprile ha distrutto la città e la palazzina in questione risulta danneggiata e inserita nella cosiddetta zona rossa, l’agibilità deve essere verificata. I miei figli ,che hanno rischiato la vita, non vogliono più ornare all’Aquila e l’appartamento non lo vogliono più. Il proprietario si rifiuta sia di restituire la caparra , sia di dividere a metà il danno ,sia di vendere l’immobile ad un prezzo molto inferiore. pretende che noi acquistiamo comunque ed al prezzo pattuito. Quali sono le regole in questi casi? Perchè dovrei perdere la caparra se il terremoto non l’ho provocato io?
chiedo scusa per non aver salutato e ringraziato, lo faccio ora
ciao Luciana, tutto dipende da quanto è inagibile l’abitazione, perchè potresti anche chiedere la risoluzione del contratto per IMPOSSIBILITA’ SOPRAVVENUTA (articolo 1453 c.c.). In questo caso le parti vengono liberate dal’obbligo reciproco e il venditore è tenuto a restituirti quanto ha ricevuto a titolo di caparra o acconto. Ti consigliamo quindi di rivolgerti ad un legale.
saluti
Buongiorno Gabriella, è “prima casa” quella in cui lei ha stabilito la residenza, se vende questa, può riacquistare beneficiando del credito d’imposta, altrimenti dovrà denunciare il guardagno che risulterà plusvalenza e verrà tassato al 20%.
saluti
Buonasera Anna, la volontà di suo padre era comunque manifesta e ha sottoscritto un contratto. Se l’altra parte vuole comunque adempiere, vi sconsiglio di intraprendere una causa legale.
saluti
grazie per l’informazione e per l’utile servizio che svolgi a presto.luciana
buongiorno, cercherò di esporre brevemente il mio problema. A fine aprile, avendo visto un cartello di vendita su una abitazione ho telefonato all’agenzia per ottenere informazioni circa l’immobile in questione. L’agenzia mi parla di € 300.000 trattabili e mi fissa l’appuntamento per la visita per il 4 maggio. Alla visita sono presenti anche i proprietari i quali confermano il prezzo indicato dall’agenzia. Il giorno 8 maggio mio marito sottoscrive, in agenzia una proposta di acquisto offrendo € 255.000 allegando assegno a garanzia per euro 5.000. Il giorno 14 maggio i proprietari sottoscrivono, sempre presso l’agenzia una proposta di vendita formulando due opzioni (la prima escludente parte dell’immobile per euro 255.000 e la seconda per l’intero immobile per euro 280.000). Il giorno 15 ritorniamo in agenzia e, verbalmente aumentiamo l’offerta ad euro 260.000, chiedendo alla stessa di comunicare al proprietario la nostra disponibilità a trattare. Il giorno 18 l’agenzia ci fissa per il venerdì successivo un appuntamento con i proprietari per definire la compravendita. Il giorno precedente l’appuntamento l’agenzia ci chiama informandoci che il proprietario non verrà all’appuntamento poichè è sua intenzione ritirare la vendita dell’immobile. Su nostra insistenza il mercoledì successivo siamo riusciti ad ottenere l’appuntamento ma il proprietario conferma le sue intenzioni adducendo motivi di affettività verso la casa ed altri pretesti non credibili. Poichè ho seri dubbi che durante la trattativa egli sia riuscito a chiudere l’affare con un altro acquirente chiedo:
1) può egli ritirarsi dalla trattativa avendo sottoscritto una proposta di vendita?
2) poichè durante l’ultimo appuntamento mio marito ha comunque controfirmato la proposta di vendita per euro 280.000 (prezzo massimo richiesto dal venditore), ha valore vincolante per lo stesso ?
3) qualora dovessimo, nostro malgrado, rinunciare all’acquisto, potremmo pretendere un danno e se si di quale entità?
grazie per la risposta. cordiali saluti.
Buongiorno Mariateresa, non ci risultano, tra i formulari utilizzati dalle agenzie immobiliari, PROPOSTE DI VENDITA, ma INCARICHI A VENDERE, nell’incarico a vendere o mandato a vendere, il proprietario conferisce all’agenzia X il titolo per proporre il vendita l’immobile,indicandovi, tempistiche, modalità e prezzo, ma in genere, tranne i casi di mandato con esclusiva, non si crea nessun vincolo tra l’agenzia ed il proprietario che è nella facoltà di poter interrompere il rapporto in qualsiasi momento. L’unico vincolo proviene dalla sottoscrizione per accettazione di una proposta di acquisto, ovvero, se i venditori hanno rifirmato una proposta sottoscritta dall’acquirente, accettandola in ogni sua parte, si vincolano ad adempiere; ma nel tuo caso non riusciamo a capire cosa avete firmato…
Buonasera, a giorni firmero’ il contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento da una ditta costruttrice.Se nel caso la ditta dovesse fallire dopo che io e la ditta abbiamo firmato il rogito, cosa potrebbe succedere alla mia proprieta’.
Sull’ appartamento che andro’ ad acquistare e in tutti quelli ancora in vendita grava un mutuo ipotecario, che verra’ cancellato contestualmente al rogito.
Attendo risposta.
Grazie
Buongiorno,
io e mia moglie abbiamo firmato una proposta di vendita dove il venditore dichiara che sulla casa è presente solo un’ipoteca su un mutuo estinto da ben 10 anni. La proposta non prevede alcun preliminare ma la data del rogito. In fase successiva scopriamo che il venditore per acquistare a sua volta una casa ha richiesto un mutuo ipotecando non solo la casa che ha acquistato ma anche la casa che si apprestava a venderci. Possiamo rinunciare all’acquisto e chiedere l’annullamento della proposta e la restituzione delle somme già versate?(agenzia, spese notarili per controlli e importo relativo alla proposta d’acquisto).
Ho fatto una proposta di acquisto per un’immobile e successivamente è stata accettata dal venditore.
Dopo circa 2 settimane scopro che sull’immobile c’è un condono edilizio del 85 non ancora rilasciato?
La proposta di acquisto non lo menzionava ma diceva che il bene era in regola urbanisticamente?
Soprattutto ho scoperto che questo sarebbe il secondo atto che fanno con il condono pendente ed il notaio da me interpellato mi ha detto che senza il rilascio della Sanatoria lui non stipulava l’atto a meno di lasciare a garanzia un deposito presso di lui fino all’ottenimento della stessa.
Posso chiedere l’annullamento della proposta per un vizio di forma?
Un immobile per essere venduto deve essere conforme urbanisticamente, pertanto, la soluzione che le ha prospettato il notaio è fattibile e comunque, se sulla proposta che è stata sottoscritta da entrambe le parti, il condono non è stato menzionato (e pertanto per rogitare bisognerà aspettare i tempi di una concessione in sanatoria), lei può ritirarsi dall’acquisto senza alcuna spesa.
saluti
Buongiorno Antonio, non ci sono i presupposti per “ritirarsi” per giusta causa e per chiedere l’inadempimento altrui, in quanto basterà che l’ipoteca sia estinta per il giorno del rogito.
saluti
ciao Elena, i rischi sono quelli previsti dalla Legge Fallimentare recentemente modificata…in breve:
– Con la nuova legge fallimentare del 14 maggio 2005 n. 80 un contratto di compravendita immobiliare può essere dichiarato invalido in seguito all’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare da parte del curatore fallimentare.
ancora per Elena:
riferimento legge fallimentare 80/2005
L’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare presuppone che il contratto di compravendita immobiliare sia stato stipulato nell’anno prima della dichiarazione del fallimento (prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni era prevista un termine biennale);
non sia stato pagato il giusto prezzo per l’immobile, cioè che al momento della stipula del contratto il prezzo effettivamente pagato risulta inferiore al prezzo di mercato del bene;
l’acquirente non sia in grado di dimostrare che al momento dell’acquisto non era a conoscenza dell’insolvenza del venditore. La conseguenza è che l’immobile revocato può poi essere rivenduto in sede d’asta fallimentare ed il ricavato venir ripartito fra i creditori del fallito.
La nuova legge fallimentare prevede che le compravendite di immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, non sono soggette all’azione revocatoria fallimentare.
E’ importantissimo che il preliminare venga registrato in Conservatoria.
saluti
per ritirarsi dall’acquisto devo fare una raccomandata al proprietario o cercare di fare una risoluzione consensuale
grazie ancora
Dovrete fare una risoluzione per mutuo consenso, non ha alcun valore un recesso unilaterale, in quanto il contratto è già stato perfezionato.
saluti
Salve. 1 paio di settimane fa ho firmato 1 preliminare di preliminare per l’acquisto di 1 casa. Non ho lasciato nessuna caparra.Anche se nel preliminare indicavo che il giorno dopo avrei portato l’assegno. Ho cambiato idea. L’ho comunicato all’agenzia che mi ha risposto che nn solo devo restituire il doppio della caparra(che non ho versato, ma solo indicato sul contratto), ma devo anche pagare le spese all’agenzia. Volevo sapere: Il preliminare è valido senza la caparra? All’agenzia le commissioni nn vengono pagate al compromesso?
Buongiorno Vincenzo, se lei è il promittente acquirente, come ci ha indicato dovrà versare l’importo citato nel preliminare a titolo di caparra (e non il doppio), dovrà saldare le spese di agenzia e firmare una risoluzione del contratto, infatti, se la parte venditrice non è d’accordo, lei è obbligato ad adempiere.
saluti
Un ultima domanda se il venditore non vuole fare la risoluzione per mutuo consenso, pur non avendomi detto alla firma della proposta che c’era ancora un condono pendente cosa devo fare?
Se il venditore non intende sciogliersi dal vincolo contrattuale dovrà garantirle la sanatoria ritirata nei termini stabiliti.
saluti
Cioè entro il compromesso?
Però mi sta vincolando per la vendita della mia casa in quanto non posso prendere impegni con terzi riguardo ai tempi.
In genere la sanatoria basta che sia ritirata entro l’atto definitivo, ma, dato che non sapevi niente di questo abuso edilizio, puoi chiedere che ti garantiscano il ritiro della stessa entro il compromesso…in genere i tempi delle sanatorie sono abbastanza lunghi, pertanto, il venditore non potrà garantirti una tempistica a breve tempo.
saluti
Buongiorno, ho stipulato una proposta di vendita nella quale c’è scritto che il rogito verrà fatto entro il 31/12/09.
L’acquirente adesso, vorrebbe immediatamente la casa, ma io non posso lasciarla fino a fine settembre. Sostiene che sono obbligata a fare il rogito prima se l’acquirente lo vuole. Mi può dare delle delucidazioni? Grazie Rita
No Rita, l’acquirente le sta dando una informazione sbagliata, se il termine ultimo è il 31.12.2009, lei può rimanere in casa fino a quella data.
saluti
Avete per caso una base per fare la risoluzione per mutuo consenso di una proposta di acquisto già accettata?
grazie in anticipo
Buongiorno Samuele, il tutto dovrà essere impostato come una scrittura privata quindi:
DATI ANAGRAFICI DELLE PARTI, DATA E LUOGO.
PREMESSA CONTENENTE I DATI DELLA PROPOSTA
Vi basterà specificare che le parti si riuniscono per sciogliere concordemente e per MUTUO CONSENSO, gli accordi presi con la proposta sopra citata liberandosi reciprocamente dal vincolo alla vendita e all’acquisto l’uno nei confronti dell’altro dell’immobile oggetto della proposta stessa.
Dovrete poi indicare l’eventuale restituzione dell’assegno, e se ci sono spese chi se le assume. A fondo pagina dovrete inserire la seguente dicitura:
Le parti, contestualmente alla sottoscrizione del presente atto risolutivo, reciprocamente dichiarano di essere pienamente soddisfatte e di non aver nulla da pretendere a nessun titolo e ragione che derivi dalla presente scrittura.
Letto, confermato e sottoscritto in duplice copia in ……..il ………………………
in questo caso l’agenzia chi la paga o chi dovrebbe pagarla?
Salve,
ho sottoscritto una proposta di acquisto che è stata accettata.
Sia il proprietario che l’agenzia mi avevano detto che le spese condominiali erano intorno ai 1400 euro annui.
Dovremo firmare il compromesso la prossima settimana.
Ora ho scoperto, parlando con l’amministratore, che le spese sono circa 900/1000 euro in più all’anno.
Conoscendo questa cifra non avrei mai fatto neanche la proposta d’acquisto.
Abbiamo proposto una compensazione di 3000 euro all’agenzia, che ha rifiutato e mi ha detto che proverà a proporla al proprietario, poiché è lui che ha comunicato il dato errato.
Se anche il proprietario rifiuta, cosa accadrebbe se non proseguo con il compromesso?
In base all’art. 1427 e segg. del c.c. il consenso sulla proposta di acquisto è viziato da errore, quindi lo stesso contratto sarebbe nullo e io non dovrei nulla né all’agenzia, né al venditore che mi dovrebbe restituire l’assegno lasciato in cauzione.
E’ esatto?
Grazie mille
Buongiorno, sono proprietario di un terreno. Tempo fa ho concluso un contratto di proposta di vendita di un parte di questo terreno, però credo nel breve futuro d’essere sotto posto ad un esproprio del tutto il terreno per pubblica utilità. Posso annullare il contratto e che diritti o obblighe ho nel confronto dell aquirente, Grazie per l’eventuale risposta.
Le spese di agenzia sono a carico della parte inadempiente.
saluti
Buongiorno Gianni, se l’importo delle spese condominiali non è stato citato nella proposta, questa è sempre valida, pertanto le consigliamo di trovare un accordo con il venditore, magari con uno sconto sul prezzo.
saluti
Buongiorno Giovanni, per poterle dare un consiglio, in questo caso, avremmo assoluto bisogno di leggere la proposta che avete sottoscritto.
saluti
Buonasera, innanzitutto volevo complimentarmi per il blog.
Ho firmato una proposta di acquisto che è stata accettata. Successivamente ho preso visione della piantina catastale, che è difforme rispetto allo stato dei luoghi, in quanto risultano 2 balconi piccoli invece che uno grande. Preciso che l’accatastamento è del 1939, e che nella proposta di acquisto il venditore garantiva la regolarità urbanistica e catastale. Posso richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno sia al venditore che all’agente immobiliare??
Buongiorno Michele, non ci sono i presupposti per annullare il contratto in quanto, la conformità urbanistica viene garantita ENTRO il rogito notarile, pertanto il suo venditore ha tutto il tempo necessario a ripresentare una nuova planimetria a catasto. Diverso sarebbe se il balcone risultasse un abuso edilizio, ma vista l’epoca di costruzione, probabilmente, ad oggi, non era mai stata presentata la planimetria conforme, l’importante è che risulti conforme in Comune, in quanto il Catasto non è probatorio.
grazie sig.ra Elettra, per la celere risposta, sono stato in comune però e siccome la costruzione risale ai primi del 1900, mi hanno detto che loro non hanno nulla. Come si fa a dire che è conforme alle norme urbanistiche???
La prima pianificazione urbanistica in Italia risale al 1942, pertanto immobili costruiti precedentemente sono conformi, tutti con la dicitura “ante 1942”.
saluti
Buonasera,
ho firmato una proposta d’ acquisto.
Io sono il venditore, sono decorsi i termini fissati per il 31.05.09 e l’ acquirente non ha comprato.
Ho inviato la disdetta all’ agenzia.
Come mi devo comportare con l’ acquirente ?
E’ prevista la diffida ad adempiere anche nel caso della proposta d’ acquisto ?
Grazie a Tutti
G.
Buongiorno Gianni, cosa intendi per “disdetta”?
non si può recedere unilateralmente da un contratto sottoscritto da due parti, ci vuole sempre l’accordo di tutte le parti coinvolte, in mancanza si deve procedere in altro modo.
Le consigliamo di inviare una diffida ad adempiere indicando un termine di 15 giorni.
saluti
Buonasera,avrei bisogno,gentilmente,di una consulenza “urgente” riguardo una questione di compravendita immobiliare.
Le spiego: Tempo fa incaricai VERBALMENTE(senza mai aver sottoscritto un contratto)un’agente immobiliare per la vendita di un mio immobile,il quale mi propose un acquirente.
Arrivammo a un’accordo VERBALE e consegnai tutta la documentazione dell’immobile all’agente. Giorni prima della data fissata per il preliminare SCRITTO( che non è più avvenuto)per varie circostanze mie personali ho deciso di sospendere la vendita.L’acquirente,in quanto avvoccato,adesso vuole risarcite le varie spese che lui dice di aver sostenuto(tecnici,notaio etc)….dunque,le vorrei chiedere se io sono davvero obbligata a pagare questi oneri senza aver MAI firmato o SOTTOSCRITTO alcunchè,nè dal notaio,nè con l’agente immobiliare,nè con l’acquirente stesso.
Aspetto una vostra risposta al più presto.
Purtroppo non so davvero come comportarmi,anche per riavere indietro tutti i documenti(di cui fotocopie)in loro possesso e i quali non vogliono restituirmi se non pago queste loro “presunte” spese!
Grazie in anticipo
Sandra
La disdetta l’ ho inviata all’ agenzia immobiliare che aveva in carico la mia casa per la vendita.
Ovviamente questa disdetta è stata inviatanei tempi utili cioè 15 giorni prima della scadenza naturale del mandato.
Per quanto concerne me e l’ acquirente, avevamo firmato a suo tempo un modulo redatto dall’ agenzia immobiliare (Pirelli) intitolato ” proposta d’ acquisto ” dove a fonte di un acconto l’ acquirente s’ impegna a rogitare entro il 31.05.09.
Il rogito non è avvenuto poichè la banca non ha concesso il mutuo all’ acquirente.
Ora i tempi sono decisamente trscorsi.
La domanda è: devo comunicare qualcosa all’ acqirente per formalizzare che non voglio più avere a che fare con Lui ?
Ribadisco che sia io (venditore) che l’ acquirente abbiamo firmato una proposta di acquisto che non è mai stata trasformata in un effettivo contratto e preliminare.
Grazie
Gianni
Buongiorno Sandra, proprio perchè il suo probabile acquirente è un avvocato, dovrebbe sapere che nulla gli spetta, pertanto, non si faccia intimorire e pretenda l’immediata restituzione di tutti i suoi documenti.
saluti
Buongiorno Gianni, riguardo l’agenzia, se aveva conferito loro un mandato in esclusiva, dovrà rispettare i tempi che ha stipulato con loro nel mandato stesso e se sono previsti 15 giorni di preavviso per concludere il contratto di mandato in esclusiva, lei è libero da ogni vincolo. Per quanto riguarda il probabile acquirente invece, lei deve stipulare con lui un nuovo atto che annulla la proposta, oppure le basterà ritirare tutte le copie della proposta scritta e aggiungere a fondo pagina che “le parti reciprocamente e per mutuo consenso sciolgono gli accordi presi con la suddetta proposta e si liberano reciprocamente dal vincolo alla vendita e all’acquisto senza null’altro a pretendere per quanto derivi dalla scrittura stessa.”
saluti
buonasera, sono vito, ecco la mia domanda :
ho stipulato un preliminare di vendita per la mia casa che recita: casa che insiste su particella catastale n…. per complessivi 3750 mq. .
in realta’ sono n.2 particelle catastali ben distinte e che formano un totale di 2400 mq. e quindi quella messa sul preliminare e’ di soli 1300 mq. volendomi riservare i rimanenti 1100 mq di terreno con annesso cancello etc. .
Il preliminare, puo’ essere annullato per vizio di forma? grazie
Che validita’ ha un preliminare?
Dovrei dividere delle proprieta’ con dei fratelli. Ma ora non possiamo affrontare tutte le spese per il rogito. Possiamo fare un preliminare e rimandare il rogito di un paio di anni?
Grazie
Il preliminare di acquisto-vendita è un CONTRATTO regolato dall’articolo 1351 del codice civile.
La tempistica per rogitare deve essere concordata e sottoscritta dalle parti coinvolte, ma ci preme sottolineare che in tal caso, tutti gli obblighi e i diritti derivanti dalla proprietà del bene slitteranno a tale data.
saluti
No Vito, da quello che ci dice, non ci sono i presupposti per annullare il contratto.
saluti
salve a tutti. se in una proposta di acquisto, accettata dal venditore, non è previsto nessun termine per la condizione sospensiva dell’ottenimento del finanziamento da parte dell’acquirente, ma solo la data del rogito ( a distanza di molti mesi dall’accettazione), quest’ultima è da intendersi quale termine ultimo anche dell’avveramento della condizione, o sono due cose diverse?
Buongiorno Mary, in genere la prima scadenza utile è quella indicata come firma del preliminare, in mancanza si prende come riferimento il rogito.
saluti
Sul mio preliminare di compravendita (scrittura privata registrata) il segunte termine di scadenza è da considerarsi perentorio? “….quanto al saldo verrà corrisposto al rogito notarile di trasferimento della proprietà da stipularsi entro e non oltre il 30 settembre 2009 presso lo studio del notaio da definire a cura della parte promissoria acquirente. Le parti ribadiscono l’essenzialità del termine. La consegna dell’immobile avverrà contestualmente al rogito notarile”.
Grazie
Cordiali saluti
si Simone, “le parti ribadiscono l’essenzialità del termine”…termine perentorio e termine essenziale sono la stessa cosa, ti invitiamo a leggere il nostro post che ha appunto questo titolo.
saluti
Buongiorno! la questione è la seguente
ho fatto una proposta di acquisto per un appartamento con vari annessi di differenti proprietari, la persona che pero mi ha proposto l’immobile me li proposti come se fossero suoi e che al momento del rigito avrebbe definito queste cose direttamente lei con i vari prorpietari in modo da presentarsi al rogito come unica proprietaria.
io ho dato un assegno, che ha subito incassato, accettando la mia proposta, il problema è che un propietario si sta rifiutando di fargli la vendita facendo decadere i temini del 15 luglio entro cui dovevamo fare il rogito dal notaio,
nel caso in cui decada il termine per inadempienza del venditore ho il diritto al doppio di caparra, ed anche alle eventuali spese sostenute per la perizia per il mutuo? se invece andasse avanti la cosa, al venditore posso richiedere i canoni di affitto che paghero fino a quando non farò il rogito definitivo per la compravendita? questione abbastanza incasinata. Graie e saluti
Gaia viviani
Comincio a spiegare: mio padre acquistò con preliminare di vendita o detto compromesso l’appartamento dove siamo residenti da circa 27 anni, nel compromesso le parti si obligavano a vendere l’immobile a mio padre si accollò il restante mutuo intestato ai 2 fratelli venditori, di cui uno intestatario dell’immobile e del mutuo; e versandogli delle somme in danaro per l’acquisto, mio padre si obbligò ad accollarsi lerestante rate del mutuo, e gli obblighi condominiali pagando anche quote dei lavori straordinari fatte in anni trascorsi e siamo entrati ad abitare in questo immobile.
L’intestatario del mutuo e del immobile dopo alcuni mesi morì,e poi mio padre finora non fece l’atto definitivo publico del trasferimento di proprietà; poi la sorella del defunto lei ci consegnava con passaggio di mani le rate restanti del mutuo da pagare, ma le ultime 4,5 rate non cè stato più questo passaggio di mano per le rate; ora in tutti questi 27 anni trascorsi ad un certo punto la banca chiedeva il saldo del mutuo da estinguere e poichè non era stato fatto l’atto definitivo scriveva sempre a nome del buonanimo defunto; ai suoi eredi che poi a loro volta dovevano darli a noi per pagare ed estinguere il mutuo, ma quel mutuo non veniva ancora estinto.
Dopodiche una parte cioè una sorella in tutto la terza persona, ci manda una lettera per un avvocato di regolare la situazione senza titolo chiedendoci di trovare una forma di accordo… Noi ci rivolgiamo ad un avvocato e la prima cosa ci fa ottenere pagando la banca l’estinzione del mutuo con tutti gli interessi di mora… Da parte di mio padre dopo 27 anni ha estinto l’obbligo con la banca, ma la terza persona la sorella del defunto ha consegnato all’amministratore di condominio un documento di eredità esonerandoci dalle riunioni condominiali e dalle riunioni e lavori straordinari che però negli hanni trascorsi abbiamo pagato le quote dei lavori a nostre spese… Mentre un’altra parte cioè un fratello ed è il fratello che firmò per garanzia insieme al defunto cioè coloro 2 che si obbligarono con mio padre bhe questo fratello davanti al nostro avvocato ha fatto una dichiarazione scritta che non ha nulla a pretendere da noi in nessuna cosa che mio padre l’ha pagato tutte le cose, mentre l’altra sorella non è daccordo a trasferire la proprietà a noi, lei con noi non aveva nessun obbligo, noi possiamo dimostrare le rate originali accollate, il saldo con la banca e le ricevute di lavori straordinari ed inviti alle riunioni condominiali di anni trascorsi e siamo ressidenti li da 27 anni.
Il nostro avvocato gli ha mandato una citazione per andare in tribunale e dimostrale i fatti reali qui indicati….
Ora per mia scienza volevo un opinione, dei dati di fatto, un parere a come si risolverà la cosa in tribunale.
Ciao arrivederci fons
Buongiorno, non siamo in grado di darle alcun parere.
saluti
Ho messo in vendita un alloggio tramite agenzia e senza fare nulla (senza aver colpa) mi trovo praticamente in causa.
Ho portato tutti i documenti in mio possesso all’agenzia (atto di provenienza, planimetria, etc etc). Un possibile acquirente firma la proposta di acquisto e fin qua tutto ok.
L’altro giorno mi vedo arrivare una lettera a casa, che dice:
la planimetria fornita dall’agenzia al possibile acquirente non corrisponde con quella del catasto. In pratica la casa è senza muro antibagno, la planimetria che io ho dato all’agenzia e che l’agenzia ha dato al possibile acquirente è senza muro antibagno mentre al catasto c’è il muro antibagno. Premetto che quando l’acqurirente ha visto la casa il muro antibagno non cera e lui lo sa che non c’era.
La lettera parla di documenti errati per malafede, e che l’acquirente non vuole più comprare casa perché si sente truffato. Vuole la restituzione del doppio della caparra più che tutte le spese di agenzia vengano pagate da me.
Mi sono rivolto ad un legale, naturalmente: propongo, giusto per togliere questa malafede, di SISTEMARE A MIE SPESE la planimetria al catasto, togliendo il muro antibagno dalla planimetria (mi sono informato e si può fare) ma il possibile compratore non ne vuol sapere e continua a volere pretendere che io paghi agenzia e lui.
Ma può un fatto cosi inutile, a mio avviso, essere motivo di mia colpa?
La planimetria errata inviata da me non l’ho modificata io, posso dimostrare tramite mail che mi è stata data dall’agenzia tramite quale ho comprato casa.
Ma se mi accollo le spese della modifica, il compratore può decidere di non comprare più addossandomi le spese? Può farlo????
Quali solo le leggi che mi tutelano?
Grazie mille in anticipo!
BUONA SERA, MA A ME VIVIANI GAIA NON SIETE IN GRADO DI DARE NESSUN PARERE OPPURE AL SIG. FONS?
Vi risulta che una valutazione di una proprietà immobiliare da parte di un geometra venga legalmente invalidata da un’altra valutazione di un collega regolarmente anche lui iscritto all’albo, qualora la differenza tra le due stime superi il 40%?
Mi trovo in una situazione Kafkiana tra parenti in cui il “loro geometra” valuta una cooproprietà di cui vorrei cedere loro la mia quota 167000 euro, mentre il mio 450000.
Vi ringrazio per l’attenzione
Marco Di Francisca
Nel caso la differenza di valutazione dello stesso bene immobiliare da parte di due geometri sia enorme ( uno 100 e l’altro 300) per meglio valutare il valore dell’immobile a chi è meglio ricorrere per accordarsi tra parenti?
grazie per i consigli
Marco Di Francisca
Buongiorno, in questi casi bisogna affidarsi a professionisti e non a tecnici di parte che valutano un immobile in base alle necessità e al probabile guadagno del cliente. Inoltre, per capire il prezzo COMMERCIALE dell’immobile in questione, l’unica figura che è in grado di darvi una valutazione coerente con il mercato e con l’andamento della richiesta e dell’offerta, è l’agente immobiliare che quotidianamente si raffronta con i prezzi delle case in commercio.saluti
No Gaia, vedi commento n. 145, è impossibile entrare nel merito di una causa in corso, nessuno, meglio del vostro legale, può farvi previsioni in tal senso.
saluti
Buongiorno Vito, il probabile acquirente non ha nessun diritto di richiedere la restituzione del doppio della caparra anche perchè la sua mala fede in questo caso non è dimostrata. Pertanto, siccome lei è obbligato a garantire la conformità urbanistica dell’immobile alla data del rogito, (e non prima) risponda che la casa sarà conforme per tale data. A questo punto, se il suo compratore, non vuole più procedere all’acquisto, sarà inadempiente e quindi incorrerà nella perdita della caparra e nell’eventuale risarcimento del danno.
saluti
Buongiorno Gaia, la persona che ha sottoscritto la proposta non era nel diritto di farlo per cui, ogni obbligazione sottoscritta in merito non ha alcuna validità.
saluti
Buongiorno, ho letto le varie dommende ed annesse risposte riguardanti le varie problematiche relative all’acquisto di una casa. Guardandole tutte non ho trovato quello che cercavo, quindi vorrei formularvi una nuova domanda, sperando che questa non sia già stata fatta e io non l’abbia vista….
Ho stipulato da poco un atto di compravendita per un casa di nuova costruzione, insieme ad esso ho versato una rata di avanzamento lavori e prenotazione dell’immobile pari a 35.000 euro. Nel contratto è prevista una fideiussione che però non è bancaria ,ma assicurativa. Voglio sapere se questo per me può essere uno svantaggio e in tal caso come mi posso tutelare. Ringarzio anticipatamente per la vostra cortese attenzione e vi porgo i mie cordiali saluti.
Luca.
Buongiorno Luca, le informazini che cerca le trova nel testo della legge 210/2004. IL costruttore è obbligato a prestarle FIDEJUSSIONE degli importi da lei anticipati entro il rogito, pertanto, non ci sono problemi.
saluti
Buongiorno Elettra,
assieme al mio fidanzato mi sto impegnando nell’acquisto di un immobile con un’agenzia che si dimostra poco trasparente.
Innanzi tutto, dopo aver pattuito una provvigione di 4000 € a voce, hanno ritrattato pretendendo il 4% più l’iva del 20%, per un totale di 5.520 € su una proposta d’acquisto di 115.000 €, adducendo scuse a mio parere inconsistenti: affermano, infatti, che chiedendo meno del 4% in totale diventino automaticamente soggetti a controlli fiscali. Il venditore pare essere esentato dall’onorario, pertanto il 4% (più IVA) graverebbe esclusivamente su di noi. Ora, io sono praticante in uno studio di commercialisti e mi risulta che i controlli fiscali avvengano mediante differenti procedure e che ciò che importa siano la congruità e la coerenza cn gli studi di settore. Funziona forse diversamente per il mercato immobiliare?
In secondo luogo, sempre relativamente all’onorario richiesto, una clausola del contratto stipulato in merito prevede che in caso di recesso da parte nostra l’agenzia abbia ugualmente diritto alla provvigione. non si scontra forse con l’articolo 1469bis, comma 3, n.5 del codice civile che così recita in materia di clausole vessatorie “5) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest’ultimo non conclude il contratto o ne recede, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest’ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere;” ?
Pretendono inoltre, di fissare immediatamente le date per il preliminare e per il rogito, mentre i nostri tempi sono estremamente aleatori. So che non è necessario fissarle, ma c’è qualche norma che ne parla a cui potrei rifarmi?
Infine, parlando del preliminare, sembra si rifiutino di inserire la clausola “previa accettazione mutuo” (dopo aver confermato di poterlo fare, oralmente, durante una delle visite all’immobile), affermando che tale clausola sia inesistente nella prassi. C’è forse qualche termine normativo a cui appellarsi in merito?
Grazie in anticipo per le risposte.
Cordiali saluti,
Irene
Gentile Irene, la percentuale che spetta all’agenzia è soggetta a libera contrattazione, in mancanza, bisogna rifarsi agli usi e consuetudini che troverà presso la camera di commercio della sua provincia e che non sono gli stessi in tutta italia.
Detto questo, il diritto alla provvigione scatta nel momento in cui l’affare è concluso (articolo 1754 codice civile), quindi, se lei sottoscrive un contratto e poi recede, l’agenzia ha comunque diritto al pagamento dell’importo concordato in quanto “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte” (articolo 1326 c.c.).
Se il buon fine di questo affare è vincolato all’accettazione di un mutuo, le consigliamo vivamente di non sottoscrivere nulla che preveda il versamento di una caparra confirmatoria. Se lei è interessata ad effettuare l’acquisto di questo immobile, dovrà fornire una tempistica ben precisa alla parte venditrice, in quanto, i tempi di realizzazione di una vendita sono un fattore rilevantissimo in tema di compravendita, pertanto, le consigliamo di sottoscrivere una proposta di acquisto con clausola sospensiva e quindi vincolare il buon fine della proposta stessa all’accettazione del mutuo che comunque, dovrà pervenire entro un tempo abbastanza breve dall’avvenuta accettazione della parte venditrice (15-20 giorni).
saluti
Salve,
ho stipulato il giorno 26 giugno un preliminare di compravendita di un immobile con scadenza 30 settembre. Oggi praticamente sono in grado (disponibilità del notaio e della banca) di stipulare il rogito notarile. Però il venditore si rifiuta e vuole rimandare a settembre. Posso fissare ugualmente un appuntamento con il notario, e se il venditore non si presenta giudicarlo rinunciatario. naturalmente previa notifica al venditore della data e luogo dell’appuntamento.
Oppure per cautelarmi sull’eventuale data di scadenza, (indisponibilità del notaio e/o della banca) rimandando a settembre cosa posso pretendere.
grazie.
Buongiorno Giuseppe, sul preliminare sarà indicata una scadenza entro il quale stipulare, pertanto, le parti, sia lei, sia la parte venditrice, sono nella facoltà di stipulare l’ultimo giorno utile senza nulla dovere all’altro.
saluti
Buongiorno,
sto per acquistare un casa indipendente di nuova costruzione. Nel preliminare di vendita è indicato che le spese per l’installazione dei contatori e allacciamento utenze gas e metano sono a carico dell’acquirente. E’ giusto?
grazie.
Buongiorno Eva, non vige una regola, tutto varia in base agli accordi tra le parti, se gli allacciamenti sono a tuo carico però, fatti indicare l’importo sul preliminare.
saluti
Salve,
avrei bisogno di un aiuto. Quattro anni fa ho comprato un piccolo sottotetto di 20 mq con un terrazzino di 8 mq che ho verandato abusivamente. Ora vorrei rivenderlo ma non so come procedere rispetto alla veranda, che non essendo stata condonata, costituisce un problema. Come devo muovermi per regolarizzare questa situazione? Cosa succede se si vende una casa con una porzione abusiva ?(dichiarandolo al comparatore, chiaramente).
grazie mille
Vorrei sapere esattamente la differenza fra Caparra Confirmatoria e Deposito Cauzionale. Inoltre vorrei sapere se gli oneri per il cambio d’uso di un immobile da agricolo a Civile deve essere fatto prima del Compromesso o entro la data del Rogito. Grazie.
Ciao Anna Lisa, la caparra confirmatoria è definita dall’articolo 1385 c.c. ed è quella somma di denaro che una parte versa all’altra al momento della conclusione di un affare. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto trattenendosi la caparra, se invece è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra parte piò recedere dal contratto pretendendo il raddoppio della caparra stessa. La parte che NON è inadempiente può in alternativa esigere l’esecuzione del contratto.
Il deposito di una somma di denaro invece non comporta tutto quello sopra citato fino al momento in cui il deposito stesso non diviene caparra confirmatoria.
Per il cambio di destinazione d’uso, tutto dipende dagli accordi presi tra le parti.
saluti
Buongiorno,
ho firmato un preliminare di compravendita di appartamento + box redatto presso un notaio, dove è riportato la data da effettuare il rogito, ma durante la compilazione del preliminare il venditore mi ha comunicato che è in causa con l’inquilino per morosità, per cui nell’atto è stato sottoscritto che la data del rogito sarà entro il 30/11 se l’inquilino lascerà l’appartamento o sanerà le pendenze. In caso contrario le parti (venditore e acquirente) concorderanno altra data, senza specificare alcuna penale e avendo io dato una caparra confirmatoria di alcune migliaia di euro. Premetto che non ho ancora registrato il preliminare.
Le mie domande sono:
Ho dei tempi di legge per modificare l’atto di compravendita?
Posso inserire delle penali se i tempi per il rogito dovessero allungarsi?
Mi conviene registrare subito il preliminare?
Grazie
Volevo aggiungere al post 165 che intendevo dire se è possibile modificare il preliminare di comprevendita.
Inoltre posso in qualche modo modificare il sudetto preliminare pretendendo dal venditore che il rogito sarà fatto solo con la condizione che l’inquilino moroso sia andato via e quindi l’appartamento libero, cancellando la sanabilità delle pendenze per morosità, avendo inoltre il venditore fatto un contratto di locazione che prevede la cessazione dello stesso in caso di vendita dell’appartamento.
Grazie mille per le risposte.
Buongiorno Alessio, il preliminare può essere modificato solo per scritto e con il consenso delle parti. Avrebbe dovuto sollevare queste giustissime osservazioni al momento della firma e subordinarla ai requisiti che sta richiedendo adesso.
In genere, sul preliminare si cita la dicitura:”l’immobile, per la data prevista per il rogito notarile, dovrà essere consegnato libero da persone o cose…” ma se lei ha firmato una deroga a questo, può solo concordare le modifiche con il venditore, altrimenti dovrà rispettare quanto pattuito. La registrazione del preliminare non influisce sulle obbligazioni prese.
saluti
Elettra La ringrazio della risposta, volevo solo chiederLe se esiste qualche tutela che mi permetta di modificare il preliminare avendolo fatto il giorno 21/7/2009 o qualche cosa che mi permetta di rendere il sudetto preliminare un pò più favorevole. Se il venditore dovesse accettare delle modifiche, mi conviene aspettare la registrazione del preliminare?
La ringrazione per la tempestività.
Saluti
Buongiorno Alessio, per la registrazione ci sono 20 giorni di tempo, se trovate accordi diversi potete modificare il preliminare in questo periodo, la registrazione ritardata comporta una sazione amministrativa.
saluti
Buongiorno,
vorrei sapere cortesemente la differenza tra registrazione del preliminare presso l’ufficio del registro e la tascrizione in merito alla tutela della parte acquirente.
grazie mille.
Buongiorno.
Ho firmato una promessa di acquisto, e dopo aver fatto una ricerca per recuperare un titolo edificatorio o altro che provasse l’anno di costruzione della casa, appurato essere precedente al 1953 mi sono reso conto che sull’immobile grava un abuso edilizio risalente al 1976.
Non ho ancora scritto ufficialmente ai proprietari,devo farlo entro un termine stabilito?
Posso chiedere il doppio della caparra?Posso chiedere una riduzione del prezzo?Che consiglio mi date?
grazie
Buongiorno Cristian, affinchè la proposta produca effetti deve essere stata accettata e lei deve averne avuto comunicazione per scritto. Premesso questo, le proposte in genere, sono strutturate in modo che il venditore, con la firma per accettazione, garantisce la conformità urbanistica dell’immobile per la data del rogito, qualsiasi elemento ostativo può essere causa di scioglimento degli accordi presi. Comunichi ai venditori dell’abuso e si accerti che questo sia stato condonato con il primo condono del 1985, in mancanza, se possibile, i venditori dovranno assumersi l’onere di una sanatoria.
saluti
Non solo hanno accettato la proposta, ma è stato firmato il compromesso(promessa di vendita debitamente registrato), sono sicuro che l’abuso non è stato sanato con condoni, ho fatto ricerche presso UTC.L’abuso non è sanabile, no ci sono condoni attualmente e nno vi è volumetria residua per effettuare accertamento di conformità. Non ho ben chiaro se devo comunicarlo entro un termine ai venditori che ho scoperto l’abuso.
La mia idea è trattare sul prezzo, perchè secondo me loro devono restituirmi il doppio della caparra piu le spese o sbaglio?
Buongiorno Cristian, nel caso in cui i venditori non riescano a rendere conforme urbanisticamente l’immobile, lei ha il diritto di recedere dal contratto, pretendere il raddoppio della caparra oltre alla restituzione delle spese sostenute. Dovrà informare tempestivamente i venditori.
saluti
Ho fissato un incontro con i venditori alla presenza dell’agenzia che ha mediato la vendita. Il mio abiettivo è comunque quello di avere la casa ma ad un prezzo inferiore!
Le trattative amichevoli non hanno avuto successo.
Volevo chiedere se posso pretendere una rimodulazione del prezzo di vendita?
Se l’immobile non è conforme urbanisticamentee non è sanabile, non è nemmeno commerciabile, pertanto le sconsigliamo di procedere con l’acquisto.
saluti
Salve,
ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento in condominio che mi è stata accettata solo ad una condizione che non rientra nella domanda che mi interessa porvi. Mi spiego…tra il giorno della proposta ed oggi ho fatto una ricerca in Comune ed ho scoperto che il condominio ha l’abitabilità ma è considerato un albergo residenziale e l’appartamento non è chiamato appartamento ma alloggio. Questa differenza cosa comporta da punto di vista legale ed edilizio? Posso richiedere che l’appartamento venga sanato o dovrà essere sanato l’intero condominio? Nel caso in cui non sia sanato posso richiedere che l’offerta fatta sia nulla o perderò la caparr già data?
Grazie per la gentile attenzione.
Buongiorno Federica, si informi prsso un notaio.
saluti
Complimenti vivissimi per il forum!
ho un problema: proposta di acquisto e successivo preliminare non registrato firmati da me- promissario acquirente – e promettente venditore, con la garanzia scritta e verbale di quest’ultimo e dell’agente immobiliare che l’immobile fosse conforme alla normativa eilizia ed urbanistica.
Richiedo il mutuo ed il perito rileva la non agibilità per mancato completamento lavori (della Ditta che ha venduto le unità immobiliari nel 2005).Grande delusione.
Ho già spedito lettera AR di invito ad annullare per vizio del consenso tanto il preliminare (non lo avrei mai e poi mai firmato e loro lo sanno)quanto la precedente mediazione con richiesta restituzione somme versate + risarcimento danni.Il rogito era previsto per il 03/08 p.v.
Cosa aspettarmi?Come comportarmi?
grazie infinite
Buongiorno Elettra,
sto per stipulare un preliminare di compravendita (che mi hanno consigliato di trascrivere) per un immobile di proprietà di un società. Il mio notaio ha già effettuato tutte le visure, l’appartamento è a posto e la società anche. Volevo sapere cosa succede nel caso di fallimento della società nel periodo tra compromesso e atto e che rischi corro. La casa è per me prima abitazione e sono angosciata dall’eventuale ipotesi di poter perdere la caparra e l’appartamento.
Grazie mille
un caro saluto,
sonia
Ho stipulato un compromesso per acquisto prima casa nel 2004 e ne sono stata messa in possesso,il proprietario dell’immobile ha fatto la variazione catastale da rustico a finito a novembre del 2008 ma non ho potuto fare il rogito perchè manca il certificato di agibilità in quanto manca come primo elemento il collaudo statico della struttura, ora luo mi vuole dare il doppio della caparra ma me ne devo andare subito. Posso indurlo a sanare l’immobile e a fare il rogito? preciso che il contratto di compraventita non l’ho registrato alle agenzie delle entrate anche perchè allora lui mi aveva assicurato che al massimo entro novanta giorni avrebbe fatto tutto ciò che c’era da fare per andare a fare l’atto notarile e mi aveva assicurato che l’immobile era perfettamente in regola ma che mancava solo la variazione catastale da rustico a finito. Nel contratto è specificato che lui avrebbe dovuto produrre tutta la documentazione all’atto del rogito.
Buongiorno Carmen, certo che può farlo, la risoluzione per inadempimento con raddoppio della caparra, può essere fatta solo con l’accordo scritto delle parti.
saluti
Buongiorno Sonia, viste le premesse mi sento di dirti di stare tranquilla, ad ogni modo la legge è a tutela dell’acquirente con le recenti novità in materia di fallimento di una ditta costruttrice, ti invitiamo pertanto a consultare il testo della nuova legge fallimentare n. 80 del 14 maggio 2005 dove troverai tutte le risposte. Brevemente mi sento di darti due consigli:
– annotare il contratto preliminare nella “conservatoria”o nel libro fondiario (la firma deve essere autenticata da parte di un notaio) o di farsi rilasciare apposita fideiussione bancaria per le somme pagate prima della sottoscrizione del rogito.
– inserire nel contratto definitivo di compravendita il prezzo effettivamente pagato.
saluti
risposta al quesito 180:
Buongiorno, se lei ha sottoscritto un preliminare nel quale i venditori garantiscono la conformità urbanistica, lei non può recedere da detto preliminare con un atto unilaterale (raccomandata o telegramma). La procedura da seguire è questa:
– convocare le parti per la data del rogito richiedendo esplicitamente la conformità urbanistica
– nel caso in cui le parti non siano in grado di rogitare per mancanza della conformità urbanistica dell’immobile, lei a quel punto potrà decidere se procedere e obbligarli a rispettare quanto promesso sul preliminare o risolvere il contratto per mutuo consenso pretendendo il raddoppio della caparra versata oltre alle spese sostenute (la parte venditrice dovrà rimborsarle anche l’importo pagato a titolo di mediazione).
Ad ogni modo, se lei ha effettuato questa compravendita tramite un’agenzia immobiliare, le consigliamo di rivolgersi direttamente ai mediatori coinvolti che la assisteranno in questa operazione.
saluti
Dunque io potrei anche costringerli a sanare l’immobile e stipilare l’atto notarile? Ma per fare ciò bisogna fare una causa?
Gent.ma Elettra, urge un’ulteriore delucidazione in merito alla sua risposta al quesito 180:
io ritengo di essere stata dolosamente portata tanto dal mediatore quanto dalla venditrice a stipulare il preliminare con queste false dichiarazioni, che ho letto possono avere rilievo anche penale.Per questo ho scelto la via dell’annullamento per vizio del consenso ex 1427 e ss.
Lei ritiene davvero che non sia il caso di procedere seconda l’iter già iniziato mediante le raccomandate inviate alle parti?dove manifesto la volontà di annullare e richiedo la restituzione di tutto con i danni ulteriori?
Poichè sta per scadere la data del rogito ho bisogno di capire come agire, in quanto mi sento realmente truffata ed ho anticipato ben 5.000 euro (3mlia all’agente e 2mila di caparra).
Grazie mille, a presto.
Elettra, aggiungo che il vero difetto in questione è la mancanza del certificato di agibilità per mancanza del completamento dei lavori da parte della Ditta (parliamo del 2005) per cui non ho ottenuto neppure il mutuo.
La giurisprudenza lo ritiene requisito fondamentale,Lei crede che possa essere sufficicente a configurare un vizio serio al rogito?
Gentile Mariagrazia, la giurisprudenza in merito ha orientamenti contrastanti, alcuni prevedono la risoluzione del contratto altri il risarcimento del danno o l’autorizzazione al rifiuto di sottoscrivere il rogito notarile. La mancanza della licenza suddetta influisce sul prezzo dell’immobile e sulla possibilità di rivenderlo. Chi vende un immobile privo di tale licenza vende un’altra cosa e nemmeno una cosa viziata, si configura la fattispecie del aliud pro alio. Solo una clausola di esclusione espressa per iscritto esonera il venditore da tale obbligo oltre alla prova che il mancato rilascio del certificato di abitabilità sia dovuto a cause a lui non imputabili (rif.cass.civ.20.12.89 n.5757/5.11.90 n.10616). Una sentenza più recente invece (corte cass. 5.03/3.03.2000 n.8880) non configura per la mancanza di abitabilità la risoluzione del contratto ma solo il risarcimento del danno.
Tutto ciò premesso gli attuali proprietari, se le hanno garantito la conformità urbanistica, provvederanno a loro cura e spese a fornire tutto quanto necessario ad ottenere tale conformità che ad oggi manca del certificato di abitabilità, da quello che ci dice poi, la responsabilità, nel caso di un immobile di recente costruzione, ricade su chi ha costruito l’immobile stesso, pertanto probabilmente la questione si risolverà amichevolmente. L’ufficio preposto che potrà spiegarle come mai la ditta a suo tempo non ha rilasciato il certificato di abitabilità è l’ufficio tecnico del Comune dove si trova l’immobile. Riguardo al dolo, questo non va’ solo presunto ma dimostrato, pertanto sarò molto difficile che lei riesca a provarlo.
saluti
Si Carmen lei puoi chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (articolo 2932 c.c.) oppure la risoluzione per inadempimento della controparte con risarcimento del danno.
saluti
Gent.ma Elettra,
mi verrebbe da obiettare su 2 punti:
-il venditore e l’agente mi hanno assicurato per iscritto e verbalmente la conformità totale dell’immobile sia al momento della proposta irrevocabile in agenzia, che all’atto del compromesso,allora mi chiedo come si può non configurare il dolo nell’indurmi con la menzogna a fare qs contratto?e quindi ad annullarlo?Peraltro io ho dei testimoni, il mio fidanzato che mi ha sempre accompagnato nelle varie visite,ed una visura catastale contraffatta a video, dove n. 2 locali sono stati definiti “camere”mentre sulla visura successiva da me richiesta per tutelarmi sono “soffitte”.Come si può pertanto dire che il venditore e l’agente non sono imputabili
di tali menzogne?Anche se non della mancanza del requisito?
-inoltre, sulla perizia del perito immobiliare incaricato dalla mia banca per il mutuo v’è menzione della sanatoria ma dichiarazione di non agibilità per mancato completamento dei lavori (fermi dal 2005, data di consegna delle unità immobiliari da costruttore ai venditori), questo non dimostra quindi che mi hanno mentito e che posso domandare al giudice l’annullamento?
Aggiungo che ho + volte tentato il recupero bonario telefonando e scrivendo la raccomandata al venditore ed all’agente che ad oggi non si sono fatti vivi.Il prossimo 03/08 scade il termine previsto nel compromesso per rogitare, per favore mi suggerisca se citare in giudizio prima o dopo la scadenza o cmq cosa sarebbe meglio a qs punto.
Gentile Mariagrazia, il nostro consiglio è quello di prenotare un appuntamento da un notaio entro il termine ultimo del 3 agosto e comunicarlo al venditore tramite raccomandata. Se le cose stanno così come ci ha spiegato, la parte venditrice non si presenterà all’atto in quanto è impossibilitata a rogitare per cui, il notaio verbalizzerà l’assenza del venditore che verrà dichiarato inadempiente.
Buona fortuna
salve, vorrei sapere se conoscete aggiornamenti in merito al rinvio della stipula degli atti di compravendita per gli immobili siti in l’aquila dopo il sisma del 6 aprile, se ci sono novità, L’immobile per il quale avevo sottoscritto un preliminare e versato una caparra confirmatoria è sito in zona rossa e ancora non sono pubblici gli esiti delle verifiche di agibilità…lo devo acquistare comunque o mi deve essere restituita la caparra dal momento che il venditore non è nelle condizioni di vendere l’appartamento? grazie e complimenti per il vostro utile servizio
gent.ma Elettra, non capisco ancora il consiglio datomi, perdoni l’insistenza, proverò a riformulare il mio problema:
1)il mediatore (seppure non ho firmato alcuna mediazione)mi ha truffato dicendo e scrivendo sulla proposta di acquisto e sul preliminare da lui predisposti che l’immobile era conforme pienamente ad eccezione di nulla;ha alterato una visura catastale mettendo la dicitura di “camera2mentre invece si tratta di soffitta…(dal confronto con successiva visura);
2)il perito infatti ha sventato l’inagibilità dopo un mese e la banca non mi ha concesso il mutuo, quindi disagi e danni economici diversi (spese perito,spese istruttoia mutuo,spese mobili anticipate, matrimonio in vista etc..ed assenza di una casa che invece avrei dovuto avere il 03/08)
3)anche il venditore ovviamente mi ha ordito l’inganno, rassicurandomi tutte le volte che abbiamo parlato di persona e al telefono;
4)l’altra settimana ho inviato racc.ar a ciascuno, invitandoli e diffidandoli ad annullare rispettivamente la mediazione ed il preliminare per vizio del consenso e restiturmi tutto oltre ai danni;
5)i 2 non hanno risposto agli inviti di cui sopra e sono spirati i termii che gli avevo dato;
6)ora non posso, non avendo i soldi, e non voglio andare dal notaio perchè sono stata presa in giro e sarebbe anche un controsenso rispetto alle mie intenzioni di annullare tutto;
quindi cosa faccio?volendo far dichiarare l’annullamento giudiziale?
Grazie mille per l’attenzione
Buongiorno Mariagrazia, cercherò di essere più chiara possibile, se lei ha sottoscritto un contratto (preliminare) che scade il 3 agosto prossimo venturo, lei, per quella data dovrà convocare la controparte alla stipula, questo perchè, in caso contrario, la parte venditrice potrebbe “accusarla” di inadempienza. Questo consiglio ha il fine esclusivo di evitare tutto questo, ovvero, lei dovrà dimostrare che è in grado di rogitare e che la non adempienza delle obbligazioni prese non dipende da lei. Se poi, ha le prove che dimostrano che lei è stata truffata, non esiti a segnalare il mediatore all’albo del ruolo agenti affari in mediazioni della sua provincia e denunci il venditore per truffa.
Elettra, grazie davvero per tutti i suoi consigli.
Quindi non è possibile chiedere al giudice l’annulamento di un contratto preliminare anche se sono stata ingannata?l’unica possibilità è andare dal notaio? ma io non ho ricevuto il denaro occorrente e cmq mancano tutti i documenti più volte richiesti alle parti e mai consegnatimi.
Se per assurdo si presentasse all’ipotetico rogito con i documenti, io come dovrei comportarmi?
Salve, vorrei sapere se conoscete ultime notizie su rinvio dei contratti di vendita a seguito di preliminari per quanto riguarda gli immobili siti all’aquila. Ho sottoscritto un preliminare che scadeva il trenta maggio per un appartamento sito in zona rossa e del quale non si sa ancora l’esito della verifica di agibilità. Ora non so se sono costretta ad acquistare comunque l’immobile anche se il proprietario non credo sia in grado di poterlo consegnare in condizioni idonee e nei tempi previsti che, a seguito della proroga, sono entro il 30 agosto. Ringrazio e invio cordiali saluti
Salve, nel contratto preliminare c’è la clausola che qualsiasi inadempienza è causa immediata di scissione del contratto con la sola penale della restituzione della caparra da parte del inadempiente svincolando in tal modo ambi le parti da ogni rifussione di danni. Posso ugualmente procedere alla vendita forzata?
Fra qualche giorno firmerò il compromesso tra privati per la vendita di casa mia. L’acquirente verserà una caparra tramite assegno bancario che mi chiede di non incassare in quanto, dice, che le agenzie immobiliari si regolano così.
Volevo sapere se è una richiesta legittima e fino a quando devo conservare l’assegno oppure ,visto che si tratta di una scrittura tra privati, se posso incassarlo prima.
Grazie mille
Buongiorno Mariagrazia, da quello che ci ha detto è impossibile che la parte venditrice abbia reperito i documenti necessari entro il rogito, ma se così fosse, lei dovrebbe rogitare, così come sottoscritto sul preliminare.
saluti
Buongiorno Grazia, l’assegno di cui ci parla, probabilmente si tratta di una caparra confirmatoria che le dovrà essere consegnata il giorno stesso della sottoscrizione del preliminare, da quel momento, potrà incassarlo e non prima.
saluti
Buongiorno Carmen, la clausola che avete inserito è una così detta clausola vessatoria, in questo caso, le consigliamo di rivolgersi ad un legale che tuteli i suoi interessi e le consigli quale strada intraprendere.
saluti
come mai non mi risponde nessuno?
gentile Luciana, ancora non ci sono novità in merito, la legge però prevede che in casi come questo il contratto si possa risolvere per “impossibilità sopravvenuta della prestazione” ovvero, il venditore non è più in grado di adempiere perchè l’oggetto del contratto è stato distrutto da un terremoto e non può nemmeno pretendere il pagamento dell’importo pattuito, tutti gli acconti versati dovranno essere restituiti.
saluti
Buongiorno, ho compilato presso una agenzia immobiliare un preliminare di acquisto di unità immobiliare senza però lasciare nessun assegno preleminare per deposito fiduciario e non indicando nessuna data di scadenza, per intenderci il punto 4-5 del modulo di prenotazione. Ho capito solo dopo che l’ agente immobiliare non era il mandatario dell’ immobile, visto che lo stesso appartamento lo propongono in una altra agenzia della mia città e secondo il mio parere non mi ha fatto compilare l ‘assegno per questo motivo nella speranza di ottenere il mandato dell’ immobile dal costruttore. Mi devo ritenere vincolato a questa prenotazione o mancando assegno e data non e’ valida?
grazie elettra, sono piuttosto preoccupata perchè il proprietario non vuol saperne di restituire la caparra e vuole che noi acquistiamo comunque e al prezzo pattuito…secondo lui la casa è agibile, ma non può dimostrarlo…noi sappiamo che tutta la zona è chiusa e blindata…mah!!Se non vuol sapere ragioni che devo fare? Cordiali saluti, Luciana
Gentile Luciana, visto che la casa è inagibile, il parere del venditore non ha una grande rilevanza quindi, se lei non è più interessata a questo acquisto, gli chieda bonariamente una risoluzione per impossibilità sopravvenuta, se questo non basta, si rivolga ad un legale, vedrà che le cose si sistemeranno.
saluti
Buongiorno,
ho stipulato nell’aprile 2008 un preliminare di vendita di un terreno edificabile di mia proprietà con caparra conf. ad una società, la quale ho saputo lo ha rigirato ad una terza società promissaria acquirente. Nel maggio 2009, la prima società con cui ho stipulato il prelim. di vendita ha dichiarato il fallimento. Posso ugualmento procedere con l’acquirente finale per il rogito,visto che il comune stà per rilasciare il permesso di costruire, senza avvisare il curatore, oppure si deve necessariamente procedere legalmente? Ad oggi, dal tribunale che ha emesso la sentenza, non ho ricevuto nessun avviso.
Salve, nonostante la clausola vessatoria posso ugualmente procedere alla vendita forzata ( sempre che l’immobile sia sanabile)?
Salve. Ho firmato una promessa di vendità e versato la caparra cofirmataria. Dopo aver scoperto che vi è un problema di abuso edilizi, e dopo aver avuto uno scontro con i proprietari, ho fatto inviare una lettera dall’Avvocato. I proprietari adesso non vogliono piu vendere. Posso pretendere che vendano?
buongiorno Marco, lei ci parla di una “lettera di un avvocato” ma non parla del contenuto di questa lettera. i venditori comunque, se hanno sottoscritto un preliminare e ricevuto un importo a caparra confirmatoria, non possono decidere di non vendere più, se non con il suo consenso scritto.
saluti
Buongiorno Massy, lei deve rivolgersi esclusivamente ha chi ha stipulato il preliminare con lei e se questo, adesso, è rappresentato da un curatore fallimentare, dovrà rivolgersi a lui.
saluti
Avevo inserito un post qualche giorno fa nella categria “compravendita immobiliare”, non avendo ricevuto risposta provo a rimandarlo;la mia domanda è questa: Può fare azione redibitoria il compratore che riscontri esistenza di vizio, taciuto, nel sistema fognario confermato da ATP: “errata esecuzione della rete fognaria che in presenza di forti temporali collassa riversando le acque di scarico nel semiterrato allagandolo, nello specifico acque bianche mischiate a nere”? Vi risultano sentenze in merito? Grazie
Buongiorno, volevo sapere se nonostante la clausola vessatoria, specificata al punto 198, posso ugualmente procedere alla vendita forzata (sempre che l’immobile sia sanabile)?
Saluti e grazie per le delucidazioni
Buongiorno Carmen, le clausole vessatorie che per natura limitano le azioni di una parte a favore dell’altra sono inefficaci. Il contratto rimane valido per il resto.
saluti
Si Donatella, può farlo. Non abbiamo riferimenti di sentenze.
saluti
Ero in cerca di un appartamento da comprare e facendo delle ricerche su internet ne trovo uno che forse poteva fare al caso mio.Chiamo il numero trovato su internet, mi risponde la segretaria di una agenzia immobiliare, lascio i miei dati e concordiamo un giorno per la visita.Prima di visionare l’immobile mi fanno firmare un foglio di visita contenente i miei dati mentre dell’appartamento da visionare nessuna indicazione, solo la strada e il prezzo, senza numero civico, senza nome del palazzo,senza indicazione del piano e dell’interno,senza indicazione nemmeno della città dove era ubicato l’appartamento. Assenti sono pure i dati del proprietario. Faccio presente che nella strada in questione ci sono una infinità di appartamenti singoli, villette a schiera e parchi condominiali. In pratica su questo foglio di visita è scritto che in data x sono andato a vedere con l’agenzia y un appartamento di tot euro,nella via Pinco Pallino. In questo foglio è assente la firma del mediatore e il suo numero di iscrizione al ruolo della Camera di commercio, quindi non so nemmeno se la persona con la quale ho visto la casa fosse o meno un vero agente immobiliare. Visiono l’appartamento non è di mio interesse, ringrazio il ragazzo dell’agenzia(che mi aveva fatto firmare il foglio di visita)e vado via. Continuo le mie ricerche e dopo sei mesi, visiono tramite altra agenzia un altro appartamento sempre nella strada dove mesi prima avevo visto l’altro appaertamento con l’altra agenzia,appartamento diverso e sottolineo diverso da quello visto sei mesi prima, altro prezzo, altra tipologia costruttiva. Mi piace e concludo l’affare con la seconda agenzia. Ora a distanza di sette mesi mi arriva una raccomandata dalla prima agenzia che forte del foglio di visita pretende il pagamento della provvigione,affermando che la casa da me comprata era in vendita esclusiva presso di loro ed era quella vista con loro, ma l’appartamento che ho comprato non è affatto quello che ho visto con loro e del fatto della vendita esclusiva non ne sapevo nulla, il vecchio proprietario non mi ha detto nulla perchè il mandato di vendita era scaduto quando abbiamo fatto il rogito ed ha ritenuto di non dovermene parlare, poi il foglio di visita è incompleto non contiene una descrizione dettagliata dell’appartamento, ne la firma del mediatore, lo stesso vecchio proprietario è deciso a testimoniare se ce ne fosse necessità che io e lui non siamo mai venuti in contatto quando la sua casa era in mano alla prima agenzia, ma solo quando il mandato è scaduto.
Quello che mi preme chiedere è se possono su tali basi procedere legalmente nei miei confronti,ho sentito parlare di decreto ingiuntivo di pagamento, è possibile una cosa del genere? Dalla raccomandata alla quale non ho risposto è passato un altro mese ma nessuno si è fatto vivo. Come devo muovermi? Grazie anticipatamente e scusate il mio essere prolisso.
Lisa Abate.
Il post di prima lo abbiamo scritto io e la mia ragazza…..lo ha firmato lei ma risulta il mio nome,abbiamo fatto un pò di confusione,comunque ci auguriamo di essere riusciti a spiegarvi per bene il nostro problema e ad essere stati chiari nel porre le domande di cui desidereremmo avere risposta.
Alessio e Lisa.
Signora Elettra le scrivo sempre sul mio caso, ultimo post del 31 luglio 9:38 :
il termine del 03/08/09 per rogitare era considerato essenziale nel preliminare a pena di perdita di efficacia della promessa. Detto termine è spirato senza che sia presa alcuna iniziativa da ambo le parti, salvo quella mia lettera del 20/07 in cui diffidavo il venditore a restituirmi la caparra in quanto scoprivo prima del rogito che l’immobile era privo di agibilità garantitami nel compromesso.
A questo punto come agisco?cito in giudizio il venditore per far dichiarare risolto il contratto preliminare?
e nei confronti del mediatore?
grazie mille come sempre
gent.ma elettra torno a chiedere informazioni e chiarimenti in quanto non ho ancora potuto risolvere il mio problema,vedi quesito 197, al quale avevi dato una esauriente risposta..purtroppo all’aquila c’è molta confusione e non si riesce ad avere contatti con legali o con addetti nè con il proprietario, ancora non sono pubblicati gli elenchi dei sopralluoghi in zona rossa quindi non so in quali condizionei sia l’immobile..sapevo che il decreto del pres. del cons. n°39 del 29.04.09 aveva proprogato i termini riguardanti scadenze ecc. ora sembra che tali termini siano stati di nuovo prorogati al 31 dicembre…ma riguardano anche
i preliminari e i rogiti notarili?
posso scrivere al proprietario e richiedere comunque indietro la caparra,visto che ormai è trascorso troppo tempo e io non posso investire in altro modo i miei risparmi se sono costretta ad attendere che si sblocchi questa situazione?
Scusa la confusione e se puoi cerca di aiutarmi a capire, grazie
il potenziale acquirente appartamento di mia figlia, vuole stipulare solo proposta d’acquisto, (no agenzia) e dopo circa 4 mesi passare al rogito. Quali rischi corre? Se l’acquirente dovesse rinunciare, questi perderebbe l’acconto versato? Inoltre questo acconto nel frattempo può considerarsi incamerato e utilizzabile? E per ultimo l’importo complessivo potrebbe essere ancora suscettibile di tentativi di ribasso? Grazie per la disponbilità. Grazie alla Sig.ra Elettra per la sua risposta. Pino
Buongiorno
abbiamo effettuato una proposta di acquisto, la stessa ci e’ stata regolarmente accettata e controfirmata dal venditore.
Non abbiamo ancora versato nessun importo e il copromesso sara’ alla fine del mese con una richiesta di euro 10,000.
Per problemi di lavoro stiamo pensando di non effettuare l’acquisto o almeno postipare il compromesso. E’ possibile?
Ci sarebbero delle penali?
Buonasera,io e mio marito abbiamo fatto un preliminare di compravendita per l’acquisto di un appartamento due giorni fà, presso l’agenzia alle quale ci siamo rivolti,insieme alla parte venditrice. Oggi rileggendo con calma il compromesso ho notato che non c’è mensione ne documenti della ristrtturazione che hanno fatto i propritari attuali 5 anni fà,cambiando planimetrie, neanche della soffitta e di un ripostiglio esterno che esistono. Ma ma è citata solo una ristrutturazione fatta dal vecchio proprietario da cui loro hanno acquistato la casa che è la planimetria che ci è stata data a noi.Cosa rischio andando al rogito con questo preliminare? Se io volessi fare un ulteriore ristrutturazione
Buongiorno Monica, lei deve controllare che la planimetria in suo possesso sia quella corrispondente allo stato dei fatti e che queste modifiche siano state apportate in catasto e in Comune con apposita D.I.A. saluti
Buongiorno Paola, dipende da come è stata strutturata la proposta, ad ogni modo, tutte le eventuali modifiche dovranno essere concordate tra le parti per non incorrere nel risarcimento del danno.
saluti
Buongiorno Pino, le consiglio di stipulare un preliminare di compravendita con versamento dell’importo a titolo di CAPARRA CONFIRMATORIA che verrà trattenuta dalla parte venditrice, nel caso la parte acquirente non dovesse più procedere all’acquisto. Il prezzo, la tempistica e tutto quanto concordato e sottoscritto in tale preliminare, non potrà essere unilaterlamente modificato e pertanto rimarrà vincolante tra le parti fino al rogito.
saluti
Buongiorno Mariagrazia, la situazione che ci descrive è anomala, il mediatore in questo caso, dovrà assisterla nella risoluzione del contratto in quanto a lei spetta il doppio della caparra versata, pertanto, le consigliamo di recarsi presso l’agenzia immobiliare che ha mediato per questa operazione e pretendere l’assistenza che le spetta, in caso contrario, potrà segnalare l’agenzia all’ufficio albo e ruoli della sua provincia.
saluti
gent.ma elettra non ho visto la sua risposta al mio quesito del 18 agosto n°220, forse è sfuggito,mi scuso per l’insistenza ma i tempi si stanno allungando troppo. Mi sono rivolta,comeda lei consigliato, ad un legale della mia zona il quale dice che si deve attendere, che vi sono proroghe, che bisogna lasciare che siano i venditori a fare la prima mossa, ma io non voglio perdere altro tempo,nell’ansia e nell’incertezza.La ringrazio per la sua gentilezza e per la sua pazienza, cordiali saluti, luciana
Buongiorno a tutti. Necessito,cortesemente, di alcune delucidazioni. Un mio congiunto, procuratore generale di mio suocero, ha convinto l’anziano parente ad alienare alla figlia, senza un reddito idoneo, tutti gli immobili di sua proprietà che venivano usati, fino a pochi anni fa,come albergo nel pieno centro storico della città.L’atto, simulato, è avvenuto giusto 5 anni fa e gli immobili erano e sono sprovvisti dei regolari titoli abilitativi edilizi.Inoltre, la suddivisione dell’immobile è avvenuta in palese contrasto con le disposizioni in materia edilizia edurbanistica vigente nel Comune. Si può chiedere l’annullabilità dell’atto ? Il notaio è responsabile ? Grazie per l’eventuale risposta che riceverò.
Buongiorno Luciana, ci scusiamo per il ritardo di questi giorni nelle risposte ma siamo stati assenti per una settimana e stiamo cercando di smaltire più velocemente possibile tutti i quesiti che abbiamo continuato a ricevere sul blog. Riguardo la sua situazione non possiamo aggiungere altro se non quello già scritto riguardo la risoluzione per impossibilità sopravvenuta. Riguardo la tempistica, molto probabilmente i tempi si allungheranno ancora, provi a consultare il sito dell’agenzia del territorio dove potrà trovare aggiornamenti frequenti: http://www.agenziaterritorio.it
saluti
Buongiorno, dovendo fornire ad una azienda di servizi comunale i dati del mio appartamento li sono andati a rilevare dal mio contratto di acquisto. Così mi sono accorto che i dati catastali di dettaglio riportati erano errati in quanto si riferivano all’appartamento attiguo (int.6) anche se era chiaramente scritto che io acquistavo l’interno 5.
Potete cortesemente aiutarmi nel capire cosa debbo fare? Purtroppo il notaio con cui ho stipulato l’atto non esercita più l’attività. Grazie
Ciao Bruno, l’errore è avvenuto in sede contrattuale, quindi dovrai contattare chi ha rilevato lo studio notarile.
Salve, gentilmente volevamo risottoporre alla vostra attenzione il post 217 al quale sicuramente non si è fatto caso vista la mole di richieste pervenute.Nell’attesa di un vostro consiglio, nei tempi che riterrete più opportuni, porgiamo cordiali saluti.
Alessio e Lisa
Buongiorno Alessio, se la casa che lei ha acquistato non è la stessa che ha visitato mesi fa, lei non ha alcun motivo di temere il pagamento di una provvigione all’agenzia che gliela sta richiedendo. Le basterà recarsi presso l’agenzia e spiegare loro che la casa che ha acquistato non è la stessa alla quale si riferiscono loro, probabilmente si tratta di un semplice disguido; diverso sarebbe se fosse la stessa casa, visionata con due agenzie in tempi diversi, in questo caso la provvigione, spetterebbe ad entrambe le agenzie coinvolte.
saluti
Buongiorno,
ho stipulato nell’aprile 2008 un preliminare di vendita di un terreno edificabile di mia proprietà con caparra conf. ad una società, la quale ho saputo lo ha rigirato ad una terza società promissaria acquirente. Nel maggio 2009, la prima società con cui ho stipulato il prelim. di vendita ha dichiarato il fallimento. Posso ugualmento procedere con l’acquirente finale per il rogito,visto che il comune stà per rilasciare il permesso di costruire, senza avvisare il curatore, oppure si deve necessariamente procedere legalmente? Ad oggi, dal tribunale che ha emesso la sentenza, non ho ricevuto nessun avviso.
Dalla precedente risposta di Elettra, ho capito di rivolgermi al curatore… Ma non è che rischio l’esproprio del terreno per pagare i creditori? Dato che non ho ricevuto nessuna dichiarazione di fallimento ,ma l’ho appreso solo dalla visura, può essere il caso che il fallito non abbia mostrato al giudice/curatore questo preliminare? Le faccio questa domanda, perchè la terza società acquirente insiste per il rogito senza avvisare il curatore
Salve, volevo chiedervi se posso prcedere alla vendita forzata tramite il tribunale con la diminuizione del prezzo dell’immobile?
Buongiorno,
avrei bisogno di un parere.
l’agenzia di Milano a cui mi sono rivolta per l’acquisto di un appartamento mi ha condotto fino all’atto della proposta senza mai far cenno al fatto che il proprietario dell’immobile era inadempiente circa le spese della facciata dello stabile. Questo, nonostante le ripetute richieste da parte mia circa eventuali spese “extra” da sostenere.
I lavori sono terminati a giugno. Il proprietario si trova in Africa da tempo.
Ho fatto la proposta nella quale, tra le altre voci, c’è quella dedicata al solo prezzo dell’immobile MA non si fa cenno a nessun altro tipo di spesa.
Il giorno seguente abbiamo avuto la risposta da parte dell’agenzia che ci comunicava che: “dovendo pagare i lavori di ristrutturazione della facciata esterna del condominio, il proprietario voleva altri 8.000 euro altrimenti non se ne faceva nulla”.
So che trattandosi di una proposta non ci sono penali da rescissione del contratto, ma essendo stati estremamente disonesti e poco corretti e, soprattutto, spettando le spese di ristrutturazione al venditore, c’è un escamotage per evitarmi di pagare questi soldi in più che per me sono veramente tantissimi, anzi troppi?
Grazie per l’attenzione,
Tina
Buongiorno, posso procedere alla vendita forzata con la diminuizione del prezzo tramite il tribunale, visto che l’immobile è sanabile e il venditore si rifiuta di sanare? grazie.
Buongiorno Carmen, ci scusiamo ma non riusciamo a capire la sua domanda, per risponderle dovremmo valutare nella completezza la situazione.
saluti
Buongiorno Tina, se il proprietario non ha controfirmato la proposta per accettazione è libero di vendervelo alla cifra da lui richiesta, se invece ha sottoscritto la vostra proposta è obbligato a rispettare le condizioni stabilite (le spese già deliberate spettano a lui).
saluti
salve, 5 anni fa ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento chiedendo specificamente il certificato di abitabilità e del quale ne sono stata messa subito in possesso, dopo 5 anni il proprietario per andare al rogito mi esibisce solo la variazione catastale da rustico a finito ma non il certificato di abitabilità. Avendo fatto delle ricerche sono venuta a conoscenza che l’immobile è sprovvisto di collaudo statico al fine dell’ottenimento del suddetto certificato ma che la situazione è perfettamente sanabile. Ora il proprietario si rifiuta di produrre il certificato di abitabilità e pretende che si và al rogito senza. Ora posso io procedere al passaggio di proprietà forzata tramite il tribunale richiedendo la diminuizione del prezzo dell’immobile? Grazia
Buongiorno Carmen, il venditore non può pretendere che lei rinunci al certificato di abitabilità in quanto è stato espressamente citato sul compromesso.
saluti
Buongiorno, nel compromesso c’è scritto che lui, all’atto del rogito, avrebbe dovuto consegnare tutta la documentazione inerente l’abitazione ed io gli ho espressamente richiesto verbalmente il certiificato di abitabilità in quanto altrimenti non avrei potuto accedere al mutuo per l’acquisto della prima casa. Sono convinta che lui ha fatto passare 5 anni dal compromesso per fare la variazione da rustico a finito in quanto pensava che o io poi il rogito l’avrei fatto lo stesso oppure che lui poteva pretendere arretrato d’affitto perchè io in 5 anni ho usufruito dell’appartamento nel quale lui stesso mi ha messo in possesso con il compromesso. Ora lui non vuole sanare la situazione della casa, nè tantomeno vuole abbassare il prezzo visto che ora vale di più, così io vorrei richiedere al tribunale il passaggio della proprietà possibilmente con la diminuizione del prezzo. E’ possibile? e quante probabilità ho di vincere la causa? Grazie mille da Carmen.
Salve, ci tengo a precisare che per poter andare al rogiro ho fatto una cessione del quinto con delega e un finanziamento per arrivare alla somma e sto pagando 930,00 euro al mese.
Saluti da Carmen
Buongiorno Carmen, se lei ha acquistato da colui che ha effettuato la ristrutturazione, lui è obbligato a fornirle il certificato di abitabilità a meno che lei non vi abbia espressamente rinunciato con clausola inserita e sottoscritta sul preliminare.
Può rogitare anche in assenza di detto certificato con l’impegno da parte del venditore, di fornire a propria cura e spese il certificato stesso entro tot mesi dal rogito.
saluti
Salve, al venditore gli è stata fatta la proposta di andare al rogito con l’impegno scritto da parte sua di fornire in seguito il certificato di abitabilità ma a lui non stà bene, quindi che devo fare?
Saluti da Carmen e grazie ancora
Buonasera, dopo circa 20 giorni dalla stipula di una promessa di vendita con contestuale versamento di euro 5.000 euro, a titolo di caparra, vengo a conoscenza che il tetto dell’appartamento da me acquistato, è completamente da rifare. Non avendo ancora rogitato, posso recedere dal contratto e pretendere la restituzione della caparra?
Grazie Susanna.
Buongiorno Susanna, dalle indicazioni che ci fornisce lei non può pretendere la restituzione di un importo già versato a titolo di caparra confirmatoria questo perchè, la firma di un contratto, presume la conoscenza di ciò che si va ad acquistare, il tetto da rifare non può considerarsi un fattore vincolante se non è stato espressamente citato nel contratto, questo perchè le condizioni sono perfettamente visibili e lei acquista “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’immobile, così come visto e piaciuto.”
Provi a riparlare bonariamente con il proprietario e chieda un aiuto all’agenzia che ha mediato l’affare per gestire la situazione nel migliore dei modi.
saluti
Buongiorno Carmen, incarichi un tecnico di sua fiducia per capire se ci sono problemi urbanistici sull’immobile che impediscono l’attestazione di abitabilità, fino a quando non avrà la certezza che il certificato è producibile è nel diritto di rimandare l’atto.
saluti
Salve Elettra, ho incaricato un tecnico per verificare tutta la situazione e mi ha detto che manca il collaudo statico della struttura ma il proprietario non vuole sanare la situazione, mi vuole dare il doppio della caparra e me ne dovrei andare il più presto possibile (entro un mese), a me non sta bene anche perchè io ci ho speso parecchi soldi per rendere la casa abitabile. Visto che lui non vuole accordarsi a nessuna soluzione per avere il certificato di abitabilità, posso io richiedere al tribunale il passaggio di proprietà forzata con la diminuizione del prezzo dell’immobile?
Saluti da Carmen.
Buongiorno Carmen, se ci avesse spiegato con il primo commento come stava effettivamente la situazione, non ci saremmo dilungati tanto con “consigli” a questo punto inutili. Da come si prospetta adesso la situazione, la scelta è solamente sua in quanto una delle parti non può cambiare unilateralmente le condizioni contrattuali concordate. E’ ovvio che per svincolarsi dal vincolo alla vendita dell’immobile, il venditore le dovrebbe corrispondere il doppio della caparra versata oltre agli eventuali danni quantificati, ma questo può avvenire solo se lei è d’accordo, in caso contrario, se lei vuole arrivare al rogito è tutelata dall’articolo 1453 del codice civile che specifica quanto segue: di fronte all’indadempimento di una parte, l’altra può, a sua scelta, chiedere al giudice la condanna dell’altra parte ad effettuare la prestazione prevista. Ci preme precisare che nessuno potrà garantirle la tempistica riguardo la causa civile.
saluti
Il 24/11/2008 ho stipulato, con la ditta costruttrice, una prenotazione per l’acquisto di un appartamento, versando una quota di 20.000 euro, nella quale veniva specificato che io avrei dovuto redigere il contratto di compravendita preliminare entro e non oltre il 30 /01/2009. Ciò non è accaduto perchè i lavori non sono ancora iniziati; avrei quindi bisogno di sapere se è mio diritto riavere i soldi indietro oppure no ? Grazie
buona sera ho acquistato una casa confinante con un parco regionale, ho fatto il preliminare,in seguito ho rogitato dove il venditore ha confermato sul contratto che non vi erano vicoli di “nessun genere” solamente dopo qualche giorno in comune mi hanno detto che una parte della casa precisamente il giardino era sotto il vincolo del parco regionale e per varie modifiche(molto limitate) in futuro oltre che al comune mi dovrò rivolgersi a loro.
vi chiedo se posso impugnare il contratto oppure farmi risarcire in qualche modo? grazie vince
Buongiorno e davvero complimenti per il blog !!
Il mio quesito: un amico costruttore ( improvvisato , ahilui , ma comunque con partita iva ) ha sottoscritto un preliminare di vendita di un’abitazione da lui costruita senza specificare nel prezzo se l ‘IVA era inclusa o meno.
Ora , al momento del rogito , l’acquirente insiste per non pagare .. a me pare illogico ( come poteva essere inclusa se nemmeno sapeva se l’avrebbe presa come prima casa o no ? ) ma una riposta con qualche riferimento proprio non la trovo.. e lui trema al pensiero di dover pagare ( giustamente , perchè la malafede dell’acquirente è stata palese in questi mesi in cui oltretutto occupa già l’immobile.. ).
Grazie mille
Simone
Buongiorno Simone, tutte le cessioni di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, ad esempio gli immobili ad uso abitativo da parte delle imprese costruttrici
effettuate entro quattro anni dall’ultimazione della costruzione sono soggette ad I.V.A.
Nel preliminare sarà specificato che il venditore vende non in proprio ma in qualità di rappresentante legale della ditta X, pertanto l’I.V.A. è sottintesa.
saluti
Si , è specificato che vende come società.. però il preliminare è firmato , hanno scritto “XXX mila euro” senza specificare se l’iva era inclusa o no .. ed ora chi acquista sostiene di non doverla pagare , che deve pagare il costruttore!
Buon giorno e, come molti altri Vi hanno già detto, complimenti per la Vostra rubrica ricca di casistiche e molto sintetica, quanto interpretabile per i non addetti ai lavori.
Sono in procinto di vendere la mia attuale abitazione ed ho un acquirente che, non volendo sottoscrivere un compromesso si è impegnato con una proposta di acquisto.
Tale proposta, completa nella descrizione delle modalità di pagamento, è vaga nel descrivere lo stato del bene in questione. Con la dicitura della proposta “così come visto e gradito…” senza inequivoche specifiche cosa sono tenuto a lasciare nel mio appartamento? Cioè se vendo un’auto che mostro ad un potenziale acquirente devo levare dall’abitacolo eventuali computers, palmari, cd o quantaltro? Grazie per l’attenzione.
Buongiorno Sandro, dovrà lasciare, tutti gli affissi e gli infissi. Per quanto riguarda il contenuto, solamente tutto quanto è necessario al funzionamento degli impianti, il resto può toglierlo.
saluti
Buonasera,
Volevo un chiarimento, ho fatto una proposta di acquisto tramite un agenzia immobiliare purtroppo non andata a buon fine.
Volevo sapere se sono sempre vincolato all’agenzia e quindi pagare la provvigione o posso fare un’altra proposta dopo 6 mesi vedendo che l’immobile è ancora in vendita con un altra agenzia che mi applica un provvigione più’ bassa?
Grazie
Buongiorno Francesco, per evitare di dover corrispondere due provvigioni, le consigliamo vivamente di NON sottoscrivere alcuna proposta con la nuova agenzia ma contattare la prima agenzia e metterla al corrente dei fatti.
saluti
Buongiorno,
ho stipulato nell’aprile 2008 un preliminare di vendita di un terreno edificabile di mia proprietà con caparra conf. ad una società, la quale ho saputo lo ha rigirato ad una terza società promissaria acquirente. Nel maggio 2009, la prima società con cui ho stipulato il prelim. di vendita ha dichiarato il fallimento. Posso ugualmento procedere con l’acquirente finale per il rogito,visto che il comune stà per rilasciare il permesso di costruire, senza avvisare il curatore, oppure si deve necessariamente procedere legalmente? Ad oggi, dal tribunale che ha emesso la sentenza, non ho ricevuto nessun avviso.
Dalla precedente risposta di Elettra, ho capito di rivolgermi al curatore… Ma non è che rischio l’esproprio del terreno per pagare i creditori? Dato che non ho ricevuto nessuna dichiarazione di fallimento ,ma l’ho appreso solo dalla visura, può essere il caso che il fallito non abbia mostrato al giudice/curatore questo preliminare? Le faccio questa domanda, perchè la terza società acquirente insiste per il rogito senza avvisare il curatore
Buongiorno . chiedo scusa.
io volevo vendere casa. un venditore senza mandato mi ha portato una proposta di acquisto. io ho accettato firmando la proposta come venditore.
Non ho ricevuto nessuna somma a titolo di caparra. l’agente ha trattenuto 5.000 euro in assegno a titolo di deposito da parte del proponente.
Non mi ha lasciato copia firmata della proposta , o controfirmata per successiva accettazione dal proponente.
Decido il giorno dopo di non vendere piu’ per gravi problemi personali.
L’agente mi dice che per recedere devo versare altri 5.000 euro come caparra e la sua provvigione.
La mia situazione e’ cosi critica da non avere quel denaro.
Esiste secondo lei il modo di ritenere nulla quella proposta di acquisto ?
Devo comunque pagare 5.000 euro + 6.000 di agenzia per una firma messa il giorno prima ?
La prego , una cortese risposta e’ molto gradita.
Aspetto che lui vada in giudizio ? non so cosa fare
non posso nemmeno permettermi una telefonata di un avvocato.
Grazie
Gentile Vito, prima di darle un consiglio dovremmo leggere attentamente com’è stata formulata la proposta, ad ogni modo, dal momento che questa viene sottoscritta da entrambe le parti diviene un contratto pertanto se lei intende recedere dagli obblighi derivanti dal contratto stesso dovrà formulare un nuovo accordo con la parte acquirente di mutuo consenso alla risoluzione, non dovrà corrispondere niente alla parte acquirente in quanto questa ha lasciato solamente un assegno a titolo di deposito e non a caparra confirmatoria che gli dovrà essere restituito dall’agente, ma lei dovrà accollarsi le spese di agenzia, le consigliamo di proporre una cifra inferiore all’agente spiegandogli la situazione.
saluti
Buonasera, ho visto con un’agenzia un immobile di mio gradimento e ho deciso di fare una proposta d’acquisto. Per l’acquisto dell’immobile ho la necessità di accendere un mutuo. L’agenzia mi ha fatto parlare con un promotore finanziario che ha garantito la fattibilità del mutuo. Nella proposta d’acquisto non posso inserire la clausola di subordinazione al rilascio del mutuo perchè l’agenzia dice che non verrebbe accettata. Come soluzione mi hanno consigliato di allungare la data del compromesso in modo da avere la delibera della banca. Ma se la banca non dovesse concedermi il mutuo oltre a perdere la caparra che mi viene richiesta, devo anche pagare le spese della mia agenzia? e anche quelle dell’agenzia del venditore? (visto che sono due agenzie diverse)E soprattutto visto che sono state entrambe le agenzie a consigliarmi lo stesso promotore e a dirmi di non preoccuparmi. Come posso tutelarmi? Vi chiederei una risposta celere visto che per domani ho l’incontro per la firma del preliminare. Grazie in anticipo.
Grazie per la risposta.
purtroppo leggendo la proposta questa porta che l’assegno (che io non ho visto) e’ a titolo di caparra confirmatoria.
Credo di aver firmato con leggerezza.
Ora l’agente e’ disposto a chiudere la faccenda dietro pagamento delle spese di agenzia e rinunciando a tutto.
La proponente per ora mi ha preso 1 settimana di tempo per incontrarci per fare la liberatoria. Visto che il documento e’ datato 28/9 lei mi consiglia di fare qualcosa ?
Tipo mandare raccomandata in cui Esplicito la mia volonta’ di non vendere.
Oppure e’ meglio aspettare ?
Ma se aspetto e basta a cosa posso andare incontro nel caso scadano i termini ?
Ovvero entro 15 gg dal 28 andare a compromesso e entro marzo 2010 il rogito.
Io non voglio vendere piu’ , ma sembra quasi sia obbligato.
e se passano i termini ? chi dovrebbe per leggere muoversi ?
ovvero stabilire compromesso entro quella data ?
e se quella data passa e basta senza che nulla accada io posso ritenermi liberato dal contratto ?
chiedo scusa e ringrazio di cuore per la risposta
Buongiorno Maurizia, se lei sottoscrive una proposta e indica delle scadenze e dei pagamenti da effettuare per l’acquisto e se, la parte venditrice accetta questa proposta, voi avete stipulato un contratto che implica il rispetto delle condizioni pattuite. Se questo non avvenisse e lei si dovesse ritirare per impossibilità all’acquisto dovrà chiedere alla parte venditrice di sottoscrivere un nuovo atto che annulli il precedente (risoluzione per mutuo consenso) ma dovrà accollarsi tutte le spese (entrambe le provvigioni delle agenzie) e perderà l’importo lasciato a caparra; pertanto, nell’incertezza, le consigliamo vivamente di far inserire la clausola sospensiva per l’accettazione del mutuo.
saluti
Buongiorno Vito, concordi un incontro con la parte venditrice e con l’agente, non è necessario inviare nessuna raccomandata sempre che l’incontro avvenga in data precedente a quella stabilita per il preliminare.
saluti
Mi scusi ma in relazione alla mia domanda n° 264 e alla sua risposta n° 266 vorrei ancora un precisazione. Se entrambe le agenzie mi mettono per iscritto di rinunciare alle provvigioni qualora non venisse concesso il mutuo ha valore legale? Perchè perdere la caparra è un conto ma anche le provvigioni è troppo rischioso. Grazie ancora per la sollecita risposta-
Buongiorno Maura, affinchè questi patti stabiliti con le agenzie siano efficaci, andranno specificati sul preliminare stesso o sulla proposta di acquisto.
saluti
Mi sta dando dei preziosi consigli.
Ma secondo lei come posso fare per concordare un incontro tra le parti prima del compromesso ?
deve essere il compratore a propormi una data per l’incontro o il compromesso ?
e se lui non la propone cosa accade ?
sia l’agente che il proponente hanno preso tempo rinviandomi l’incontro a tra 7 gg.
vorrei tutelarmi ma non so come fare ..
Buongiorno Vito, se l’appuntamento che le hanno proposto è antecedente alla data prevista per il preliminare, non può far altro che aspettare perchè lei non ha alcuno strumento per tutelarsi se non l’accordo sottoscritto dall’agente e dal proponente acquirente a risolvere un contratto già in atto.
saluti
Salve,
il 2 febbraio 2009 ho stipulato una proposta di acquisto con prosieguo di promessa di compravendita per l’acquisto di un appartamento di nuova costruzione, con su scritto che l’atto notarile sarebbe stato effettuato entro il 30 giugno 2009. Ho dato 5000 euro di caparra confirmatoria e altre 10000 dopo un mese dalla firma del compromesso (come indicato). Siamo ad ottobre e dopo un’infinità di problemi ammessi dal venditore (allacciamenti in ritardo, lavori non finiti, ecc.) ancora non è possibile sapere quando tutto sarà ultimato e potrò avere le chiavi. A luglio comunque, per cercare di tutelarmi ulteriormente, siamo giunti ad un accordo di un risarcimento di 500 euro per ogni mese di ritardo (da scalare al prezzo finale), a patto che fosse indicata quanto prima una nuova data per l’atto notarile. Tale data non è possibile ancora averla, e non ho la minima idea di quanto ci vorrà ancora (il venditore non sa dirmelo con certezza: “Potrebbe essere anche domani, non dipende da me”… cosa che dice da luglio), dunque vorrei seriamente valutare l’idea di non acquistare l’immobile. Come posso agire? C’è una legge che indica quanto m ispetta oltre a ciò che ho versato? Perché oltre alle spese per il compromesso (15000 euro) ci sono state le spese per l’agenzia, senza contare i mesi che ho aspettato pensando di avere a breve un tetto sotto il quale stare, i viaggi per l’acquisto dell’arredamento; e i danni morali?
Grazie anticipatamente.
Claudio
Gentile Claudio, se lei non è più intenzionato ad acquistare questo immobile non può richiedere il “danno morale” , quello che le spetta è la restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.) e nel risarcimento del danno potrà richiedere le spese di agenzia. Tenga presente però che per risolvere un compromesso ci vuole l’accordo di entrambe le parti altrimenti dovrà ricorrere ad una causa civile.
saluti
Buongiorno, ho ricevuto una proposta d’acquisto per la vendita del mio bilocale con vincolo di buon esito della perizia (poichè l’acquirente non era sicuro di ottenere il mutuo). Contemporaneamente (poichè non ero stato informato del vincolo che poi mi sono ritrovato) ho fatto una proposta d’acquisto per un appartamento. Entrambe le proposte sono state accettate, io ho versato una caparra per il trilocale mentre non ho ricevuto ancora nulla per la vendita del bilocale causa vincolo. Ora, la proposta del promittente acquirente è scaduta, il responso della perizia non è arrivato ancora e per l’acquisto del trilocale invece il proprietario non intende aspettare oltre. Cosa posso fare e cosa rischio se rinuncio all’acquisto del trilocale? Grazie.
Grazie innanzitutto per la celere risposta. Il venditore sa della mia intenzione di recedere, non ci sarà bisogno della causa civile. Il fatto che la caparra confirmatoria vera a propria sia di 5000 euro e che i 10000 siano stati dati successivamente (come scritto nel contratto) significa che il risarcimento sarà del doppio delle sole 5000 euro o anche del resto della cifra versata?
Buongiorno Claudio, la restituzione del doppio spetta solo per quanto lasciato a titolo di caparra confirmatoria. Dipende come è stato indicato il secondo acconto.
saluti
Buongiorno, se lei ha versato una caparra confirmatoria e non rispetta i patti stabiliti incorre nella perdita della caparra. Stessa cosa per il suo promittente acquirente che se non ha inserito sulla proposta una clausola sospensiva, è obbligato ad acquistare.
saluti
Buongiorno,
a giorni vorrei effettuare una transazione tra privati per la vendita della mia attuale abitazione ( è una villetta a schiera cointestata e il prezzo di vendita è di euro 300000,00).
Vorrei gentilmente sapere in base al prezzo di vendita quanto posso chiedere di caparra controfirmatoria (esiste una percentuale minima di legge?), quanto tempo deve trascorrere tra la proposta di vendita e il compromesso, che cifra posso richiedere al compromesso,se è obbligatoria la registrazione della proposta di vendita o del compromesso all’ufficio dell’entrate, chi deve pagare le spese di registrazione il venditore o l’acquirente?
ringrazio anticipatamente e chiedo scusa per i mille quesiti
Buongiorno,inanzitutto grazie per il vostro sito,la mia domanda: ho stipulato una proposta di acquisto per una casa da ristrutturare per 80.000 €, tramite agenzia,condizionata al rilascio di mutuo.Scade il 9/10, il venditore non ha ancora accettato, pero’ nel fratempo o chiesto una visura ipotecaria ed una catastale il 2/10; risulta con 9 eredi, di cui uno ha una ipoteca legale per 10.000 € dal 2006, degli altri eredi non ho chiesto visura ancora, oltre questo, dalla visura catastale, sembra che una mansarda non e’ stata dichiarata. La casa mi interessa pero’ non so’ a che cosa vengo incontro se il venditore accetta ed andiamo avanti.
1) Esistendo questa ipoteca, come devo procedere? o addiritura non devo andare avanti?
2)Se la banca non da il mutuo, devo comunque la proviggione alla agenzia, e,di che cosa altro saro’ debitore?
3) Altri suggerimenti sono graditi
Grazie mille
Buongiorno Grazia, non ci sono percentuali minime per la caparra confirmatoria, tutto dipende dagli accordi che intercorrono tra le parti e sopratutto dalla disponibilità di liquidi della parte acquirente. Idem riguardo le tempistiche che non sono stabilite per legge ma dovrete stabilirle voi sul preliminare che è soggetto obbligatoriamente a registrazione. Le spese, in genere, vengono pagate dalla parte acquirente (quelle in misura variabile), mentre per quelle fisse (imposta di registro e bolli), vengono suddivise a perfetta metà tra le parti.
saluti
Buongiorno,
io devo acquistare una casa valutata 240.000 euro dalle agenzie dei venditori, il mio perito invece l ha valutata 185.000 in quanto parti dell’abitazione non sono in regola (vi è ad esempio un garage per 4 auto valutato 35.000 euro non condonato ed una parte di abitazione che nelle carte di vendita viene considerata tale ma che è in realtà è un box dalle carte originali).
La mia offerta non è stata ovviamente accetata in quanto troppo bassa… Posso fare qualcosa perche venga considerata la mia proposta o per lo meno vengano danneggiati i venditori nella loro ‘truffa’?
Grazie
Salve,a giorni dovrò effettuare il rogito per l’acquisto di un immobile.Nel frattempo mi sono accorto che la casa è sprovvista di contatore del gas , e del contatore enel.Il costo per queste installazioni si aggira intorno ai 1300 euro.Oltre a questo la società del gas mi ha detto che non possono effettuare l’allacciamento se prima non porto le tubazioni che attualmente sono all’ interno della cucina sul balcone.Quindi le mie domande sono le seguenti:
Le spese di installazione che sono ben più onerose che la semplice apertura di contartto aspettano alla parte acquirente o al venditore?
Le spese per spostare le tubazioni dall’ interno all’ esterno devo sostenerle sempre io oppure cjhi vende è obbligato a fornire l’ impianto dove dev’essere?
Grazie di tutto
Salve, ho letto la risposta in merito all’inserimento della clausola “SALVO ACCETTAZIONE DEL MUTUO” nella proposta d’acquisto. Elettra risponde che ” tutto dipende dagli accordi con la parte venditrice e dai tempi che ti prendi per rogitare; se questi sono relativamente brevi, una clausola del genere verrà accettata senza grossi problemi, se invece il tempo che trascorre dal preliminare al rogito definitivo è di parecchi mesi, tu praticamente con una clausola del genere puoi decidere, anche il giorno prima del rogito, di non effettuarlo e pertanto il venditore non credo accetterà di vincolarsi con te; pertanto il nostro consiglio è quello di recarti immediatamente al tuo istituto di credito, consegnare la documentazione relativa al tuo reddito e chiedere un parere sulla fattibilità dell’operazione. In genere il parere favorevole, su richiesta, viene comunicato formalmente con una lettera che è valida 6 mesi”.
Il problema è che la banca NON concede il parere ufficiale di fattibilità con lettera scritta SENZA avere in mano la proposta di acquisto. Può dare un’idea sulla fattibilità, che però è ben altro da avere la sicurezza che il mutuo verrà erogato (in questa fase infatti non hanno ancora effettuato le dovute indagini sulla Società per cui si lavora, ecc.). In questi termini, come tutelarsi dalla perdita della caparra confirmatoria se non inserendo la clausola nella proposta d’acquisto?
Grazie
Io ho comprato una casa e dopo quattro anni l’ho rivenduta.. ora il nuovo proprietario mi ha detto che c’è un abuso edlizio. Io non ne sapevo niente. La planimetria catastale risulta come è adesso però in Comune è differente. Posso chiedere i danni alla proprietaria che me l’ha venduta? A me cosa succede? Grazie
Gentile Milena, lei dovrà incaricare un tecnico di sua fiducia che i occupi di controllare la situazione in Comune, se sussiste un abuso dovrà presentare una domanda di sanatoria e pagare la sanzione relativa, a quel punto dovrà informare la parte che le ha venduto l’immobile e richiedere il risarcimento del danno.
saluti
Buongiorno Federica, la Banca può dare il parere sulla fattibilità di un’operazione riguardo il reddito di chi si impegna, pertanto, prima di sottoscrivere una proposta è importantissimo avere ben chiaro quanto il soggetto acquirente è in grado di chiedere a titolo di prestito per l’acquisto di un’abitazione, a quel punto, potrà sottoscrivere una proposta di acquisto con la clausola sospensiva, in quanto la Banca, avrà già esaminato la situazione del cliente e la pratica verrà conclusa in tempi accettabili.
Buongiorno Massimo, tutto dipende da cosa è stato pattuito sul preliminare di compravendita.
saluti
no Serena, non può fare niente, il venditore, in forza del diritto di proprietà che ha sul bene, ha la facoltà di accettare o rifiutare qualsiasi offerta gli venga sottoposta.
saluti
Buongiorno Gale, la banca non concederà un mutuo se prima non viene estinta l’ipoteca legale. Detto questo, le consigliamo di farsi assistere da un tecnico di fiducia.
saluti
buongiorno quest’anno ho firmato un preliminare per un appartamento in costruzione e versato una caparra confirmatoria.
nel preliminare c’era come data di rogito prevista il 15 luglio
ma il protrarsi dei lavori ci ha portato ad oggi che ancora l’appartamento è incompleto e io mi ritrovo con il preliminare scaduto e con la paura che, a causa del preliminare scaduto, vendano la casa a un altro adducendo motivi imputabili a me sul mancato rogito.
Cosa posso fare?
saluti
Buogiorno, chiedo lumi sulla mia vicenda, premetto che ho letto vari post, ma nessuno centrava esattamente la mia situazione.
Ho visionato un appartamento tramite agenzia e il foglio di visita l’ha firmato la mia ragazza, ma non io.
A noi l’appartamento piaceva, ma lo volevamo all’ultimo piano, a questo punto l’agenzia ci comunica che l’appartamento all’ultimo piano non era nel loro incarico inquanto il costruttore voleva venderlo direttamente.
Concludiamo l’affare con il costruttore, rassicurandomi che non c’era nessun vincolo per questo appartamento.
Ieri l’agenzia mi contatta dicendomi che ha scoperto che ho acquistato questo appartamento sottolineando il fatto che se anche è un altro appartamento rispetto a quello visionato sono loro che mi hanno fatto scoprire lo “stabile” e che procederanno per vie legali.
Mi chiedo se hanno “appigli” per procedere su questa strada visto che l’appartamento è un altro e chi ha firmato il foglio di visita è la mia ragazza, ma l’acquisto l’ho fatto io.
Grazie in anticipo
Buongiorno Max, il fatto che l’aquisto sia stato fatto da lei e la firma sulla visita sia della sua ragazza non la tutela in quanto testimonianze e una convivenza dimostreranno il legame tra di voi. Se l’agenzia non vi ha mai mostrato l’appartamento al piano superiore non avete nessun obbligo nei loro confronti, ma se, avete visionato anche solamente una planimetria insieme, il diritto alla provvigione, essendosi l’affare concluso è già scattato.
saluti
Buongiorno Ely, il suo è un timore abbastanza infondato, ad ogni modo, si faccia sottoscrivere una proroga sul preliminare o invii una raccomandata alla ditta costruttrice che chiede formalmente una data per il rogito.
saluti
Buongiorno,
a luglio ho acquistato un immobile a pianterreno direttamente dal costruttore. Mi son trasferito da qualche giorno e all’arrivo delle prime pioggie ho notato che il corridoio antecedente il portoncino, a causa di una cattiva pendenza, rimane bagnato proprio dalla parte del muro perimetrale della mia veranda; da colloqui con altri condomini ho saputo che il corridoio è stato ripavimentato dal costruttore a causa di allagamento del vano scala. La fine lavori del palazzo se non erro risale al 1998, mentre la fine lavori del mio immobile è del 2008 perchè con un cambio di destinazione d’uso l’immobile è stato trasformato da commerciale a residenziale. La mia domanda è: chi deve risolvere il problema il costruttore o essendo il corridoio parte comune mi rivolgo all’amministratore e chiedo una risoluzione condominiale ai sensi art.1117 del Codice Civile?
Grazie per l’attenzione.
Maurizio
Buongiorno Maurizio, se i lavori sono stati eseguiti in maniera errata, la responsabilità è del costruttore.
saluti
Dovrei rogitare a fine mese per un appartamento nuovo (2a casa)per un valore di 260.000 E. Il costruttore ci aveva verbalmente informato che sarebbero state a ns.carico le spese di allacciamento, non citate nel compromesso. Ora su ns.richiesta, ci hanno quanrificato una cifra di 5.600 distinta per i vari enti erogatori. Ho telefonato ad uno di questi che mi ha detto che la mia spesa pro-quota corrisponde a più del doppio di quanto da lui pagato per i 5 appartamenti.
Devo incontrarlo a breve e vorrei capire se e quanto mi spetta e che tipo di documentazioni chiedergli. Ho letto da qualche parte che gli oneri di allacciamento possono essere il 2% del valore dell’immobile: non capisco (penserei che devo rimborsare il costruttore esattanebte di quanto ha dato agli enti erogatori). Insomma, voglio pagare quello che mi spetta e non un euro di più!!! Grazie mille, é un ottimo blog.
In caso di fallimento dell’acquirente, dopo la stipula del preliminare di compravendita, ho diritto alla restituzione dell’acconto di mediazione versato all’agenzia immobiliare? Io sono la parte venditrice.Grazie
Piero
No Piero, l’agenzia ha svolto il suo lavoro e per questo ha diritto ad essere pagata. Potrà richiedere la restituzione di quanto versato all’agenzia direttamente all’acquirente.
saluti
Buongiorno, le spiego la mia situazione, ho fatto una proposta di acquisto per un immobile consegnando 3000 euro, dopodichè mi sono recata in conservatoria e ho scoperto che la casa che vorrei acquistare ha 2 ipoteche, una sul mutuo e una legale…il compromesso deve ancora essere stipulato, posso richiedere indietro la mia caparra al doppio? ossia 6000 euro? grazie
Buongiorno, in data 16/10/2009 ho stipulato un preliminare di vendita davanti ad un Notaio per l’acquisto di un appartamento di nuova costruzione (specifico che sto acquistando da un’Impresa Edile)e vorrei sapere se tale preliminare deve essere obbligatoriamente registrato, chiedo questo perchè il giorno in cuo ho stipulato il preliminare mi è stata consegnata una copia firmata sia da me (acquirente) che dal costruttore (venditore), però nella copia che è stata consegnata a me e al costruttore non vi era riportato nessun timbro o numero di protocollo del Notaio, è normale tutto questo? è mio diritto chiedere una copia del preliminare dove riporta la registrazione dell’atto? inoltre vorrei sapere come posso capire se l’atto è stato veramente registrato dal Notaio o meno presso l’ufficio registro immobili.
In attesa di una Vs. gradita risposta, porgo cordiali saluti.
buongiorno Salvo, certo che è possibile, la trascrizione al registro immobiliare non è contestuale all’atto ed il notaio ha 20 giorni per farlo, pertanto chieda la copia registrata direttamente allo studio notarile al quale si è rivolto intorno ai primi giorni di novembre, in alternativa si rechi alla conservatoria immobiliare della sua provincia.
saluti
Ho stipulato un Preliminare, con un impresa edile, per l’acquisto di un immobile da destinare a mia figlia, la stessa ha i requisiti per acquistare come Prima Casa. Ho deciso di riservarmi l’Usufrutto ed assegnare a Lei la Nuda Proprietà.
Chiedo:
a) In caso di fallimento del Costruttore, dopo il rogito, sono tutelato dalla Revocatoria Fallimentare considerato che il prezzo indicato nell’Atto è quello effettivamente pagato ed è quello giusto?
b) Se mia figlia accende un Mutuo Ipotecario può detrarre gli interessi, anche se è solo Nudo Proprietario?
Ringrazio anticipatamente per le risposte e porgo cordiali saluti,
Alberto Marino
Buonasera,
ho accettato una “proposta di acquisto” per la vendita del mio appartamento dove e’ inserita la data del 30 Ottobre 2009 come termine per il rogito. La proposta ha una clausola sospensoria all’accettazione della richiesta di mutuo della parte acquirente.
Ad oggi io non ho in mano alcuna dichiarazione che mi indichi che la parte acquirente ha ottenuto il mutuo e la data del rogito contiua a slittare (ad oggi sembra sia il 10 novembre, sembra perche’ mi cambiano data praticamente ogni 2 giorni e sempre piu’ in la’ nel tempo).
Se al 30 Ottobre io non ho rogitato (termine indicato nella proposta di acquisto) nè ho conferma dell’accettazione da parte della banca o finanziaria della concessione del mutuo (che ho chiesto all’agenzia per avere conferma che rogiteremo), posso ritenermi libera dall’impegno firmato? Oppure devo aspettare che i signori si decidano ad arrivare al rogito, diffidando tramite raccomandata che se non rogito entro 15 giorni (quindi immagino 15 novembre) si ritiene la parte inadempiente? Oppure non posso fare proprio niente?
La vendita è avvenuta tramite agenzia la quale non ha interesse a fare “saltare” il contratto e non mi da alcuna indicazione.
IL 10 novembre avrei dovuto rigitare l’appartamento che acquistero’..spero.
Ringrazio e saluto cordialmente.
Buongiorno, lei dovrà inviare una lettera raccomandata alla parte acquirente con diffida ad adempiere così come ha indicato, inserisca il termine dei 15 giorni come ultimo e perentorio.
saluti
Mio padre ha deciso di vendere la sua casa in proprietà al 50% con mia madre (disabile e per la quale io sono amministratore di sostegno (figlia).
Ho incaricato un agenzia immobiliare, la quale mi ha sottoposto una proposta di acquisto, da mio padre firmata per accettazione con l’incasso di una caparra.
nella proposta veniva indicata la data del compromesso e quella del rogito.
Essendo in attesa dell’istanza del Tribunale per poter firmare per conto di mia madre, non ho potuto rispettare la data del compromesso, però sono ampiamente in anticipo per la data del rogito (potrei fare direttamente il rogito senza fare il compromesso).
Ho da poco tempo saputo che, l’acquirente deve fare un mutuo con le Poste Italiane e quest’ultime non portano avanti la pratica se non viene presentato il compromesso.
Inoltre i tempi sembrano essere molto lunghi e pertanto l’acquirente mi chiede di spostare la data del rogito.
Nella proposta di acquisto il pagamento al rogito è indicato in contanti e/o mezzo accollo di mutuo.
La proposta di acquisto non è vincolata all’ottenimento del mutuo.
Essendo che mio padre vende per comperare un’appartamento senza barriere architettoniche per mia madre e per il quale abbiamo già fatto il compromesso, posso pretendere che venga rispettata la data del rogito?
Nel caso non venisse rispettata la data del rogito, mio padre può considerarsi libero dall’impegno assunto con la firma della proposta di acquisto?
Grazie per la risposta e saluti.
Buongiorno emmy, la situazione è abbastanza complicata, ad ogni modo, per potersi liberare da ogni vincolo tra le parti è necessario un atto di risoluzione per mutuo consenso sottoscritto appunto da tutte le parti coinvolte (acquirente e venditrice), in assenza il vincolo alla vendita e all’acquisto, l’uno nei confronti dell’altro, rimane. saluti
Buonasera, avrei gentilmente bisogno di una vostra risposta a questo mio quesito: ho fatto una proposta di acquisto per un immobile presso un agenzia immobiliare rilasciando caparra confitmatoria,ho ricevuto copia accettata di tale proposta con firma della proprietaria ed io stessa ho apposto firma come presa visione di accettazione della stessa. Tale proposta è ora divenuta contratto preliminare di compravendita.Io non ho la certezza che la firma di accettazione sia della proprietaria dell’immobile ma l’agenzia vuole da me la provvigione e a questo punto mi domando posso io oppormi di dare tale provvigione fino a quando avrò modo di conoscere personalmente i proprietari o di ricevere documento di identità dei proprietari firmato dagli stessi? Mi domando inoltre per la registrazione della proposta divenuta ora preliminare do compraventita chi deve partecipare alle spese? Grazie per la disponibilità
buongiorno, se lei si è rivolta a professionisti iscritti al ruolo agenti immobiliari non ha motivo di dubitare che la firma posta sul contratto sia autentica, si faccia lasciare i recapiti del venditore e chieda conferma e regolarizzi la sua posizione nei confronti del mediatore che ha svolto il proprio lavoro. saluti
Buongiorno, è stata fatta una proposta di acquisto per il mio appartamento con vincolo del mutuo e data fissata per il compromesso entro il 30 settembre. La proposta è stata da me accettata. Siccome a oggi la banca non ha dato notizia per il mutuo sono comunque obbligato ad aspettare o posso ricevere altre offerte per il mio appartamento dato che la data del compromesso è scaduta da un bel po? Siccome ho fretta di vendere c’è qualcosa che posso fare per evitare che la cosa si prolunghi a tempo imprecisato? Grazie.
Buongiorno Max, le consigliamo di convocare i promittenti acquirenti e nel caso non siano ancora pronti a rogitare dovrete firmare insieme un contratto che risolve la proposta per mutuo consenso con restituzione della caparra. saluti
Buongiorno, vista la vostra professionalità vorrei porvi una domanda.
Mi trovo ad oggi, come parte acquirente, con un atto preliminare scaduto il 30 ottobre. L’agenzia venditrice non mi ha comunicato la data per il rogito. Io il 30 ottobre ho inviato loro un fax con su scritto che in quello stesso giorno scadeva il preliminare registrato e che ero in attesa di una comunicazione scritta per la data del rogito (oltre ad averli sollecitati prima per telefono). Oggi li ho chiamati di nuovo e contiunano a dirmi che non possono ancora comunicarmi la data in cui ci recheremo dal notaio. Io so per certo che loro, parte venditrice, sono in mora. Ma non so come devo comportarmi. Di certo mi recherò da un avvocato, ma per ora chiedo consiglio a voi.
Grazie
Buongiorno Anna, i fax e le telefonate sono inutili, lei deve inviare una raccomandata di convocazione all’atto entro 15 giorni con diffida ad adempiere in tale termine. saluti
Salve, nel 1994 ho acquistato con mutuo uno studio dove svolgevo la mia attività professionale. Nel 1996 mi trovo a cambiar lavoro e decido di vendere, mediante accollo del mutuo interno ad un commerciante. Viene redatto preliminare di vendita mai registrato, in cui l’acquirente si impegnava oltre al pagamento di una parte del pattuito immediatamente alla firma del preliminare (cosa peraltro avvenuta regolarmente e pari a 35.000.000 mil.) all’accollo delle rate di mutuo (che restava a mio nome) pari a 45.000.000 milioni di lire. Il rogito sarebbe intervenuto a pagamento ultimato di tali rate ossia nel 2010. Scopro mio malgrado che l’acquirente non ha pagato quasi il 60% delle rate, attraverso una comunicazione della banca che mi informa che per tale motivo il credito e’ “in sofferenza”. Scopro inoltre che l’acquirente ha promesso in vendita a sua volta ad un terzo il 50% dell’immobile dietro versamento di una caparra. Adesso l’acquirente originario e’ morto, gli eredi hanno rinunciato all’eredita per i troppi debiti, la banca vuole l’immediato pagamento delle rate insolute ed il terzo acquirente vorrebbe il trasferimento della sua parte di proprietà. Posso legittimamente riientrare in possesso di tale parte di proprietà? Come devo procedere per sciogliere il contratto preliminare a suo tempo sottoscritto? Posso chiedere la risoluzione per inadempimento e a chi?
Buongiorno Oreste, la situazione è complicata e con l’accollo del mutuo lei rimane responsabile delle rate non pagate. Detto questo la invitiamo a contattare immediatamente un legale e chiedere a lui di tutelarla. saluti
Salve e complimenti a tutti voi. Il mio problema è questo:
il 20 novembre 2008, dopo dieci anni di possesso, vendo una casa con la quale avevo usufruito iva agevolata prima casa 4 per cento. Nel 2006 avevo prenotato una casa da una società che costruiva un complesso di 200 unità abitative in convenzione col comune. A metà 2007 preliminare di compravendita dove era prevista la consegna a marzo 2009 e il rogito enrto 4 mesi dala consegna della casa.
A settembre 2009 mi danno le chiavi di casa e io entro a viverci portando anche la residenza. Faccio presente alla società che se non rogito entro il 20 nnovembre 2009 perdo l’iva agevolata al 4 per cento.
Vi chiedo: se non rogito entro l’anno, è sufficente avere la residenza e le utenze domestiche a mio nome, che attestino consumo luce e gas, per evitare di perdere l’agevolazione e se no, posso ritenere responsabile la società del mancato rogito entro l’anno? Come posso tutelarmi?
Grazie in anticipo.
salve, dovendo comprare una villetta ho firmato una proposta per l’acquisto versando un assegno di 2000 euro in data 6 ottobre come deposito tramite agenzia immobiliare, mettendo come data 20 ottobre per il compromesso, e 30 novembre per l’atto. Il venditore vive in america io dall’agenzia non ho ricevuto proposta controfirmata loro la dovevano spedire per farla firmare ma attualmente non ci hanno dato nulla. 2 giorni prima del presunto preliminare l’agenzia mi chiama per avere la sua parcella e per questione di convenienza mi chiede anche quella del venditore da defalcare dal prezzo di vendita, quindi lui ha in possesso un assegno di 8500 euro, che non ha ancora cambiato perchè ad oggi 8 novembre non abbiamo ancora fatto il preliminare, perchè in questa villetta manca la concessione edilizia in sanatoria che con una oblazione da pagare si avrà e poi fare la strada per avere questa concessione. Attualmente stiamo verificando a quanto ammonta il costo per avere le carte in regola. Il punto è questo la villetta confina da un lato con un fratello la quale per non farcela comprare ha cominciato a porre problemi per il parcheggio muro perimetrale e altro, adesso io chiedo, se non voglio più acquistare a cosa vado incontro premesso che siamo in ritardo per il preliminare e la casa non è in regola, dovrò pagare le spese di agenzia e visure notarili. grazie anticipatamente
Buongiorno Annamaria, intanto non capiamo come mai le spese siano state richieste per intero a lei, questo non è un comportamento lecito, pertanto si rechi dall’agenzia e chieda la restituzione dell’assegno che anticipa le spese. Se lei è sempre interessata all’aquisto dovrà proporre una proroga alla proposta ma deve pretendere che le venga consegnata una copia sottoscritta anche dal venditore. Se invece, non è più interessata all’acquisto dovrà sottoscrivere, con l’assenso del venditore, un atto risolutivo e, a quel punto dovrete decidere a chi spettano le spese. (chi è inadempiente) saluti
salve sono paolo e ho un quesito da porvi:ho venduto casa e ne ho acquistata un’altra ma non riesco a rogitare entro un anno.abito gia’nella nuova casa, ho la residenza e le utenze intestate a me che comprovano il consumo di luce e gas.sono elementi sufficenti per non perdere l’agevolazionee iva prima casa? grazie.
Buongiorno Gianpaolo, si faccia assistere da un commercialista, ci sono sentenze che le danno ragione, ma non è una procedura semplice in quanto esula da quanto richiede la normativa. saluti
Ho comprato m. 100 di terreno con una scrittura privata, sono passati 8 anni, posso perdere il possesso? il vecchio propetario è morto, a cosa vado incontro con gli eredi. Se non registrata la scrittura è sempre valida. Grazie
distinti saluti
Buongiorno, sono in procinto di vendere il mio appartamento ad un promissario acquirente con il quale ci si è accordati sottoscrivendo una “PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE”.
La scadenza di tale proposta che cita “…l’atto notarire verrà stipulato entro il xx nello studio del notaio yy…” sarà, per cause estranee alla mia volontà, differita di circa un mese; cosa e secondo quali normative il promissario acquirente potrebbe esigere al verificarsi di tale situazione?
Buongiorno Carlo, secondo il contratto che avete sottoscritto entrambi. Pertanto la invitiamo a sottoscrivere con l’accordo del promittente acquirente, una proroga al termine indicato sul contratto. saluti
Buongiorno,
vorrei un’informazione in merito all’immobile che sto acquistando.
Ho stipulato un compromesso a giugno, inserendo come data del rogito il 30/09/09. Purtroppo non sono riuscito a prendere un mutuo e ho chiesto ed ottenuto una proroga per il rogito al 30/10/2009. Purtroppo ad oggi ancora non sono riuscito a trovare un mutuo.
1) Posso chiedere (o pretendere) di prorogare ulteriormente la data del rogito?
2) Il venditore quali azioni può intrapendere nei miei confronti? Ha facoltà di annullare il compromesso, e prendere i soldi di caparra come risarcimento?
3) Mi possono ‘vietare’ di comprare l’immobile oggetto del compromesso?
Grazie e saluti
Buongiorno Marco, il preliminare è un contratto, una promessa di vendita futura con la quale le parti si vincolano l’uno verso l’altra. Se lei non è in grado di adempiere alla sua promessa di acquisto, il venditore può:
– concederle una proroga
– inviarle una diffida ad adempiere dandole 15 giorni di tempo per rogitare
– chiedere la risoluzione del contratto per sua inadempienza
Negli ultimi due casi, il venditore ha diritto a trattenere la caparra confirmatoria.
saluti
Salve avrei una domanda molto particolare.
Ho acquistato casa dal costruttore a giugno 2009 indicando come prezzo d’acuisto 140000 per pagare meno di iva,ma in realtà l’ho pagata 180000. Ho fatto domanda d’accollo del mutuo di 130000€, 20000€ li ho pagati in contanti 30000€ dovrei richiedere una surroga+liquidità per un tot di 160000€,ma trovo problemi perchè non mi concedono più dell’80% del valore dichiarato.E’ possibile cambiare il valore sul rogito, ovviamente pagando l’adeguamento d’iva?? grazie
Buongiorno Marco, se si rende conto della gravità di quello che ha appena scritto su un blog, capirà che nessuno può risponderle se non dicendole che ha dichiarato il falso su un atto pubblico, ha evaso le tasse e ha effettuato un pagamento in un modo vietato dalla legge. saluti
Buongiorno. Ho firmato un compromesso per la vendita di un immobile (io sono il venditore) in cui abbiamo concordato con l’acquirente tempi di pagamento e termine per la consegna delle chiavi. L’acquirente ha ritardato sempre i vari pagamenti e a causa di ciò temo di non poter a mia volta rispettare la data di consegna delle chiavi. L’agenzia mi ha sempre rassicurato parlandomi di penali irrisorie da 100 euro al mese, ma ora temo che all’atto del rogito il notaio possa impormi una penale capestro (stessa cifra ma al giorno) che mi suonerebbe come una beffa. C’è un limite a questa penale? Ed il notaio può aggiungerla al rogito, anche se non ve ne è cenno nel compromesso? Posso rifiutarmi di firmare un rogito con una penale troppo esosa (intendo più di un affitto) o posso pretendere che il rogito non differisca affatto da quanto concordato nel compromesso (i signori continuano ad insistere affinché lasci loro mobili ed attrezzature).
Come posso non passare io dalla parte del torto (io l’immobile lo voglio vendere) e casomai indurre a desistere il notaio se questi è proprio convinto del suo operato?
L’immobile vale 125.000 euro.
Grazie
buongiorno Roberto, il notaio, di sua iniziativa, non inserirà alcuna clausola in quanto le penali vanno concordate sul preliminare tra le parti. saluti
salve volevo sapere un parere dall’esperto.
Ho fatto un mutuo per la casa nel 2003 con tasso variabile e
solo ieri vedendo che l’importo della rata del mutuo non diminuiva visto che i tassi d’interesse sono scesi, mi sono informata in banca,che mi ha detto che nell’atto notarile tra me e la banca c’è l’opzione che il tasso d’interesse non può scendere sotto il 3%. Allibita ho controllato bene il contratto preliminare da me sottoscritto con la Banca e nello stesso punto c’è soltanto una parte ma non quell’opzione capestro!!! in poche parola la banca inviando al mio notaio LA BOZZA HA AGGIUNTO QUELLA CLAUSOLA .
mi sono recata oggi in banca e mi sono arrabiata perchè hanno agito in malafede.
posso agire legalmente?
Buongiorno Paola, sostituisca il suo mutuo tramite una surroga con un’altra banca. saluti
Buongiorno. Al momento del compromesso gli acquirenti hanno insistito per verbalizzare ciò che avrei comunque lasciato insieme all’alloggio; purtroppo per la fretta di modificare il documento, nessuno si è accorto che il preliminare riporta delle indicazioni sbagliate. Testualmente: “Nell’appartamento rimarranno le tende parasole sui balconi del bagno e della cucina”, solo che in questo caso le tende sono invece sui balconi della cucina e del soggiorno, in quanto sul balcone del bagno una tenda non c’è mai stata (mancano proprio i fori). Probabilmente sarà possibile correggere tali indicazioni in fase d’atto, ma se gli acquirenti fossero spudoratamente in malafede (e non disponibili alla correzione), non rischio di dover installare qualcosa non c’è mai stata prima? Grazie
no Roberto, se non ci sono i fori non è possible che lei debba farli in fase di trasferimento della proprietà. saluti
Buongiorno volevo un vostro parere su questo problema. Ho sottoscritto una proposta dia acquisto per una casa di abitazione già ben articolata che potrebbe sostituire il compromesso (contiene dati catastali, situazione urbanistica, modalità e termini di pagamento ecc.ecc.). La venditrice è l’impresa che ha costruito l’intera palazzina che comprende anche altre unità immobiliari di cui alcune già abitate.L’abitazione per cui ho fatto la proposta (già accettata dall’impresa) è ultimata, abitabile e già censita al catasto. Dopo l’accettazione della proposta di acquisto l’impresa mi ha fatto sapere che oltre al prezzo di vendita vi è la spesa per gli allacciamenti da rimborsare (circa 4.000 euro). Io ho contestato tale richiesta poichè, a mio parere, doveva essere specificatamente menzionata nella proposta di acqusto che ho sottoscritto oppure l’accettazione da parte dell’impresa doveva essere subordinata alla mia accettazione di pagamento delle spese di allaccio. Secondo il Vostro parere ha l’impresa diritto a tale rimborso se non menzionato nella proposta di acquisto?…vi ringrazio anticipatamente della risposta…
buongiorno Marco, in genere, se gli allacciamenti non vengono specificati, si intendono a parte, però lei può comunque rifiutarsi di rimborsare queste spese in quanto non esplicitamente menzionate e quantificate. saluti
Buonasera, ho acquistato un appartamento in un immobile del 2005.Alcuni mesi dopo il preliminare scopro una serie di sgradevoli situazioni e cioè che l’amministratore precedente è scomparso lasciando i conti in rosso, ci sono dei lavori da fare x infiltrazioni nelle parti comuni che l’azienda costruttice non rimborsa perchè ora è in liquidazione e cosa più importante il condominio non ha l’agibilità e l’appartamento acquistato non ha l’abitabilità.La mia domanda è:se la parte venditrice riuscisse ad avere l’abitabilità in tempo per il rogito, posso comunque recedere dall’acquisto senza perdere la caparra?
Grazie
Salve, ho sottoscritto una proposta per l’acquisto di un immobile tramite un’agenzia immobiliare ed ho inserito la presente clausola:
la presente proposta d’acquisto è valida a condizione che ci sia esito positivo al rilascio del mutuo entro il 30/11/2009. La proposta è stata accettata.
Mi sono recato presso diversi istituti di credito per la richiesta di mutuo ma mi hanno tutti detto che non riuscivano a concedermelo per l’importo e la tipologia di mutuo. Uno di questi istituti di credito (quello che tra l’altro mi forniva le migliori condizioni) mi ha anche fornito una dichiarazione dell’impossibilità di erogarmi la somma richiesta. Tale dichiarazione è sufficiente a riottenere l’assegno di deposito e annullare la proposta?
Come deve essere redatta la richiesta d’annullamento?
Buongiorno Gianluca, premettiamo che prima di sottoscrivere qualsiasi contratto che obbliga all’acquisto di un immobile, è buona norma avere già un parere positivo di almeno un istituto di credito per quanto riguarda la fattibilità di un’operazione del genere in base al proprio reddito. Detto questo, quando lei avvia una pratica di mutuo con una Banca e questa non va a buon fine, è sempre consigliabile sottoscrivere una rinuncia da parte del richiedente il mutuo, nel caso in cui lei si sia fatto sottoscrivere una rinuncia da parte della Banca, questa andrà ad intaccare la sua Crif e difficilmente, anche in futuro, riuscirà ad ottenere un mutuo con questo documento alle spalle. Il documento che presenterà al venditore, è sufficiente per svincolarsi dall’obbligo all’acquisto ma le consigliamo comunque di sottoscrivere un atto di risoluzione tra lei ed il venditore. saluti
buonasera. nel 2004 ho stipulato un contratto preliminare di compravendita per una villetta direttamente dal costruttore. Ad oggi i lavori non sono ancora iniziati a dire del costruttore a causa di lungaggini burocratiche. Sull’atto non vi è alcuna data prevista di consegna dell’immobile. posso, dopo 5 anni rescindere dal preliminare e chiedere la restituzione della caparra confirmatoria? o devo aspettare in eterno l’inizio dei lavori?
grazie mille.
buongiorno,
ho stipulato il compromesso di acquisto di un appartamento dopo che l’offerta effettuata per iscritto è stata accettata. dopo ripetute conferme dell’agenzia e dei proprietari, contattando l’amministratore dell’immobile ho saputo che il posto auto condominiale assegnato all’appartamento in realtà non è tale (chi prima arriva ne prende possesso). come posso tutelarmi nei loro confronti visto che sull’offerta formale il posto auto condominiale è riportato e sul compromesso no?
grazie saluti
buongiorno Francesco se lei ha sottoscritto un documento (preliminare) dove si obbliga ad acquistare un immobile senza posto auto, non può fare niente in quanto il preliminare sostituisce ed annulla tutti gli accordi presi precedentemente. saluti
Buongiorno Alex, in genere la clausola sospensiva viene vincolata all’ottenimento di un mutuo e non ad una perizia in quanto, in alcuni casi, le banche collaborano con periti di parte di chi richiede il mutuo, ad ogni modo, se la parte acquirente non è in grado di rogitare a causa della Banca, dovrete fare un atto risolutivo che scioglie le parti dal vincolo reciproco alla vendita e all’acquisto e da come è impostata questa proposta, la parte venditrice potrebbe comunque appellarsi all’articolo 1).
saluti
Buongiorno Alex, la situazione non è così ben definita in quanto lei potrebbe rivolgersi ad un altro istituto di credito ed ottenere con questo un mutuo che copra l’importo richiesto. Molto spesso le Banche “usano” la scusa della perizia per non erogare, tutto dipende dalla strategia sul prestito che sta adottando il gruppo bancario a cui si è rivolto e comunque la perizia non è un documento ufficiale, registrato, è un documento che rimarrebbe nel fascicolo dell’istituto stesso…premesso questo, per sottoscrivere una risoluzione e svincolarsi dall’acquisto, il venditore dovrà essere d’accordo ed è possibile che le richieda l’importo sottoscritto a titolo di penale. saluti
Chiedo cortesemente lumi.
Dopo aver sottoscritto il compromesso, se la società venditrice non rispetta i tempi e termini indicati, io acquirente posso chiedere la restituzione della somma data fino al compromesso per difetto della parte venditrice e come fare, grazie.
gentile Enzo, dovrà inviare diffida ad adempiere e se entro 15 giorni la parte venditrice non è in grado di rogitare potrà pretendere la restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria, risolvendo così il contratto. saluti
Salve, espongo il mio problema:
io e mio marito abbiamo fatto un preliminare di vendita in cui il venditore si impegnava a vendere il suo appartamento a noi (due stanze + un bagnetto e il corridoio) e la restante parte ad altri due acquirenti. Avevo fatto inserire la clausola che la mia proprietà doveva rimanere libera da qualunque servitù (es.idrica ed elettrica). Oggi, dopo aver rogitato l’atto, mi accorgo che il foglio contenente la clausola è stato sostituito con uno dove non parla di servitù e dice che, se io volessi eliminare l’impianto dalla mia proprietà devo farlo a spese mie. Di tale preliminare è stato firmato solo l’ultima pagina e non tutte ed, infine, non è stato depositato. Desideravo sapere se l’atto notarile sostituisce totalmente il primo documento annullandolo in quanto, in esso, invece, non è stata inserita né la clausola da me voluta, né quella aggiunta artatamente dall’altro acquirente.
Spero di essere stata chiara e ringrazio anticipatamente perla disponibilità.
si Lorenza, l’atto definitivo sostituisce tutti gli accordi presi precedentemente. saluti
Salve ho fatto una proposta di acquisto tramite agenzia al venditore di un appartamento. Un vicino del venditore si è inserito di forza ed ha fatto firmare un foglio al venditore dandogli dei soldi (io ero via per lavoro per 4gg ed il venditore aveva bisogno urgente di soldi). Esiste da parte mia, in accordo con il venditore, per annullare tale proposta pagando le dovute penali al vicino che si è inserito.
Grazie
Giacomo
Buongiorno Giacomo, bisognerebbe sapere cosa ha firmato il venditore al suo vicino e se, al momento di questa firma, si era già impegnato per scritto con lei. saluti
Buongiorno,
a novembre ho sottoscritto un compromesso in cui, visto che era presente una imprecisione nella planimetria catastale, si stabiliva che le spese di questo aggiornamento erano divise equamente tra parte venditrice ed acquirente. a tuttoggi non è stato consentito al professionista incaricato di accedere all’appartamento per fare gli opportuni rilievi. considerando che il rogito deve essere effettuato entro il 30/1 posso intimare i venditori (sul compromesso è scritto “entro e non oltre”) ? se l’accesso all’appartamento non è consentito in tempo utile per la preparazione delle pratiche posso pretendere il doppio della caparra ? grazie anticipatamente
franco
Buongiorno Francesco, per fare ciò i venditori dovrebbero risultare inadempienti ovvero non presentarsi all’atto e alle successive convoche. Da quello che ci indica è possibile che l’aggiornamento a catasto sia in fase di definizione a cura della parte promittente venditrice che le fornirà la nuova planimetria in sede di rogito stesso, in mancanza, potrà rinviare il rogito. saluti
Salve, sono Monica. Vi scrivo perchè ho questo problema che da un paio di mesi non ci fa vivere tranquilli . Circa 2 anni fa abbiamo comprato casa tramite agenzia imm. , alla data del 18 maggio 2008 abbiamo fatto dal notaio sia l’atto di compravendita che l’atto per il mutuo. Adesso siamo venuti a conoscenza che i dati catastali dell’immobile risultano errati, ossia : i subalterni( tra l’altro registrati all’epoca dal costruttore stesso)sono invertiti. Cioè alla mia vicina risulta il sub.57( che dovrebbe essere il nostro) e a noi il sub58, anzichè essere al contrario. Tra l’altro le descrizioni dei suddetti appartamenti sono giuste, noi abbiamo fatto anche tramite un geometra del catasto, la richiesta di rettifica dei dati, che purtroppo si è rivelata inutile, perchè il catasto non ha nessuna responsabilità in merito. Allora ci suggeriscono di chiedere direttamente al notaio per un’atto di rettifica ex novo. Nel frattempo noi siamo venuti a conoscenza, tramite l’amministratore del condominio, che già nel 2005 i proprietari erano venuti a conoscenza del problema. Da premettere che il nostro venditore all’epoca ereditò l’appartamento dai genitori defunti, pagando all’atto di compravendita le spese di successione. Noi oggi (12/01/2010) siamo stati dal notaio, la quale ci ha fatto capire che la situazione non è facile come sembra, perchè si dovrebbe rifare un’atto di compravendita risalente ai genitori del nostro venditore, in seguito ripagare le tasse di successione, infire rifare un’atto di vendita nuovo tra noi e il venditore. Tutto questo ha un costo non indifferente, e poi nascerebbe il problema mutuo. Noi siamo preoccupatissimi, ma ci siamo chiesti: se la parte venditrice era già a conoscenza del problema, perchè ha occultato tutto?? e tra l’altro prima che mi dimentichi c’è questo particolare: sia l’agenzia imm. che il proprietario avevano in mano una piantina dell’appartemento, giusta!!!! e per questo che noi presentando quella fotocopiata da loro siamo riusciti a ottenere sia il mutuo che gli allacci ai vari enti, tipo Enel, amg gas.
E comunque il notaio non ha colpa in tutto questo? possiamo avvalerci dell’aiuto di un legale?? ci sentiamo innanzitutto truffati, perchè non si tratta di un semplice cambio di nume
retto… qui la situazione è molto più complessa.
Vi ringrazio anticipatamente per le vostre delucidazioni che saprete darci ….
Saluti Sig. Garofalo Monica
Sig. Cavallaro Enzo
Buongiorno, dovete pretendere che il problema venga risolto dal Notaio senza spese aggiuntive da parte vostra, provate a rivolgervi all’ordine dei Notai.saluti
Buongiorno, il 28 settembre 2008 ho sottoscritto un preliminare per l’acquisto di una casa colonica con ampio giardino versando una caparra di 20.000 euro. Il rogito entro il 31 marzo 2010. Nel preliminare il venditore si impegna a demolire e ricostruire (frazionando il lotto) un manufatto a confine lasciando libera la proprietà entro la data del 31 marzo 2010. A tutt’oggi malgrado l’impegno profuso con diverse agenzie abbiamo venduto un solo appartamento dei due messi in vendita, quindi non avendo liquidità a sufficienza non potrò rispettare la scadenza per l’acquisto definitivo. Il venditore fino ad oggi non ha fatto nessun intervento ma ha ricevuto solo da pochi giorni l’approvazione del nuovo progetto edificatorio dal Comune e a breve dovrà versare i diritti edificatori. Tra le altre cose, nei mesi scorsi non ho potuto avere l’accesso ai dati presso il Comune perchè il proprietario me li ha negati. A questo punto ho deciso di rinunciare all’acquisto ed ho messo in conto che perderò la caparra, ma per essere sicuro di non incorrere in altri errori, quale strada devo percorre per mettermi a riparo da eventuali azioni legali. Posso recedere dal preliminare sottoscritto? Devo rivolgermi da un legale oppure è sufficiente una raccomandata R/R. In attesa di una vostra cortese e qualificata risposta saluto cordialmente. Fabio
Buongiorno Fabio, non è prevista dalla Legge la possibilità di recedere unilateralmente da un contratto, pertanto, se è sua intenzione non procedere più all’acquisto, dovrà informare la parte venditrice e se questa è d’accordo dovrete sottoscrivere la risoluzione del contratto per mutuo consenso tra le parti liberandovi reciprocamente dal vincolo di aquisto e vendita l’uno nei confronti dell’altro. L’importo versato a titolo di caparra confirmatoria spetta alla parte venditrice così come il rimborso di tutte le spese sostenute. saluti
Buongiorno, ho acquistato un’immobile fine 2007 e già dopo alcuni mesi ho riscontrato dei vizi quali infiltrazione, contattato il venditore il quale mi promise di riparare il danno, sono passati altri mesi tra telefonate ed altro e purtroppo il danno non veniva risolto anzi peggioravano le infiltrazioni fino a quando un bel giorno ho chiamato un tecnico di mia fiducia il quale ha proposto di fare alcuni saggi interni per vedere l’esistenza di un vespaio che purtroppo non era stato fatto anche se sul capitolato firmato dai costruttori veniva menzionato. Contattato i venditori propongono di fare il vespaio ma il tempo passa senza nessun risultato, anzi il 5 gennaio mi trovo la casa letteralmente allagata con circa 3 cm di acqua su tutto il pavimento, il mio architetto dopo alcuni saggi afferma che la casa (ristrutturata) è stata costruita sopra una falda, a questo punto vi chiedo se con queste premesse posso chiedere l’annulamento dell’atto notarile e avere indietro la somma pagata per l’immobile con la restituzione del bene ai venditori, grazie
Complimenti per il blog!
Dopo 2 sopralluoghi ho proceduto alla stipula di un compromesso in data 29.12.09 per l’acquisto di una casa nuova dove mancano solo pavimenti e impianti da completare, pagando con assegno bancario una caparra conf. di 40.000€ (20%). In dei sopralluoghi successivi ho pero’ notato delle grandi macchie di umidità sul pavimento del garage seminterrato, dovute ad una anomala presenza di acqua risalente dal tereno sottostante. N.B. Non da un tubo rotto o da un chiusino otturato. Sicuramente dovute al periodo particolarmente piovoso. L’ acqua sulle fondazioni e’ sicuramente uno dei peggiori problemi per una abitazione. Ho avvertito il costruttore e il proprietario a voce e per raccomandata, invitandoli in tempi brevi alla chiarificazione delle cause e alla proposta della soluzione. Naturalmente loro tendono a smorzare la gravita’ del problema e vogliono propormi una soluzione volta a permettere lo svuotamento dell’acqua che entrerà in futuro nel solaio, quando io invece da tecnico so che la soluzione deve evitare del tutto che l’acqua arrivi fin li. La data x il completamento dei lavori e quindi x il rogito sicuramente non potrà essere rispettata proprio a causa di questo vizio riscontrato ed al fattto che io finche non avrò una Chiara risposta voglio non aver fretta. Domanda: dato il problema e la mia segnalazione, credete che posso essere svincolato dal rispettare i termini fissati per il rogito ? In caso io percepisca una scarsa collaborazione e mala fede dei venditori nella gestione e risoluzione dei problemi in base al principio della soluzione definitiva (acqua non deve arrivare alle fondazioni ma deve essere drenata prima) ho diritto a chiedere la risoluzione del contratto per difetti/vizi gravi riscontrati? Come dovrei procedere in caso? Grazie
Solo una precisazione: naturalmente le macchie di umidità non c’erano al momento dei sopralluoghi pre-compromesso. Sono comparse ed aumentate man mano dopo tale data. Ho riscontrato anche altri problemi acqua dal tetto, ristagni, ma di queste mi preoccupo meno perché le cause sono chiare e le soluzioni più semplici. Grazie ancora.
Salve,
ho un immobile in vendita presso un’agenzia immobiliare in esclusiva, qualora non dovessi accettare un eventuale proposta d’acquisto, a cosa vado incontro?
Devo pagare la penale e la provvigione?
buongiorno paolo, le condizioni del contratto di esclusiva, sono sul contratto stesso che lei ha sottoscritto; ad ogni modo, se lei si è vincolato con questa agenzia per un tot periodo, nel caso in cui ricevesse proposte adeguate in questo periodo, dovrà pagare l’importo concordato a titolo di mediazione anche se rinuncia a vendere. saluti
Buongiorno mi chiamo Maria ed ho altri 3 fratelli,
Circa 2 anni fa mio Padre ha acquistato da un impresa un appartemanto e 4 locali di un palazzo in costruzione stipulando 2 contratti preliminari, mia madre è nel pieno possesso di questi immobili ed il prezzo di acquisto è stato interamente pagato; gli immobili in questione sono:
1- intestato a mia Madre concernente l’appartamento
2- intestato a mio padre con riguardo i 4 locali
Purtroppo pochi mesi mio padre e morto, quello che vorrei capire e se questi beni entrano a far parte della successione o se mia madreo qualcuno dei miei fratelli puo fare il rogito di acquisto senza che gli altri possano partecipare.
Sicuro di una Vostra risposta saluti Maria
Da Giovanni Martucci:
Nel mese di luglio 2009 come venditore ho firmato una proposta di acquisto con scadenza al 10 di agosto se non veniva accettato il mutuo. A settembre la stessa agenzia mi faceva accettare un aseconda proposta di acquisto dopo aver forzato sul prezzo ma mi accorgevo che la stessa non era stata firmata dagli acquirenti e questo e’ stato fatto in unsecondo tempo. questo mi ha allarmatoanche perche’ sulla stessa non veniva segnalata la percentuale concordata verbalmente e una scadenza sospensoria per l’ accettazione del mutuo. inoltre la caparra confirmatoria non mi veniva consegnata. Dopo continue richieste del accettazione del mutuo mi veniva detto che vi era una predelibera che non mi venuva fornita anche nei giorni successivi a questo punto ho mandato una raccomandata di recesso della proposta. in seguito mi sono accordato con l’ acquirente con il quale per mezzo di un legale ho chiuso la controversia pagando un rimborso spese. Adesso l’ agenzia mi chiede il 3% piu un rimborso spese ma io non ho nessuna intenzione di riconoscere alcunche’. Nella compilazione della proposta secondo me ci sono dei vizi di forma e la mancanza di tempistiche sull’ ottenimento del mutuo che e’ stato richiesto gia’ a luglio e mai ottenuto e’ possibile da parte loro richiedere quanto hanno fatto a mezzo legale?
Grazie per la cortese attenzione Giovanni Martucci
Salve, ho accettato una prima proposta di acquisto per la vendita del mio appartamento nel luglio 2009 che aveva scadenza in agosto perche’ non ancora accettato il mutuo. a settembre su insistenza della agenzia al quale non ho dato alcun mandato in esclusiva, ho firmato una nuova proposta di acquisto senza la firma dell’ acquirente 2 giorni dopo andavo a ritirare la copuia firmata dall’ acquirente ( lo stesso della prima proposta) in seguito mi accorgevo che l’ agenzia non menzionava nessuna percentuale che verbalmente era stata accordata nel 2% e non veniva segnala ta nessuna scadenza per il mutuo. A quel punto visto che non mi era stato consegnato l’ assegno della caparra mandavo una raccomandata di recesso della proposta e in seguito mi accordavo con l’ acquirente e tramite un legale chiudevamo la questione. Ora l’ agenzia mi richiede il 3% piu le spese sostenute!! Sono in grado di agire nei miei confronti?
Buongiorno
In data 18/11/2009 io e la mia ragazza abbiamo firmato una proposta irrevocabile d’acquisto per un appartamento tramite agenzia che è stata poi accettata dalla parte venditrice. Alla proposta abbiamo lasciato una caparra confirmatoria di 5.000 Euro.
In tale proposta è indicato il comporomesso entro il 30/01/2010 ed il rogito entro il 20/02/2010 mentre la consegna dell’appartamento è stata stabilita per il giorno 30/09/2010. Nel caso di ritardo nella consegna dell’appartamento abbiamo concodrato penali, il cui importo verrà stabilito all’atto del compromesso.
Ad oggi il venditore ha già rifiutato di comparire davanti al notaio per la stipula del preliminare una volta, pertanto, tramite telegramma l’agenzia ha convocato sia noi come parte acuirente, che il venditore per il giorno 30/01/2010, l’ultimo disponibile nel rispetto della proposta di acquisto.
Se il venditore non si presenta entro tale data, possiamo pretendere la risoluzione consensuale come previsto dalla legge.
Se invece il venditore decide di portare avanti la trattativa, come possiamo tutelarci in modo di essere sicuri che la consegna avvenga entro la data indicata sulla proposta (il 30/09/2010)? Se non troviamo un accordo relativamente all’importo delle penali, possiamo comunque considerare la parte venditrice inadempiente?
Poichè per il rilascio del mutuo, di cui abbiamo già parere positivo dall’istituto di credito, è necessaria la perizia di un tecnico e visto che il venditore non ci accorda la possibilità di evadere questa pratica, temiamo di non avere il mutuo nei tempi indicati nella porposta d’acquisto; come possiamo fare?
Grazie per la cortese attenzione
cordiali saluti
Con riferimento al post 363, preciso che il venditore ha simultaneamente comperato un altro immmobile per ristrutturarlo, ma adesso si trova ad avere problemi con delle pratiche presso il comune, pertanto non è in grado di garantirci la consegna dell’appartamento entro il 30/09/2010. Non sa ancora quando può incominciare i lavori di ristrutturazione… Rimanbe il fatto che le due trattative, pur essendo state mediate dalla stessa agenzia sono del tutto separate.
Poniamo che il venditore accetti di fare il compromesso.
Come possiamo tutelarci per evitare slittamenti della data di consegna? La nostra paura è che il venditore liberi la casa con notevolissimi ritardi e di essere costretti a saldare l’agenzia che però a nostro avviso non è stata per nulla trasparente nei nostri confronti.
Grazie mille per l’aiuto
Buongiorno Simone, ripetiamo che non è un vostro problema pertanto potete chiedere che nel caso in cui, la consegna non rispetti i tempi previsti, la parte venditrice vi corrisponda una penale giornaliera o settimanale. saluti
Gentile Elettra, per favore vi sarei molto grato se poteste darmi un parere sul post 356, dato che ad oggi la situazione e’ tutt’altro che risolta. Grazie mille.
Gentile Elettra, per favore vi sarei molto grato se poteste darmi un parere sul post 359, dato che ad oggi la situazione e’ tutt’altro che risolta. Grazie mille.
Buongiorno Maria, non capiamo se i beni sono intestati a sua madre con regolare rogito o se ancora devono essere acquistati da qualcuno. saluti
Gentile marcos, la situazione è complicata, ma i danni sono evidenti e finchè non sono risolti lei ha diritto a posticipare la data del rogito. Qualora invece si volesse ritirare dovrà incaricare un perito che per scritto elenchi le cause del problema e le soluzioni. Si dovrà far tutelare da un legale. saluti
Buongiorno,ho una situazione un pò delicata da risolvere.
E’stato concluso un contratto preliminare di compravendita di un immobile nonchè un appezzamento di terreno.
Su questo terreno è stata realizzata in data anteriore al 1 settembre 1967, una costruzione abusiva.
l’acquirente ne era a conoscenza e ha acconsentito all’acquisto subordinandolo, giustamente, alla risoluzione delle situazioni per così dire ambigue.
ha versato una caparra confirmatoria ed è stata fissata la data per il rogito.
alla data stabilita non c’era stata la risoluzione di questi problemi ma si è venuto a sapere che il terreno apparteneva a 19 persone. quale è la posizione del venditore?
può l’acquirente recedere dal preliminare?
grazie per l’attenione
buongiorno, il contratto è nullo in quanto firmato da uno solo dei proprietari del terreno. saluti
Buonasera,io parte venditrice ho controfirmato una proposta d’acquisto,tramite ag.immobiliare,da una parte acquirente.
Durante il periodo che sta intercorrendo fra la proposta e il compromesso registrato tramite notaio sono state riscontrate difformità di carattere edilizio sul mio appartamento(difformità a me totalmente sconosciute e soprattutto non riscontrate dal mio geometra al momento del mio acquisto circa 8 anni fa).
Il mio geometra si sta impegnando a regolarizzare le cose ma visto i ritardi che spesso ci sono nei comuni vi è il reale rischio che non si faccia in tempo per la data del atto.
Cosa mi può accadere se faccio ugualmente il compromesso prendendo la parte di soldi concordati e poi per la data dell’atto non si è ancora sistemato il problema?
Spero di essere stato chiaro grazie
Buongiorno Marco, conviene prorogare la data del rogito e vincolare comunque tale data all’ottenimento di tutti i permessi richiesti. saluti
Gentile Elettra, in riferimento al sul 359 le faccio presente che per gli immobili in questione deve ancora essere stipulato il rogito notarile.! Gli immobili in questione sono stati infatti acquistati da mio padre ed interamente pagati ma non è stato ancora stipulato il rogito ma soltanto il compromesso. In attesa di Vostra risposta saluti Maria
Salve, sono in procinto di firmare un preliminare di compravendita per la nuova casa.
L’articolo 4 recita così: “le pareti convengono che tutte le spese nessuna esclusa relativa agli allacciamenti (Enel, Gas…) saranno a carico della parte promissaria acquirente ed ammontano a 3500€+IVA del prezzo di vendita e saranno regolarizzate entro e non oltre l’atto notarile di compravendita.”
Che vuol dire che queste spese sono a carico mio o sono già nel prezzo della casa visto che si afferma “…del prezzo di vendita…”???
Grazie mille per la disponibilità.
Buongiorno io vorrei sottoporvi il mio caso.Premetto che dopo essermi affidata alla consulenza di un consulente finanziario per avere il mutuo mi sono messa alla ricerca di una casa, finalmente dopo averla trovata faccio una proposta che blocco con 1000 euro il proprietario accetta la proposta e fissiamo la data del rogito al 15 gennaio, sicura che la banca grazie al consulente mi avrebbe erogato il 100 per cento della casa.L agenzia da parte sua mi fa firmare una proposta e un foglio con corrispettivo per la provviggione il 2 per cento del costo della casa e il 2 per cento come valore di penale.intanto passa il tempo il rogito era a 1 mese stavamo gia a dicembre, mi chiama il consulente e mi dice tutto contento che avevo ottenuto il mutuo ma che le spese per aprirlo erano 8000 mila euro quando in sede di mandato firmato da me mi aveva detto che erano 700.purtroppo mio malgrado devo annullare la richiesta pagandogli la parcella di 5500 euro per nn aver fatto nulla e chiamo l agenzia per annullare la proposta verbalmente e mettermi d accordo solo nell annullamento della penale ovvero il 3% della casa, l agenzia mi dice che parla con il consulente che conosceva bene e non si fa sentire piu.il 15 gennaio passa a me non mi chiama piu nessuno e oggi l agenzia mi chiede i soldi della penale.
1 domanda:e giuridicamente corretto mettere lo stesso valore per la penale e per la provvigione?la penale non dovrebbe essere minore?
2 domanda passata la data del rogito riportata sulla proposta la proposta e ancora valida e per quanto?
3 domanda se non annullo la mia proposta l agenzia puo vendere la casa e puo pretendere la provvigione da me?
finisco dicendo che l agente non mi ha voluto mettere la clausola sul buon esito del mutuo dicendo che non c erano problemi.
vi ringrazio anticipatamente scusandomi del lungo discorso aspetto aiuto da voi.
Gentile Elettra, ho necessità di acquistare un box ma avrei bisogno di chiarirmi alcuni dubbi:
non avendone altri, posso renderlo pertinenziale? Devo pagarci l’iva? A quale aliquota? Chi vende è una società ma sono stati costruiti da più di dieci anni… L’iva è dovuta lo stesso? E come tasse quanto devo pagare? E di notaio?
Esiste una distanza minima obbligatoria per renderlo ‘pertinenziale’ o è sufficiente che sia nello stesso comune? Inoltre, devo richiedere al proprietario qualche certificato di idoneità dei Vigli del fuoco?
Ultima domanda: se non è espressamante riportato sul regolamento di condominio posso adibire il box a rimessaggio (magari mobili) oltre che al parcheggio dell’auto? GRAZIE!!
Buongiorno, se è nello stesso Comune può richiedere che venga considerato di pertinenza all’abitazione e pertanto pagare una tassazione con agevolazioni. Riguardo i prezzi dovrà chiedere ad un notaio. saluti
Cara Electra premetto che dopo essermi affidata alla consulenza di un consulente finanziario per avere il mutuo mi sono messa alla ricerca di una casa, finalmente dopo averla trovata faccio una proposta che blocco con 1000 euro il proprietario accetta la proposta e fissiamo la data del rogito al 15 gennaio, sicura che la banca grazie al consulente mi avrebbe erogato il 100 per cento della casa.L agenzia da parte sua mi fa firmare una proposta e un foglio con corrispettivo per la provviggione il 2 per cento del costo della casa e il 2 per cento come valore di penale.intanto passa il tempo il rogito era a 1 mese stavamo gia a dicembre, mi chiama il consulente e mi dice tutto contento che avevo ottenuto il mutuo ma che le spese per aprirlo erano 8000 mila euro quando in sede di mandato firmato da me mi aveva detto che erano 700.purtroppo mio malgrado devo annullare la richiesta pagandogli la parcella di 5500 euro per nn aver fatto nulla e chiamo l agenzia per annullare la proposta verbalmente e mettermi d accordo solo nell annullamento della penale ovvero il 2% della casa, l agenzia mi dice che parla con il consulente che conosceva bene e non si fa sentire piu.il 15 gennaio passa a me non mi chiama piu nessuno e oggi l agenzia mi chiede i soldi della penale.
1 domanda:e giuridicamente corretto mettere lo stesso valore per la penale e per la provvigione?la penale non dovrebbe essere minore?
2 domanda passata la data del rogito riportata sulla proposta la proposta e ancora valida e per quanto?
3 domanda se non annullo la mia proposta l agenzia puo vendere la casa e puo pretendere la provvigione da me?
finisco dicendo che l agente non mi ha voluto mettere la clausola sul buon esito del mutuo dicendo che non c erano problemi.
Ti ringrazio anticipatamente scusandomi del lungo discorso aspetto aiuto da te.
Gentile electra potrebbe rispondere al caso n 376,e’ molto importante per me.grazie
Gentile Simona, se lei ha fatto una proposta di acquisto che è stata firmata per accettazione, questa diventa un vero e proprio contratto. Pertanto, che venga chiamata “penale” o “provvigione”, la sostanza non cambia, se lei si ritira dovrà sottoscrivere un atto di risoluzione con il quale si accolla le spese e perde ciò che ha già versato.
saluti
Buongiorno Antonio, oltre al prezzo pattuito per la comrpavendita, dovrà considerare queste spese a suo carico. saluti
chiedo ancora scusa Electra, ma se io non ho ritirato in forma scritta la mia proposta ed e scaduto il tempo del rogito riportato sulla proposta, l agenzia puo pretendere da me la penale o provvigione?
Buongiorno, ho firmato una commisione di acquisto per una stanzetta.Le condizioni di pagamento sono: un’acconto a mezzo bonifico e il resto contanti alla consegna.Non avendo ancora eseguito alcun bonifico posso recedere?
P.s. è una semplice commissione senza alcun numero progressivo e nè data.attendo risposta.grazie anticipatamente.
buongiorno a voi tutti e grazie in anticipo per l’attenzione accordatami. i
Il quesito é questo:
tramite un’agenzia ho visitato un appartamento in vendita da un privato che non aveva conferito a quest’ultima alcun mandato in esclusiva, tant’è che il privato aveva affisso l’annuncio VENDESI indicando i suoi soli recapiti telefonici. In agenzia però mi hanno fatto firmare il “solito” foglio visita che recava in calce anche l’indicazione che, ove si fosse concluso l’acquisto dell’immobile, avrei dovuto versare il 3% di provvigione. Premetto comunque che all’atto della firma mi fu detto in modo frettoloso che si stava acquisendo da me semplicemente il mio consenso al trattamento dei dati personali a nulla indicando che c’era la famosa provvigione e peraltro fissata unilateralmente senza darmi la possibilità alcuna di “contrattarne” l’entità. A questo punto ho bisogno di sapere: a) se l’acquisto viene effettuato da mia moglie, la provvigione compete sempre all’Agenzia? b) se invece di acquistarlo volessi invece affittarlo, sono sempre tenuto a versare la provvigione visto che nel foglio visita si indica “ove si procede all’acquisto dell’immobile si é tenuti a corrispondere il 3% del prezzo di vendit5a” Inoltre questo benedetto foglio visita fino a quanto tempo mi vincola, ovvero ha una scadenza?
grazie per l’attenzione e per le risposte
Salve,
Sto comprando un’abitazione con cantina annessa alla planimetria catastale. La cantina presente in planimetria non è conforme a quella precisamente descritta nei suoi confini nell’atto di provenienza e che effettivamente è detenuta dal vecchio proprietario dalla data di acquisto nel 1991. Posso far presentare al catasto una modifica della planimetria in oggetto in forza della univoca descrizione presente nell’atto?
Ringrazio anticipatamente chi mi consiglierà sul da farsi.
buongiorno.ho stipulato una proposta d’acquisto per un appartamento il 30/1/2010. dopo avere sottoscritto la proposta esco dall’agenzia con i documenti relativi all’immobile, ma solo una volta arrivata a casa mi accorgo che nella cartelletta dei documenti c’erano solo i disegni dell’appartamento e non la proposta di acquisto. solo ieri sono riuscita a farmela consegnare,visionando la firma dell’impresa per accettazione della proposta. per l’acquisto di quest’immobile mi sono rivolta all’architetto che ha progettato la palazzina,il quale mi ha detto di rivolgermi ad un’agenzia immobilare e che questa non avrebbe potuto chiedermi mediazione,in quanto già compresa nel prezzo dell’immobile. ma al momento della firma della proposta d’acquisto l’agenzia immobilare mi ha fatto firmare a mia insaputa un foglio in cui dichiaro di corrispondere provigione all’agenzia,il 4%del prezzo dell’immobile. vorrei chiedere se questo potrebbe essere un valido motivo per recedere dalla mia proposta d’acquisto senza perdere la caparra di 5000euro che ho lasciato al momento della firma della proposta d’acquisto.
ringrazio
distinti saluti
Buongiorno. Avrei un quesito:
Nell’agosto 2009 ho stipulato un compromesso – non registrato – per la vendita di un appartamento, ricevendo una caparra confirmatoria di 10.000 euro. La data prevista per il rogito (31 dicembre 2009) NON è stata rispettata dalla perte acquirente, e a tutt’oggi non abbiamo notizie in merito.
Posso vendere la casa ad altri? Che ne sarà della caparra che ho incassato?
Grazie per la risposta.
Buongiorno, ho ricevuto una proposta di acquisto per un mio appartamento che comporterebbe una plusvalenza. L’acquirente con l’agenzia allora propone un compromesso con contesuale possesso, rogito tra 5 anni e determinazione di rate di acconto (con cadenza tipo affitto). Il vantaggio per me sarebbe di evitare la tassazione del 40% su questi “canoni”. I miei dubbi riguardano appunto il trattamento fiscale di queste somme, il rapporto giuridico che si crea (a che titolo questa persona sta in casa mia ?) e, in generale, se questo tipo di soluzione presenti rischi per me. Grazie, cordialità.
Gentile Stefano, non ci sembra una soluzione ottimale ne per lei ne per l’acquirente a meno che non sia nella necessità di incassare liquidità. saluti
Buongiorno avrei bisogno di un aiuto se è possibilie.
Io dovrei comprare una casa ancora in fase di ristrutturazione, ho richiesto un mutuo presso una banca e a livello finanziario mi è stato deliberato.
Adesso il problema nasce dalla perizia dell’immobile.Io ho affidato la pratica ad un broker e mi ha detto che siccome l’immobile ancora non è accatastato si puo fare solamente una perizia ufficiosa e non ufficiale (cioè senza niente per istritto). Quindi alla fine io avrei paura che mi erogassero un importo diverso da quello richiesto.
Come dovrei comportarmi?
Il costruttore preme per far subito il compromesso, ma è possibile fare un compromesso anche se l’immobile non è accatastato?
Grazie mille
certo che è possibile Giovanni, un immobile viene accatastato quando è finito in ogni sua parte e la Banca invierà il perito solo in quel momento, si faccia fare la perizia ufficiosa e chieda garanzie alla sua banca in merito. saluti
Buongiorno, ho bisogno urgente di un consiglio spero possiate aiutarmi. Martedì dovrei acquistare un appartamento,con il preliminare già registrato, dove sono insorti dei problemi. La porta di ingresso,a lato della quale dovrebbe svilupparsi l’angolo cottura, è stata costruita con un errore di 10 cm., cioè la distanza fra la porta e le mattonelle è di soli 60 cm anzichè 70 come da piantina e come risultano essere gli altri appartamenti. C’è proprio stato un errore di costruzione con la conseguenza che l’unica soluzione possibile è fare una cornice di soli 2 cm alla porta (anzichè di 7 che era quella che ho visto al momento dell’ascuisto) e spostare la porta di soli 2 cm(di più non è possibile). Io ho accettato queste condizioni anche perchè erano le uniche possibili o altrimenti avrei dovuto rinunciare all’appartamento. Ora Vi chiedo: posso chiedere un risarcimento danni in forma economica? visto anche il danno estetico(cucina attaccata alla porta) che percentuale potrebbe essere all’incirca?Lunedì vado a vedere come è venuto il lavoro e se mi confermate che posso chiedere un risarcimento e loro me lo negano sarei disposta a spostare la data del rogito per informarmi da un professionista. Grazie infinite
Buongiorno, io e la mia compagna siamo in trattativa per l’acquisto di un appartamento in un immobile di 4 unità abitative. all’interno dell’immobile vi sono parecchie parti in comune ed il venditore sta provvedendo insieme con gli altri proprietari al frazionamento di tali parti in modo da riservarsi la proprietà esclusiva di una cantina e di un posto auto che ci venderebbe insieme all’appartamento.
Ora il mediatore che segue la trattativa ci chiede di stipulare una proposta di acquisto indicando tra i beni oggetto dell’acquisto anche la cantina e il posto auto di cui però ad oggi il venditore non ha la piena proprietà in quanto ancora in fase di frazionamento.
E’ possibile stipulare una proposta di acquisto in questa circostanza? E’ possibile vincolare la proposta al buon fine del frazionamento oppure è necessario attendere l’atto notarile del frazionamento stesso?
Spero ci possiate essere d’aiuto.
Grazie
Si Fabrizio, dovrete inserire una clausola sospensiva che “congela” il contratto fino all’avverarsi della causa stessa, in mancanza, il contratto è nullo, saluti
Gentile Elettra, ho necessità di acquistare un box da una immobiliare che non li ha costruiti, ma avrei bisogno di chiarirmi alcuni dubbi:
non avendone altri, posso renderlo pertinenziale? Devo pagarci l’iva? A quale aliquota? Chi vende è una società ma sono stati costruiti da più di dieci anni… L’iva è dovuta lo stesso? E come tasse quanto devo pagare? E di notaio?
Esiste una distanza minima obbligatoria per renderlo ‘pertinenziale’ o è sufficiente che sia nello stesso comune? Inoltre, devo richiedere al proprietario qualche certificato di idoneità dei Vigli del fuoco?
Ultima domanda: se non è espressamante riportato sul regolamento di condominio posso adibire il box a rimessaggio (magari mobili) oltre che al parcheggio dell’auto?
grazie.
Buongiorno,
Da parte di un acquirente il quale deve vendre prima un suo immobile mi è stato propostodi:
1)Preliminare di acquisto sottoscritto anche davanti ad un notaio con le seguenti clausule:
a)Impegno a vendere entro un certo n° di mesi4/6, bloccando altri eventuali impegni con altri possibili acquirenti, con una quota di caparra da definire.
b)entrare nella casa pagando un affitto X in attesa del rogito.
Non essendo esperto in queste cose,chiedo un parere non volendomi trovare in qualche situzione poco piacevole.Cosa rishio?
Grazie della risposta.
Buongiorno Enzo, l’importante è che la parte acquirente si obblighi ad acquistare senza clausole sospensive altrimenti lei potrebbe rischiare di bloccare la vendita dell’immobile per tot mesi e ritrovarsi alla scadenza del periodo senza aver concluso. saluti
Buongiorno, ho bisogno urgente di un consiglio spero possiate aiutarmi. Martedì dovrei acquistare un appartamento,con il preliminare già registrato, dove sono insorti dei problemi. La porta di ingresso,a lato della quale dovrebbe svilupparsi l’angolo cottura, è stata costruita con un errore di 10 cm., cioè la distanza fra la porta e le mattonelle è di soli 60 cm anzichè 70 come da piantina e come risultano essere gli altri appartamenti. C’è proprio stato un errore di costruzione con la conseguenza che l’unica soluzione possibile è fare una cornice di soli 2 cm alla porta (anzichè di 7 che era quella che ho visto al momento dell’ascuisto) e spostare la porta di soli 2 cm(di più non è possibile). Io ho accettato queste condizioni anche perchè erano le uniche possibili o altrimenti avrei dovuto rinunciare all’appartamento. Ora Vi chiedo: posso chiedere un risarcimento danni in forma economica? visto anche il danno estetico(cucina attaccata alla porta) che percentuale potrebbe essere all’incirca?Lunedì vado a vedere come è venuto il lavoro e se mi confermate che posso chiedere un risarcimento e loro me lo negano sarei disposta a spostare la data del rogito per informarmi da un professionista. Grazie infinite
Buongiorno, da come ci descriva la situazione lei non può chiedere nessuno sconto in quanto ha espressamente accettato le condizioni attuali, saluti
Enzo G.
Grazie della risposta molto chiara, quindi NO ad abitare la casa in attesa del rogito e stabilire in modo preciso i mesi entro i quali rogitare l’immobile di mia proprietà.
Ciao, ho bisogno di un’informazione, scusate se la descrizione è un po’ lunga.
La casa che sto acquistando ha una leggera difformità catastale (un muro interno spostato); il proprietario sta ritardando la consegna della documentazione: a fine febbraio scade il termine ultimo affinché il passaggio di proprietà possa avvenire entro aprile (come sarebbe stabilito nel compromesso); il problema è che è necessario che passino 60 gg dalla presentazione della domanda di sanatoria al passaggio di proprietà (altrimenti il notaio non può stipulare). Inoltre la banca vuole vedere la DIA in sanatoria prima di effettuare la perizia per la concessione del mutuo.
Si noti che nel compromesso è stato stabilito che:
– il passaggio di proprietà è stato sospensivamente condizionato al mancato ottenimento del mutuo;
– la parte venditrice ha sottoscritto che il passaggio di proprietà deve avvenire entro aprile (ma manca il termine perentorio a causa della clausola precedente) e di fare tutto quanto di propria spettanza e competenza per favorire la concessione del mutuo da parte della mia banca.
Sperando che tutto si risolva, nel frattempo vorrei prepararmi e perciò ecco le domande:
– se il proprietario non consegna la DIA entro fine febbraio, possiamo considerarlo inadempiente, nonostante la clausola sospensiva (specificata solo per il caso di mancato ottenimento di mutuo) presente nel compromesso?
– in questo caso come posso rivalermi considerando che preferirei avere l’alloggio piuttosto che la restituzione del doppio della caparra? ad esempio: se io richiedo una penale per il ritardo del passaggio di proprietà di 100 euro al giorno ed il proprietario rifiuta, posso chiedere la ‘rottura’ del contratto considerando il proprietario inadempiente?
Grazie e ciao,
Corrado
buongiorno Corrado, per considerare una parte Inadempiente bisogna che i termini siano scaduti, pertanto lei può solamente aspettare i tempi tecnici relativi all’ottenimento della sanatoria, in alternativa dovrete concordare una risoluzione del contratto. saluti
Chiedo scusa, mi sfugge qualcosa: i tempi potrebbero essere diversi da quelli che ho descritto? riassumo: passaggio di proprietà entro aprile come da compromesso; quindi fine febbraio è l’ultimo giorno utile per la presentazione della DIA da parte del venditore. Se il proprietario mi consegna la DIA, supponiamo, a metà marzo, il passaggio di proprietà non può avvenire prima di metà maggio; come mi rivalgo di questo danno? Ha senso chiedere una penale giornaliera?
se la penale non è stata prevista sul preliminare, sarà molto difficile che lei riesca a ottenerla. saluti
Buongiorno,
vorrei esporre il mio problema.
A giugno del 2009 ho firmato il compromesso della mia prima casa (in costruzione) con il pagamento di 22.500,00 euro di acconto, il quale dichiarava la facoltà di pagare o no gli ultimi step rimanenti di stato avanzamento lavori,il pagamento doveva avvenire da parte nostra, dopo l’avviso tramite e-mail da parte del costruttore, mail che non mi sono mai arrivate,ora il costruttore mi obbliga a pagare gli interessi di questi mancati pagamenti ossia 5.900,00 euro.
Questo non è il mio unico problema,in quanto la consegna della casa doveva avvenire a fine gennaio del 2010, ed io solo il 12 febbraio sono stata avvisata (dopo continue lamentele) del dover pagare 8.000,00 euro di allacciamenti per una casa che con box e cantina vale 225.000,00 euro, com’è possibile?
Come posso difendermi?
Grazie
buongiorno Alessia, lei è obbligata a pagare quello per cui si è impegnata e pertanto tutto ciò che è espressamente citato sul preliminare. saluti
Grazie 1000. E pardon se insisto; mi pare però molto strano che io non possa fare nulla e sia costretto a poter solo accettare i ritardi del venditore, che a questo punto sarebbe l’unico ad avere eventuali vantaggi, compreso quello di usare il ritardo nella consegna della DIA per ‘coprire’ qualche altro problema (che so io, ad esempio la loro nuova casa non è pronta e quindi loro ritardano intenzionalmente). Mi è venuto in mente, visto che lei Elettra parlava di ‘tempi tecnici’ che può essere utile chiarire che nel caso che ho descritto (punti 400 e 402) non si tratta di ‘tempi tecnici’ di accettazione della DIA; il problema è che il venditore ritarda a presentarla e di conseguenza a consegnarmela, bloccando anche la pratica di mutuo!
Non posso nemmeno fare una intimidazione ad adempiere? ci sono altre possibilità?
Gentile Corrado, lei può solo chiamare la parte all’atto, ovvero dare loro una scadenza perentoria, oltre la quale li considererà inadempienti per loro esclusiva colpa. saluti
Scusi, Elettra, potrebbe cortesemente chiarirmi il quesito n, 388? Purtroppo, non ho ottenuto risposta. Grazie! 🙂
Gentile Massimo, lei dovrà inviare una diffida ad adempiere alla parte acquirente, dando loro un tempo di 15 giorni per comunicarle data, luogo e orario del rogito, trascorsi i 15 giorni potrà dichiarare la parte inadempiente e svincolarsi. saluti
Gentilissima Elettra, mi chiamo Laura ma non riesco a inserire il mio nome, le condizioni erano di spostare la porta di 60 (utili) più cm più 2 di coprifilo, nella piantina del preliminare i cm. erano 70. Se non hanno portato almeno a 62 cm (come scritto nella preconsegna) e ne trovo solo 60 posso chiedere uno sconto? La ringrazio vivamente, almeno se devo accettare so che è per regola e non perchè non sono capace a alzare la voce, come invece sembra sia di “gran moda”.
Grazie saluti
Buongiorno Massimo, lei dovrà inviare diffida ad adempiere alla parte acquirente invitandola a comunicarle data, orario e ufficio del notaio presso il quale effettuerete il rogito di trasferimento di proprietà, dovrà dare un termine di 15 giorni per ottenere una risposta al termine dei quali potrà ritenere INADEMPIENTE la parte acquirente. La diffida dovrà essere inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno. saluti
Buongiorno,
vorrei sapere se un’agenzia che è venuta a vedere il mio immobile con un cliente, senza che io abbia dato mandato o promesso commissioni, possano pretendere comunque la commissione anche se verbalmente io avevo detto che non avrei dato nulla.
Ringrazio anticipatamente
certo che possono pretendere una commissione, se un cliente che viene accompagnato da loro decide di acquistare il suo immobile, l’agente può chiederle la provvigione sulla vendita in base agli usi e le consuetudini della sua provincia. saluti
Buonasera,
volevo inoltre domandare:
se l’agenzia firma una scrittura privata con me dove specifico che in caso un suo cliente compri il mio immobile lei non avrà nessuna commissione, può comunque pretendere la commissione?
Ringrazio anticipatamente
Buongiorno, dipende da come è impostata la scrittura, ma se l’agente immobiliare sottoscrive espressamente che rinuncia alla mediazione, dovrà rispettare quanto scritto. saluti
Buonasera. Avrei una questione da porre: giorni orsono ho accettato una promessa d’acquisto per un’unità immobiliare costituita da un soggiorno con cottura, disimpegno, bagno, camera e un ulteriore “locale” accessibile, accatastato pero’ come ripostiglio (dal momento che non possiede i requisiti di altezza necessari all’abitabilità), ma decisamente fruibile anche come camera o studio. Io ho sempre identificato l’unità immobiliare come bilocale con “cameretta aggiuntiva” ed è stata prodotta un bozzetto di pianta con ipotesi di arredo. L’appartamento è stato mostrato più volte al cliente che entusiasta ha finito per firmare la promessa d’acquisto; purtroppo pero’ nel documento l’agenzia ha scritto “trilocale”, senza enunciarne le caratteristiche: solo il piano cui si trova l’unità e gli estremi catastali. Preciso che all’epoca della sottoscrizione della promessa d’acquisto l’ unità (che fa parte di un immobile in ristrutturazione) non risultava ancora identificata catastalmente e pertanto non esistevano le planimetrie… A questo punto l’acquirente, una volta venuto in possesso della planimetria (le ho fornite io) e forte sia dell’errore di definizione riportato in contratto, sia dei bozzetti arredati non vuole più procedere all’acquisto, sostenendo che non stà acquistando un trilocale (dicendo solo ora come fosse la sua originaria necessità), ma un bilocale!
A me in sede di stipula della promessa è stato consegnato un assegno di 5.000 €: ho titolo per incassarlo? Ho titolo per obbligarlo a procedere con la stipula del preliminare (cui peraltro non si è presentato)? Oppure il contratto mostra dei vizi e sono io a dover restituire l’assegno (che non ho ancora incassato)? L’agenzia ha già provveduto a inviare una raccomandata per chiedere la mediazione: dovrei inviarne una anch’io segnalando il mancato rispetto dei termini contrattuali? Vi sarei grato se poteste rispondermi in tempi brevi. Grazie.
buongiorno Stefano, tutto dipende dal titolo dell’assegno, ovvero, se è stato lasciato in deposito fiduciario gratuito o se è caparra confirmatoria. Inoltre, com’è possibile che sulla proposta di acquisto fossero indicati i riferimenti catastali se la planimetria non era stata ancora depositata a catasto?
No Robert, l’agente non ha diritto alla provvigione in quanto il contratto era sospeso e la condizione non si è avverata. saluti
Buongiorno e grazie della pronta risposta. Provvederò a verificare la specifica del titolo dell’assegno indicato sulla promessa d’acquisto. Una precisazione: l’identificativo catastale indicato era relativo al foglio ed al mappale dell’intero immobile; successivamente si è proceduto all’accatastamento denominando l’unità (es.unità 1) con il medesimo numero di subalterno (es.sub.1). Grazie ancora. Cordiali saluti.
Buonasera. In merito alla situazione da me descritta nel quesito n.415 e poi chiarita nel commento n.419, vorrei per cortesia una risposta per quanto attiene alla possibilità da parte dell’acquirente di contestare la promessa d’acquisto per la dizione “trilocale” in luogo di “bilocale”. In questi giorni ho avuto un incontro con l’agenzia e l’acquirente; quest’ultimo si è presentato con un legale: ha ribadito di non voler procedere con l’acquisto dell’immobile. Ci ha fatto una proposta di risoluzione dietro versamento di 1.000 €… neanche un quarto della provvigione dell’agenzia da dividere tra me e loro! Temo proprio che si vada per vie legali (cosa ce volevo evitare), pertanto vorrei sapere se l’errore sopra segnalato nella promessa d’acquisto è determinante. Inoltre avrei un’altra domanda: il mio appartamento adesso è bloccato? ..nel senso che non può essere trattato con altri potenziali acquirenti? Vi ringrazio assolutamente per qualsiasi chiarimento possiate darmi.
PS: l’assegno era “caparra” per cui sono autorizzato ad incassarlo vero?!?
Ancora grazie.
Gentile Stefano, lei ha promesso in vendita un immobile del tipo trilocale e questo non lo è, la situazione si presta pertanto a diverse interpretazioni e nessuno può garantire ne a lei, ne alla parte acquirente a chi darà ragione un giudice. Pertanto, secondo il nostro parere lei dovrà spingere per giungere ad un accordo stragiudiziale e firmare un atto di risoluzione per mutuo consenso che la libera da qualsiasi vincolo alla vendita verso questo acquirente. saluti
Buongiorno,
sto procedendo all’acquisto di un appartamento e dopo aver firmato il compromesso e versato la caparra piu’ provv all’agenzia, ho presentato la documentazione alla mia banca per richiedere il mutuo. La delibera e’ stata positiva ma l’esito della perizia e’ stato negativo in quanto nel sottotetto(accatastato come locale di sgombero) al momento della visita del perito era presente un bagno con relativi sanitari.
Premetto che nel compromesso il locale e’ identificato proprio come SGOMBERO LOCALI)
Vorrei sapere se in questo caso posso rinunciare all’acquisto senza penali poiche’ a mio avviso e’ la parte venditrice ad essere inadempiente.
inoltre mi hanno anche speigato che semplicemnete smontando i sanitari il perito in una seconda visita potrebbe dare esito positivo ma che la banca visto l’esito della prima perizia potrebbe comunque non concedere il mutuo.
E’ possibile anche in questo caso rinunciare all’acquisto senza penali o dovrei cercare una seconda banca come proposto dall’agenzia?
Ringrazio anticipatamente.
Gentile Elettra, ho preso visione di un appartamento in costruzione per tramite di una agenzia leggendo la pubblicità su di un quotidiano locale che fatta dalla stessa agenzia che specificava “no agenzia” . Prima di visionare l’immobile comunque l’agenzia mi ha fatto firmare il foglio di visita per “i rapporti sulla privacy” .
Adesso però il costruttore mi dice che non può fare assolutamente alcuno sconto sul prezzo proposto perchè deve dare un “premio” , una “provvigione” alla agenzia stessa, e che nel caso in cui procedessimo tutti in accordo al rogito senza informare l’agente le stessa lui potrebbe rivalersi e chiedere il pagamento delle provvigioni .
Ma può farlo se si pubblicizza con un “no agenzia” ?? … nel caso si vada in contezioso , le provvigioni spetterebbero sia a me acquirente che anche al costruttore ?
gentile Giuseppe, ci sembra molto strano che un’agenzia pubblicizzi un immobile e quindi spenda dei soldi, ci accompagni dei clienti e quindi spenda del tempo, per niente. Se concludete l’affare dovrete corrispondere, ognuno per l’importo concordato, la mediazione all’agente, non le consigliamo un contenzioso, perderebbe del tempo, i fatti sono chiari. saluti
Buongiorno,
mio padre nel 2007 ha costruito e venduto due appartamenti, con box auto, posti al primo piano di una costruzione in c.a.di tre piani sopra elevati e un semi interrato che ospita i posti auto. Il problema fondamentale è il seguente:il rogito non rispecchia in toto il preliminare di vendita, in particolar modo per quanto riguarda le parti comuni. Infatti, nel preliminare era stato specificato che tutte le parti comuni come per esempio corte e tetto sarebbero rimasti di uso esclusivo del venditore (mio padre). ad oggi, quasi 4 anni dalla vendita, non riusciamo ad ottenere la collaborazione dei proprietari nella partecipazione alle spese per la gestione dello stabile che neanche condominio vero e proprio può definirsi in quanto gli appartamenti sono sei in totale (1 bilocale paino t., 2 app. primo piano e 3 app.al secondo piano).si rifutano in quanto, rifacendosi a quanto scritto nel rogito che cita l’art. 1117 del c.c., si sento espropriati di parti comune che sostengono di aver pagato nel prezzo dell’appartamento. devo specificare che al piano terra sono presenti 2 locali di proprietà di mio padre fittati ad uso commerciale e che usufruiscono del “giardinetto” antistante rispettivamente ai propri ingressi. gli acquirenti degli appartamenti si sentono proprietari anche di questi spazi. ma così non è. Preciso che usano come è giusto che sia gli spazi necessari per l’accesso ai loro appartamenti, quindi tanto di cancelletto d’ingresso, viale con verde che separa l’ingresso agli appartamenti da quello riservato alle attività commerciali che hanno due cancelli riservati per l’accesso.
come uscirne fuori? aiuto.
La situazione è complessa, spero di essere stata chiara.
Buon giorno,
ha fatto una proposta di acquisto, accettata dal venditore, condizionata all’erogazione del mutuo da parte della banca e all’approvazione in comune del progetto di ristrutturazione dell’immobile e del cambio di destinazione d’uso di una parte di esso, il fienile, a civile abitazione.
Ora sono un po’ confusa perche’ non avevo pensato a chi deve presentare il progetto in comune. Lo dovra’ fare il venditore a suo nome? Il compromesso e’ subordinato all’approvazione del progetto in comune. Il venditore puo’ ritirarsi una volta approvato il progetto anche se ho pagato io il geometra?
Invece di proteggere i miei interessi con questa clausola ho fatto esattamente il contrario?
grazie.
Buongiorno, ho acquistato una villetta composta da
pt (cucina, 2 camere, ripostiglio e WC) e
seminterrato H mt 2,10 (cantina ad uso autorimessa con ripostiglio adibito abusivamente a bagno).
E’ corretto che sulla scheda catastale risulti un’unica categoria: A/7 consistente in 5 vani?
Il seminterrato non dovrebbe appartenere ad altra categoria? Tale definizione è interpretabile o esiste una normativa a cui fare riferimento in Lombardia? Grazie per l’attenzione Donatella
Buongiorno,
ho stipulato un contratto preliminare di compravendita e nel rileggerlo mi sono accorto che, pur essendo firmato in ogni foglio, è stata utilizzata una sola volte la firma estesa ed in tutti gli altri fogli una sigla(le iniziali) a volte illeggibili.
E’ possibile annullare l’atto?
In attesa di una vostra gradita risposta vi ringrazio per l’attenzione
NO Michele, non è possibile, l’atto è valido a tutti gli effetti. saluti
buongiorno,ho firmato una proposta d’acquisto per una casa tramite agenzia,in zona peep con prezzo di vendita imposto dal comune di residenza aggiornato all’ anno 2009.
nel 2010 ho chiesto l’aggiornamento del pezzo di vendita al comune,il quale ha valutato la casa ad un prezzo inferiore rispetto al precedente.
volevo sapere se la proposta d’acquisto accettata da entrambe le parti, ma fatta sulla base di un prezzo di vendita ora non più veritiero, anche se nella proposta d’acquisto non è stato inserito da parte dell’agenzia il prezzo imposto dal comune, ma bensì solo il prezzo totale dell’acquisto della casa,se è modificabile la proposta d’acquisto fatta originariamente, ora che il comune ha svalutato il valore della casa?
ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti
Gentile Barbara, lei non ci chiarisce se a questa proposta di acquisto è succeduto poi qualche altro contratto che la sostituisce e annulla, preliminare, contratto di compravendita…pertanto non possiamo aiutarla. saluti
Salve, nel lontano 2002 ho sottoscritto una proposta di acquisto presso una agenzia immobiliare. Le varie concessioni edilizie sono arrivate dopo sei anni con una variazione di prezzo di 190000 euro. Non volendo più acquistare l’immobile sono stata contattata direttamente dal costruttore con il quale ho raggiunto un accordo e stipulato un compromesso senza nessun intervento da parte dell’agenzia.
L’agenzia adesso pretende il 3% sul prezzo definito nel compromesso stipulato nel 2008. Toccherà pagare?
Buongiorno,
ho fatto una proposta d’acquisto, accettata successivamente dal venditore, in cui è stata indicata solo un’ipoteca giudiziaria di Equitalia. Successivamente ho scoperto debiti del venditore con il condominio già in mano ad un avvocato, ipoteca derivante dal mutuo, e una trascrizione pregiudizievole mai registrata (ma che pare cmq essere cancellata giudizialmente). Non siamo riusciti in 2 mesi a fare un compromesso che andasse bene ad entrambi per svariati motivi.Io sono veramente stufa e non voglio più comprare, anche perchè ho timore che con tutte queste pendenze la banca non eroghi il mutuo. Posso avere qualche possibilità di recindere dal contratto?Grazie…
salve ho fatto una proposta di acquisto di una casa tutto tramite agenzia appunto proprio per non avere problemi,solo che dopo aver firmato la proposta di acquisto mi sono accorto che la casa non era condonata e l’agenzia non mi aveva messo al corrente di ciò,ora l’agenzia oltre a non darmi più l’acconto datogli mi chiede anche la sua percentuale.L’agenzia mi può vendere una casa non condonata??
Buongiorno Manolo, cosa intende lei per NON CONDONATA? una casa abusiva non può essere venduta, pertanto se così fosse lei può chiedere indietro il doppio della caparra versata e la restituzione delle spese. saluti
Buongiorno,
ho firmato una proposta d’acquisto per l’acquisto di una casa tramite agenzia immobiliare e consegnato un assegno.Nell’ultima visita all’abitazione, in presenza anche di personale dell’agenzia immobiliare, ho notato che ci sono perdite dalle tubature del bagno,che al momento della proposta d’acquisto non c’erano.Ho provveduto a fare una lettera di diffida all’agenzia chiedendo la restituzione del mio assegno ,facendo presente i vizi occulti notati.Scopro adesso che il mio assegno (all’epoca della lettera in mano all’agenzia)è stato successivamente incassato dal venditore.Cosa posso fare?Detta proposta d’acquisto può ritenersi nulla?Attendo una Vs.gradita risposta.Anna
E’ applicabile l’articolo 2932 c.c. alla proposta di vendita accettazione?
Quali sono le azioni che si possono intrapendere nel caso in cui una delle parti è inadempiente.
Buongiorno Michela, se è stata versata una caparra confirmatoria, valgono le disposizioni del codice civile in merito. saluti
buonasera, ho fatto il preliminare per una casa tramite agenzia al prezzo di 110.000 euro e con l’agenzia era stato pattuito a voce che io non avrei pagato la provvigione. Il giorno dopo del preliminare l’agenzia mi ha chiesto il 3%. Può farlo?
grazie
Certo che può farlo, l’agenzia ha concluso l’affare e le spetta la cifra pattuita a titolo di provvigione. saluti
ma come avevo scritto in precedenza, era stato pattuito a voce che “NON” avrei pagato provvigione.
buongiorno,sono Anna e sono ancora in attesa di risposta al quesito N.438.Ringrazio anticipatamente.
Buongiorno,
posso recedere da una proposta d’acquisto per mancata corrispondenza tra piantina catastale e stato effettivo dell’immobile (un portico abusivo)? Tuttavia nella proposta d’acquisto da me sottoscritta risulta descritto l’immobile come correttamente accatastato.
Grazie
Filippo
buongiorno Filippo, può pretendere che il portico venga demolito, saluti.
Ho firmato un compromesso per l’ acquisto di una casa Nuova a dicembre 2009, versando una caparra confirmatoria e fissando la data del rogito per il 13 febbraio 2010. L’ 8 gennaio 2010, quindi poco dopo il compromesso, mi sono accorto di alcuni gravi vizi fra cui il principale riguardante copiose infiltrazioni d’acqua dal pavimento del seminterrato. Ho subito comunicato per iscritto la presenza di questi vizi al venditore. Da quella data, ho solo ricevuto delle risposte a voce, e mi sono state date 3 cause diverse senza nessun intervento pratico per accertarle empiricamente, ma solo basate sull’opinione personale del venditore. Fra una scusa e l’altra la data del rogito e’ ormai passata da 2 mesi e io ancora non ho avuto risposte serie. Sentendomi preso in giro ho anche richiesto per scritto la restituzione di quanto versato e la risoluzione del contratto. Ma nessuna risposta. Visto che sono un ingegnere civile, ho nel frattempo appurato che l’infiltrazione (ormai continua da 3 mesi) deriva da una vena sottofondazione non dichiarata nella relazione geologica depositata ed usata per il calcolo e progettazione della casa. Un fatto grave che cmq il costruttore quasi ammette ma non accetta di essere lui il responsabile e quindi non offre collaborazione per le mie richieste.
Domanda:
in caso sia costretto a ricorrere alle vie legali, ho dei buoni elementi in mano per ottenere la risoluzione del preliminare e la restituzione della caparra ?
Grazie in anticipo
Salve, complimenti per il blog!
Ho firmato una proposta di acquisto su un appartamento in vendita in agenzia immobiliare con i loro moduli prestampati,ho versato 500 euro (punto a) e a fine mese dovrei versare 10000 euro (punto b). La somma di cui al punto a) ed al punto b), ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l’avvenuta conoscenza, da parte del PROPONENTE, dell’accettazione della presente proposta d’acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE.
Purtroppo non ho fatto scrivere clausola salvo buon fine mutuo, del quale non siamo sicuri che vada a buon fine; la domanda é se non si versano i 10000 euro? Non diventa piu preliminare e caparra confirmatoria? Poi nella mia copia per ricevuta con firme originali risultano solo 2 firme dell’accettazione dei propietari e in agenzia risultano aggiunte le firme dei 4 propietari con firme originali, inoltre essendo un edificio popolare a barrato la casella, edificato in edilizia privata, quando a parer mio era l’altra (edificato con le agevolazioni proprie dell’edilizia pubblica, su area in diritto di superfice) mia moglie non ha firmato questo contratto con me, e siamo in regime legale di comunione dei beni, e su questo tipo di trattativa di contratto non è conseziente e pregiudica l’interesse comune….. Cosa mi consiglia l’esperto?
Saluti e scusate se mi son dilungato.
Salve, ho firmato una proposta d’acquisto per una villetta singola con terreno circostante di 2400mq. Tale proposta e’ stata accettata e firmata dal venditore a cui ho versato la somma di euro 5000, e 3000 all’agenzia. Facendo controllare tutta la documentazione tecnica, risulta che la casa e’ stata costruita abusivamente e la concessione edilizia in sanatoria risulta pagata, ma subordinata alla realizzazione della fossa settica a norma. Dagli accertameti non risulta che questa sia stata fatta. Poiche’ il rogito deve avvenire obbligatoriamente entro il 30/04/2010, pena irrevocabilita’ della proposta, la mancanza di questi requisiti si puo’ configurare come vizio dell’immobile e, quindi, invalidare il contratto? Ho richiesto tutta la documentazione tecnica comprovante la regolarita’ del tutto (non c’e’ abitabilita’, per cui la banca richiede la conformita’ ed il certificato di idoneita’ statica), ma il venditore perde tempo ed io rischio di perdere la caparra. Esiste un modo per tutelarmi? Devo mandare una diffida legale o rivolgermi ad un avvocato? Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
si Luigi, deve convocare la parte venditrice all’atto e riscontrare in quel momento la non commerciabilità del bene con aggravio delle spese sul venditore, saluti
Buongiorno,
Ho firmato una “Proposta irrevocabile di acquisto immobiliare e conclusione del contratto ai sensi degli art. 1326 -1329 c.c.” per acquistare un immobile tutelato dalle belle arti.
Durante il controllo dei documenti il mio Notaio si è accorto che nel 2001 era stato ristrutturato senza aver informato le belle arti e quindi privo di tale autorizzazione. Il compromesso è scaduto il 10 Marzo (…rogito notarile da effettuarsi entro e non oltre il 10 Marzo) ed ho regolarmente inviato una raccomandata dove ” ho ritenuto risolto per fatto e colpa del venditore ” e quindi ho chiesto il doppio della Caparra confirmatoria da me versata. A distanza di circa 20 giorni dalla scadenza, vengo oggi a conoscenza che il venditore è riuscito ad ottenere la certificazione di idoneità.Siccome io non sono più interessato a comprare l’appartamento,il venditore si è comportato male nei miei confronti,sono sempre obbligato ad onorare il compromesso ??? La parte venditrice insiste che per legge io devo comunque onorare il mio impegno.Grazie per l’attenzione..Ps. Chiaramente io non voglio speculare e mi accontenterò della caparra versata senza chiederne effettivamente il doppio.
Saluti e grazie
Buongiorno Mario, il venditore può obbligarla ad acquistare giudizialmente o trattenersi la caparra per sua inadempienza in quanto l’immobile risulta perfettamente commerciabile e la sua richiesta è infondata, saluti
Buonasera, volevo avere una informazione, ho firmato una proposta irrevocabile d’acquisto, senza indicare che erano incluse due “accessori” della casa come tende esterne parasole e impianto d’allarme, nel preliminare posso inserirle? Il venditore verbalmente mi ha detto che me le avrebbe lasciate?
Grazie
si alessandro, le faccia inserire nel preliminare o in una scrittura privata. saluti
Salve, ho fatto un compromesso per un immobile tra privati (non dal notaio). Successivamente nell’atto di compravendita che mi è stato sottoposto viene scritto che è una C.A.V.Posso recedere dal compromesso? Che rischi corro?
Buon giorno, ho firmato da poco una liberatoria per recedere dall’acquisto di un appartamento, dopo aver firmato in precedenza un compromesso. Ora vorrei rientrare da questa decisione e riacquistare questo appartamento. Posso in qualche maniera riaverlo o obbligare i venditori a ridarmelo? so che loro cercano sempre di venderlo. Grazie
Può fare una nuova proposta di acquisto ma non può OBBLIGARE i venditori a vendere a lei l’immobile in quanto la trattativa riparte ex novo. saluti
dovrà stendere una mano di aggrappante e poi normale vernice. saluti
Buon giorno
Ho sottoscritto una proposta di acquisto in cui nella pubblicità evidenziavano una certa metratura dell’alloggio , in realtà con la piantina datami con questa proposta a casa mi sono reso conto che la reale superficie era dimezzata mentre il 50 % era parti comuni .
Ho Provveduto il giorno dopo a protestare e cercare crecare di annullare la mia proposta purtroppo senza esito in quanto la sera stessa avevano inviato via fax la mia proposta.
Considerato che nella mia proposta avevo indicato la cifra di 5.000 euro da allegare come proposta che però non ho versato in quanto dovevo darla 2 giorni dopo .
Nella proposta era stata messa una clausola che comunque anche se non versata questa quota avrebbe dovuto essere data all’agenzia se non veniva stipulato il compromesso.
A questo punto chiedo visto che ho subito il giorno dopo cercato di annullare la proposta inutilmente , ho la possibilità di evitare di dare questa somma a codesta agenzia??
grazie in anticipo per la Vostra risposta
Buongiorno Loris, lei ha sottoscritto un regolare contratto con le normali conseguenti, ha diritto a far valere le sue rimostranze ma a questo punto, dovrà agire per vie legali. saluti
buongiorno il 7 novembre 2009 ho firmato un compromesso per l’acquisto di un monolocale x uso investimento gia’ affittato,la scadenza entro la quale fare il rogito era il 20 febbraio 2010 ma x motivi vari del proprietario non e’ stata ripstettata tale data. Volevo sapre se posso chiedere l’annullamento della acquisto o se devo fare prima una raccomandata e fissare un altra data di scadenza del rogito e poi ho pure scoperto che l’inquilino che era in affitto non c’e’ piu’ posso avvalermi dei danni peche’ non sono stata avvisata e io il monolocale lo comprevo con l’inquilino denteo. GRAZIE
buongiorno Gabriella, dovrà inviare diffida ad adempiere e poi chiedere lo scioglimento del contratto per inadempienza dell’altra parte. saluti
Buon giorno,circa 21 anni fa è stata rilasciata l’abitabilità della mia casa in cui vivo,ma a distanza di tutti questi anni abbiamo saputo che è andata persa.Adesso come devo muovermi per riaverla ?
Dovrà richiederla presso l’ufficio urbanistico del suo Comune. saluti
Buongiorno, il condominio nel quale abito, (recente costruzione aprile 2005, rogitati a ottobre 2007), presenta diversi vizi quali infiltrazioni, muffe, allagamenti frequenti di cantine causa pendenza non regolare dei tubi e perdite di vario genere. Dopo aver richiesto il supporto di un legale e aver proceduto con accurata relazione tecnica di un architetto per evidenziare i vizi riscontrati abbiamo depositato l’atto di Accertamento Tecnico Preventivo per la nomina di un perito del tribunale che venisse ad accertare quando evidenziato. Purtroppo il giudice non ha nemmeno aperto la busta dicendo che quando le due parti, (proprietario e costruttore), sono in discordanza tra loro bisogna procedere attraverso ATP straordinario. Tra le altre cose, in corso di causa, ci siamo accorti di non possedere ancora alcuna agibilità nè per le parti comuni, nè per quelle private e soprattutto, altra mancanza tangibile riscontrata fin dall’inizio, la mancanza di posti auto che il costruttore, attraverso atto notarile, si ostina ancora a volerci cedere giustificandosi che a rogito non risultano causa una loro dimenticanza. Non vi sono 10 anni di garanzia per i vizi su abitazione nuova? Dopo dettagliata relazione tecnica in corso di causa com’è possibile sentirsi dire che non concorrono più i tempi e che cade tutto in prescrizione? Semestralmente veniva tutto risollecitato mediante racc. A/R dal nostro legale e il costruttore non ha mai risposto, nemmeno tramite il suo legale. Abbiamo qualche possibilità di risolvere i vizi del condominio come parte lesa? In relazione art. 1669 c.c. quali diritti possiamo far valere?
gentile Erika, la situazione è complicata e non può essere riassunta in poche righe, è ovvio che il costruttore è in malafede ma, crediamo che l’unica strada sia quella di una causa civile. saluti
Buongiorno,
vorrei sottoporre un quesito riguardo una palazzina di proprietà della nostra famiglia con sottostante un terreno di 1000 mq. Mio nonno comprò prima il terreno e poi ci costruì una casa, sopra sono stati edificati altri due appartamenti: uno per mio zio, l’altro per mia madre. Ora mio nonno fece un atto di vendita dei due immobili, annettendo 1-3 del terreno a mio zio, e un terzo a mia madre.
Ora mio zio ha venduto il suo appartamento, e nel compromesso è stato evidenziato che il terzo del terreno non era compreso, mentre nel rogito ciò non è stato chiarito, ma scritte le note tipo: servitù, attive, passive, annessi e connessi ecc ecc. Di questo mio zio non si accorse. E firmò. Ora vorrei chiedere: il nuovo proprietario può pretendere che il terreno diventi in tal modo condominiale? E può parcheggiare con le sue automobili? Si può invalidare il rogito stipulato, essendo in sostanza diverso dal compromesso?
No MOnica, il rogito sostituisce e annulla gli atti precedenti. saluti
Buongiorno,sono Anna.Posso avere
il vostro parere sulla questione esposta al commento n.438?Grazie.
Buongiorno, avendo acquistato con preliminare un appartamento di circa mq.100, più due box, del valore totale di €.210.000, più accatastamenti ed allacciamenti,in un condominio di n. 12 appartamenti più relativi box, le sarei grato se mi potesse quantificare separatamente il prezzo degli accatastamenti per le tre unità immobiliari, e degli allacciamenti per luce, gas, acqua, escluso relativi contatori.Ringraziando anticipatamente porgo distini saluti.
buongiorno Remo, non rilasciamo preventivi di nessun genere. saluti
sto acquistando casa e ho fatto preliminare e la perizia per il mutuo è già stata depositata, ma ci ho ripensato perchè la casa dispone di un sottotetto che non è stato accatastato perchè venduto al grezzo avanzato e quindi a detta del costruttore non abitabile e non accatastabile. Siccome tutte ste cose sono venute fuori ora adesso e sto problema qui mi ha creato tanti intralci per l’ottenimento del mutuo… ne voglio prendere un’altra sempre dallo stesso costruttore al piano di sotto…che non ha problemi di “abusivismo” come si suol dire…si puo’ ancora?
Buongiorno,
Io ho firmato la proposta d’aquisto per una casa (il modulo che mi ha dato l’agenzia) per un valore € 170.000,00 circa e ho consegnato come caparra un assegno di € 2500,00.
L’agenzia mi aveva detto che la casa era vecchia di 2,5 anni. invece quando sono andato a rivederla, ho visto che c’erano parti che si staccavano (fermafinestre)e ho riscontrato altri problemi…in realtà la casa è molto più vecchia (ho saputo da un conoscente che la voleva comperare un’pò di anni fa).
io adesso non la voglio più comperare. Vorrei sapere in che modo potrei sciogliere il contratto? e che spese dovrò sostenere? Grazie
se la proposta è già stata firmata per accettazione dalla parte venditrice lei incorre nella perdita della caparra, nelle spese di agenzia e nell’esecuzione forzata del contratto nel caso in cui la parte venditrice non le sottoscriva una risoluzione. saluti
Salve a tutti e complimenti per il sito, avrei un quesito da porre alla vostra attenzione.
Nel mese di Marzo dello scorso anno ho sottoscritto, con una società costruttrice, un contratto preliminare di vendita, per il quale ho versato a titolo di acconto e caparra confirmatoria la cifra di 45.000 euro oltre l’iva al 4% come da legge 19/07/1993 n. 243.
Per cause non imputabili alla società costruttrice ho chiesto l’annullamento del contratto per il quale subentrerà un nuovo acquirente. La società costruttrice ha accolto la mia richiesta e mi restituirà la somma versata ma non l’iva in quanto, a detta loro, è trascorso più di un anno. Non sono stato in grado di trovare una giustificazione alla questione e gradirei una risposta. Ringrazio cortesemente in anticipo
l’i.v.a versata non può essere restituita, ma non ci risulta che la caparra confirmatoria possa essere assoggetata ad I.V.A, probabilmente è stata versata a titolo di ACCONTO. saluti
Buona sera, avrei urgenza di una risposta riguardo al seguente quesito:
sono proprietario di una casa al grezzo avanzato. vorrei venderla perchè economicamente non riesco a finirla. Lo posso fare?
Ho trovato un aquirente, ma mi dice che la sua banca gli rifiuta il mutuo perchè dicono che io non posso rivendere una prima casa al grezzo avanzato…
Grazie mille per la risposta.
si Andrea, la banca può rifiutarsi di concedere un prestito su un immobile non ancora ultimato, l’acquirente dovrà chiedere un mutuo con ristrutturazione che ha tassi diversi dal mutuo prima casa. saluti
Gentilissi,espongo il mio caso, dovrei firmare il rogito tra due giorni e il venditore deve essere operato urgentemente.Già questa casa ci ha dato un sacco di problemi per abusi e lavori per i quali non era stata presentata nessuna richiesta e dei quali l’agenzia non ci aveva informati..Da novembre andiamo avanti dopo aver Versato anche una caparra maggiore del dovuto per richiesta del venditore (per accettare la nostra proposta).Al di là di tutto, abbiamo disdetto il nostro contratto di affitto.Se le cose prevedono tempi lunghi per noi non sostenibili (era previsto di traslocare in giugno) possiamo recedere dal contratto? Grazie Roberta Morassi
Gentile Roberta, per recedere dal contratto e pretendere il raddoppio della caparra dovrete fare una risoluzione o inviare diffida ad adempiere all’altra parte (una volta scaduti i termini) e ritenerla inadempiente. saluti
Ho stipulato un preliminare di compravendita per un appartamento da una ditta di costruzione in cui si specificava che l’atto notarile doveva avvenire entro la data del 31/12/2009.
Immaginavo che cio’non era possibile perche’c’erano da eseguire le ultime rifiniture ,pero’adesso siamo al 6 maggio 2010 ed il costruttore dice che non riesce a rogitare perche l’ ENEL non ha ancora eseguito l’allacciamento elettrico alle palazzine.
Finora ha utilizzato l’allacciamento di cantiere.
Preciso che il termine del 31/12/2009 e’ generico non c’e’scritto “perentorio” e non e’previsto nessuna penale,purtroppo.Cosa posso fare.Grazie.
Salve,docrei acquistare una casa e nel compromesso vorrei far scrivere che mi impegno ad acquistare solo nel caso in cui mi venga accettato il mutuo da parte della banca,e possibile fare questo?
Buongiorno Domenico, dovrà apporre la clausola SOSPENSIVA avente per oggetto la concessione di un mutuo ipotecario, saluti
buongiorno Elettra,
potrebbe darmi un consiglio in merito al quesito 438,ancora senza riscontro? Grazie
Buona sera,avevo bisogno di un consiglio per una pratica complicata.Ho firmato una proposta di acquisto di una mansarda ,consegnando un acconto di mille euro, dopo qualche giorno purtroppo ho notato una incompatibilità tra scheda catastale e un velux abbaino .In poche parole quest’ultimo è stato costruito senza autorizzazioni urbanistiche comunali.Ho chiesto spiegazioni all’agente immobiliare che seguiva la compravendita e lui mi rispose che non era a conoscenza del fatto chiedendo così spiegazioni al venditore.In pratica il velux era abusivo.Quindi chiesi esplicitamente di sistemare la posizione catastale comunale relativa al velux.Dopo aver aspettato giorni mi viene risposto che lui non voleva sistemare la situazione con sanatoria ma presentare una D.I.A per apertura velux e così ha fatto.Nel frattempo mi ha aggredita nel suo appartamento con testimoni.Il punto è: posso sciogliere la proposta e richiedere i danni? faccio presente che la mansarda è nuova ed era un recupero sottotetto
buongiorno manuel, il proprietario si fa garante della cosa venduta che dovrà essere urbanisticamente conforme alla data del rogito e così sarà visto che il velux è stato regolarizzato. Per l’aggressione subita, provveda a sporgere denuncia alle forze dell’ordine. saluti
Buongiorno Anna, non si può parlare di vizi occulti ma probabilmente di una semplice rottura di tubi, può pretendere che il tutto venga sistemato entro l’atto a cura e spese del venditore. riguardo l’assegno, il venditore non poteva incassarlo se non espressamente indicato sulla proposta, saluti
Ho firmato una proposta d’acquisto di un immobile di seconda mano.Ora che mi sono state date le planimetrie dell’immobile noto che il garage è riportato come box ma è molto più grande ed anzicchè essere alto Mt.2,20 è realmente di Mt.1,90.Posso per questo chiedere la risoluzione del contratto?Grazie
dipende da come è impostato il contratto, saluti
buongiorno,
relativamente al quesito 488 volevo ancora chiedere: avendo già il venditore incassato un mio assegno quale caparra confirmatoria,dovrebbe restituirmi il doppio?Grazie ancora per la vs.gentile risposta.
Buon giorno,
Io e la mia ragazza il 2 aprile 2010 abbiamo fatto una proposta di acquisto per l’acquisto di un appartamento del valore di 175000 euro.
Questa proposta di acquisto indicava che la data del compromesso sarebbe stata entro e non oltre il 30 aprile, e che l’atto notarile sarebbe stato entro il 30 luglio, insieme alla proposta di acquisto abbiamo dato un assegno circolare di 5000 euro intestato al venditore (costruttore).
Dopo aver presentato questa proposta abbiamo avuto due incontri con gli intermediari dell’agenzia nei quali ci chiedevano più soldi poiché il costruttore non voleva vendere a quel prezzo lì poiché nella nostra proposta abbiamo chiesto che con 175mila € ci dessero l’appartamento più un garage per un complessivo di 193mila euro.
Fino ad oggi non abbiamo ricevuto nulla di scritto, ma vorremo non andare più avanti con questa proposta…pertanto mi chiedo se l’assegno di 5000 euro me lo devono restituire, quanto dura una proposta di acquisto prima di decadere?
Nella proposta che ci hanno fatto firmare, ce scritto che il contratto decade un mese dopo alla data del contratto preliminare, ma loro per contratto preliminare intendono il compromesso…compromesso che è scaduto il 30 aprile….ce un vizio di forma? cosa possiamo fare per riavere i 5000euro?
Inoltre, posso comunicare alla mia banca di bloccare quell’assegno per evitare che lo riscuotano?
Ringrazio Anticipatamente
Buon giorno,
Inoltre sulla proposta di acquisto compare solo la mia firma.
E’ regolare una proposta di acquisto firmata solo da chi la richiede?
Il venditore o il rappresentante dell’agenzia immobiliare, non avrebbe dovuto firmare anche lui?
Grazie
gentile Giuseppe, finchè la proposta non viene firmata da entrambe le parti, non ha alcun valore e decade alla scadenza prevista sulla proposta stessa, saluti
Buon giorno
Quattro anni fa ho fatto un preliminare di vendita.L’acquirente dopo alcuni giorni mi chiede se poteva annullarlo, chi ho ridato l’assegno prechè non l’ho avevo ancora versato e ho strappato la copia mia copia del preliminare.
Dopo quattro anni si fa avanti l’acquirente dicendomi che vuole il doppio della caparra è ha la copia del preliminare con la mia firma e il numero dell’assegno da me mai incassato perchè a suo tempo restituito.
Come devo comportarmi?
Grazie
buongiorno Francesco se l’assegno non è mai stato incassato, il contratto non si è perfezionato, pertanto lei non ha l’obbligo di restituire il doppio di niente anzi, le consigliamo di rivolgersi ad un legale perchè ci sono i presupposti per una truffa. saluti
Buongiorno,
con mia moglie stiamo trattando direttamente con un privato, l’acquisto di una sua abitazione. La casa è mancante della concessione in sanatoria ed il proprietario a corto di denaro, ci chiede di anticipare noi la somma ( circa euro 5.000) che diventerà di fatto un acconto sul prezzo di vendita ( ovviamente verrà scalato dal totale del prezzo di vendita pattuito). E’ possibile farlo ? Come posso tutelarmi per garantirmi che una volta regolarizzata la concessione in sanatoria ( vedasi condono da pagare) siamo io e mia moglie a poter acquistare la casa ? C’è un modello di accordo di questo tipo ?
Grazie !
dovrete fare un preliminare soggetto a condizione sospensiva, la condizione dovrà essere l’approvazione della domanda in sanatoria e il relativo pagamento, in caso di problemi in tal senso, a voi spetterà il raddoppio della caparra. saluti
Buon giorno,
ho accettato la proposta di acquisto per la vendita del mio appartamento, per delle cause mie personali, non vorrei più vendere.
1) Oltre alla restituizione della caparra più una somma pari al suo importo in che conseguenze posso incorrere?
2) Devo ugualmente pagare il compenso all’ agenzia immobiliare?
mio fratello il 02/02/2010 ha firmato un contratto preliminare per l’acquisto di una casa da cooperativa ( edilizia convenzionata in costruzione).Ha versato 36500,00 Euro di acconto.Purtroppo è deceduto il 22/04/2010.Premetto che non ha moglie né figli.
Abbiamo provato ( due fratelli )a farci restituire la l’acconto pur con il 3% di penale, ma non capiamo perché la cooperativa voglia farci attendere un anno per renderci i soldi.
Possiamo fidarci?
Attendo Vs. notizie
Grazie
Giuseppe
Buongiorno,
ho effettuato il preliminare di vendita della casa dove vivo ora e anche il preliminare di acquisto della nuova casa.
Sulla prima c’è il mutuo che estinguerò con il mutuo degli acquirenti, sulla seconda accenderò il mutuo che in parte seguirà ad estinguere il mutuo della venditrice.
Il rogito della prima casa dovrebbe essere a metà luglio.
Domande:
-Visti i tempi delle banche (estinzione mutuo e cancellazione ipoteca) dopo quanto tempo posso programmare il rogito della nuova casa?
-Abbiamo chiesto a giugno il mutuo per la nuova casa, la banca ci ha comunicato che dal momento in cui esprimerà l’eventuale parere favorevole potranno passare al massimo 40 giorni prima del rogito, è possibile?
Altra situazione:
Mia sorella ha usufruito 2 anni fa dell’agevolazione prima casa per un immobile a Roma, quest’anno insieme al marito (con il quale è in comunione dei beni e che invece non ne ha mai usufruito) procederanno al rogito per l’acquisto cointestato di una casa a Rieti, da una cooperativa. Come funziona per le tasse? Lui può usufruire dell’agevolazione per la sua metà? Sò che quest’anno la legislazione è un pò cambiata, quant’è la tassazione? 4% per lui e 10% per lei?
Grazie mille in anticipo per la gentile risposta
Salve,ho fatto firmato un contratto preliminare (non regstrato) il 21/04/09 per l’acquisto di una casa valore € 300.000 con data di consegna/rogito prevista entro il 2 agosto 2010 con tolleranza 30 gg.penale 10% sul valore della casa per ritarda consegna, caparra confirmatoria versata € 60.000 con garanzia fidejussoria.Alla data di oggi a causa di contenziosi col comune e di una sospensione del piano degli interventi il costruttore ha non ha ancora ricevuto il permesso di costruire.Possiamo recedere dal contratto e se si quali sono i nostri diritti??
Salve,intendendo comprare un piccolo appezzamento di terreno chiamiamolo orto và, mi sono recato in un’agenzia la quale mi ha fatto firmare una proposta d ‘acquisto “irrevocabile” in attesa della risposta da parte del venditore (che poi ha accettato) specifico che non ho versato nessuna cifra, sono venuto a conoscenza del fatto che sul terreno esistevano dei vincoli l’impossibilità di allacciamento alla rete idrica ed elettrica requisiti per me fondamentali che rendono il terreno per me inagibile e che l’agenzia aveva intenzionalmente nascosto dicendomi che a breve la “situazione” si sarebbe sbloccata in realtà non è così,esiste anche un contenzioso con i confinanti anche loro contrari che hanno però mollato e passato la palla al comune dove risiedo che non intende concedere nulla di tutto questo. Considerando il comportamento fraudolento dell’ agenzia diretto intenzionalmente a nascondere all ‘acquirente l’esistenza di un vecchio contenzioso e soprattutto alla luce della circostanza che il mio acquisto è sfumato a cause dei motivi sopraindicati – non certo a me imputabili e che, anzi, avrebbero dovuto essermi rappresentati sin dall’inizio non intendo pagare la provigione all’agenzia. Mi sono anche rivolto ad un avvocato il quale però mi sconsiglia di andare avanti vorrei anche un vostro parere.
grazie mille
Buongiorno,
io sto acquistando casa e ho già superato sia la fase della proposta d’acquisto, sia quella del compromesso.
Ma mi è sorto un dubbio. Nella proposta ho fatto mettere nelle note che il venditore doveva lasciarmi sia i condizionatori, sia le zanzariere. Ma nel compromesso il mediatore si è dimenticato di menzionarle. Quando ho fatto notare ciò lui mi ha detto che non fa niente in quanto se era già stato scritto nella proposta andava bene lo stesso.
E’ vero quello che mi ha detto, o se il venditore li porta via io non posso farci niente?
N.B. potete rispondermi via mail…
Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
Buongiorno e complimenti per l’utilissimo servizio.
In quanto parte venditrice ho sottoscritto un preliminare di preliminare irrevocabile per 45 giorni.La parte acquirente mi consegna quindi un assegno che non ho tuttora incassato. La proposta è subordinata all’erogazione del mutuo alla parte acquirente.A pochi giorni dalla suddetta scadenza la parte acquirente tergiversa lamentando ritardi del perito della banca.La domanda è la seguente: allo scadere del 45o giorno, il preliminare, in assenza di comunicazione scritta della parte acquirente relativa al buon fine del mutuo (a questo punto improbabile), è da considerarsi a tutti gli effetti non più vincolante senza obblighi di risarcimento di qualsivoglia tipo (fatta salva la restituzione dell’assegno non incassato)?E’ necessaria comunque una scrittura di scioglimento per mutuo consenso?
Grazie mille.
Non l’ho specificato prima: è una trattativa tra privati.
Addendum:
La parte acquirente lamenta inoltre l’assenza della piantina del garage, malgrado questo risulti dalla visura catastale e dai versamenti ICI e 730 prgressi, come ulteriore fattore ritardante all’erogazione dell suddetto mutuo. Non dovrebbe essere cura della parte acquirente verificare, nei tempi previsti, la presenza di tutta la documentazione necessaria?
Mi hanno accettato una proposta di acquisto irrevocabile,poi dopo ho scoperto tramite visura iopocatastale che ci sono trascrizioni (tra cui pignoramento),inoltre non ho visto l’atto della concessione in sanatoria poiche’ era abusivo; mi hanno dato le oblazioni ma so’ che non significa che e’ stata data la sanatoria.L’agenzia mi dice di stare tranquillo ,ma io ho firmato che ”l’immobile dovra’ essere solo al rogito libero da eventuali gravami”; secondo voi posso far annullare la proposta di acquisto. grazie
Buona sera, vorrei sapere ho fatto la proposta d’acquisto allegando 1 assegno di 1500 euro, che e’ stata accettata dal venditore, ora non posso piu acquistare la casa e mi devo ritirare dall’acquisto della casa, a cosa vado in contro? come mi posso svincolare dalla proposta?
grazie e buona serata
Salve, ho firmato ieri mattina, una proposta d’acquisto per l’acquisto di un immobile. Al momento non c’era mio marito ed arbitrariamente l’ho firmata che darò entro tre giorni la cappra di 5000 ed il compromesso nei primi di settembre 2010 ed il rogito alla metà di gennaio 2011. Adesso mio marito è arrabbiato e non vuole sapere niente.
Cosa dovrei fare?
Grazie
salve,servendomi di un agenzia immobiliare ho fissato in 250.000€ il prezzo di vendita del mio immobile.Dopo alcuni giorni mi contatta l’agente immobiliare dicendomi che un potenziale acquirente offre 190.000€ e con uno sforzo potrebbe arrivare a 235.000€.Mi fa firmare la proposta d’acquisto per 235.000€ e gli raccomando di non tornare perchè a meno di 235.00€on la vendo.Bene,dopo 2gg alle 21e30 si presenta a casa l’agente immobiliare dicendomi che 230.000 vuol offrire l’acquirente io dico di no e ancora una volta insiste per farmi firmare una nuova proposta per 230.000€.Caparbiamente mi rifiuto dicendo che a 235.000€ la vendo altrimenti me la tengo,basta sono già sceso di 15.000€ dal valore iniziale.Se ne è andato dicendomi che mi avrebbe fatto sapere.La domanda che vi pongo è la seguente:è vero secondo quanto asserito dall’agente immobiliare che quel foglio di porposta d’acquisto per 235.000€a me firmato avrà valore per qualsiasi potenziale acquirente si presenterà sino alla scadenza del mandato o posso annullarla qualora con questo potenziale acquirente la trattativa non vada in porto?tra l’altro da questo ipotetico acquirente non ho visto nessuna proposta scritta nemmeno delle 190.000€,tutto verbale e riferitomi dall’agente immobiliare.grazie a tutti
Buongiorno, nel 2008 stipulo un compromesso per acquisto immobile nuovo e riscontro nella proprietà confinante (realizzata sempre dallo stesso costruttore) delle feritoie nel muro di confine relativo ad un vicino condominio. Chiedo chiarimenti sulle stesse, il costruttore ritiene esagerate le mie preoccupazioni e mi rassicura dicendo che avrei potuto eventualmente raccogliere la minima acqua di scolo dai terrazzi confinanti: nel compromesso scrive: ‘l’aquirente potrà raccogliere le acque delle caditoie del terrazzo del condominio adiacente e scaricarle nel pozzo perdente a fondo rampa’. Fidatomi del costruttore 6 mesi dopo stipuliamo il rogito notarile presso un notaio, non viene fatto alcun riferimento a tale clausola nell’atto di acquisto. Alla fine lavori riscontro che con grandi piogge la quantità di acqua che mi riversano gli scarichi mi allaga letteralmente la proprieta con danni alla struttura muraria. contatto il costruttore e mi dice che io ho visto l’immobile così quindi lui non è responsabile dei danni. Io non potevo prevedere una cosa simile altrimenti non avrei acquistato un immobilenuovo con un problema simile. Ho qualche diritto in merito?? grazie
Buongiorno.
Ho firmato una proposta di acquisto, accettata, 2 mesi fa. Il termine ivi indicato per la stipula del compromesso scade fra 5 giorni, ma il futuro venditore non ha ancora presentato la dichiarazione di successione in virtù della quale egli diventerà unico erede, legittimato alla vendita dell’immobile.
Cosa mi conviene fare per non correre rischi, non perdere l’anticipo e accelerare i tempi della stipula?
Qual’è la tempistica per una fideiussione assicurativa? Devo acquistare un immobile da costruire, ed il costruttore mi dice che per avere la fideiussione di €300000, devo firmare il preliminare, versare la somma ed attendere circa due mesi…. Ma non deve rilasciarla al momento del mio versamento? grazie
Buongiorno, ho firmato una proposta di acquisto per un immobile da costruire nella quale è scritto che il venditore (l’impresa) non è ancora proprietario del terreno su cui sorgerà, che ad oggi ha stipulato con l’attuale proprietario un contratto preliminare e che , comunque, si impegna ad addivenire al rogito prima di stipulare l’atto notarile con me. Ho firmato ed ho lasciato all’agenzia un assegno di deposito da consegnare al venditore al preliminare come caparra. La proposta è stata accettata ma ora temo di non essere tutelata: se faremo il preliminare e poi lui non riuscisse a stipulare il rogito per qualche motivo, cosa mi succederebbe? Potrei riavere indietro la caparra che dovrei versare al preliminare?
Grazie.
Aggiungo una domanda: se volessi ritirarmi dall’impegno preso con la proposta di acquisto perderei l’assegno dato in deposito all’agenzia (intestato al venditore)??
Grazie
vorrei delle informazioni per sapere a chi rivolgermi.
nel 2001 ho acquistato un immobile di un appartamento costruito in concessione comunale di 99 anni,devo sciogliere il vicnolo?a chi devo rivolgermi,all’amministratore del condominio o ad un notaio o a chi?
Grazie
Buongiorno, ho fatto un compromesso immobiliare per l’acquisto della mia prima casa. Dopo aver pagato la caparra confirmatoria di € 10.000,00 sono stata chiamata dal venditore nello studio del suo geometra perchè è venuto fuori che la casa non poteva essere venduta in quanto nel 1976 erano stati previsti dei lavori di apertura di 3 finestre per essere in regola con il discorso della luminosità necessaria per metratura delle varie camere(premetto che l’abitabilità era stata data cmq). In poche parole mi è stato detto che dovevano essere fatti dei lavori, quali aprire queste 3 finestre per poter vendere la casa. A me i lavori che vogliono fare non piacciono e non mi sembra giusto accontentarmi dato che io non ne posso nulla, anzi .. Per colpa loro ho disdetto la casa in cui vivo e ho già acquistato la cucina. Ora se voglio recedere dal contratto mi ritrovo ad avere ulteriori spese e disagi sia per me che per il mio compagno. Posso chiedere (come da clausola arbitrale espressa nel contratto) il doppio della caparra versata dato che la parte in difetto è il venditore?
Grazie mille, aspetto con ansia la risposta.
Martina
certo che può farlo! la conformità urbanistica deve garantirla il venditore e di sicuro per fare questi lavori dovrà presentare una domanda in sanatoria ed i tempi stabiliti sul compromesso non potranno essere rispettati, pertanto lei può svincolarsi dal contratto pretendendo il doppio di quanto ha versato. saluti
Buongiorno,circa um mese fa l’ammistratore del mio condominio (che è anche agente immobiliare)casualmente e senza che l’avessi incaricato di cercarmi una casa, mi ha mostrato le foto di una casa in vendita.
Al momento non ero interessata ad acquistare una casa e, quindi, gli ho detto che non ero interessata.
Dopo un mese ho visitato una casa direttamente con il proprietario, chiamando il numero di cellulare sul cartello VENDESI posto sulla casa, ed ho riconosciuto quella mostratami dall’amministratore.
L’amministratore ha diritto alla provvigione?
Grazie per la risposta.
Francesca
buongiorno Francesca, intanto ci sono dei ruoli da capire, l’amministratore non può svolgere contemporaneamente le due attività, quindi se è amministratore, a lui non spetta alcune provvigione, diverso sarebbe se fosse regolarmente iscritto all’albo agenti immobiliari, in tal caso, per la sola segnalazione, gli spetterebbe la provvigione, saluti
Buongiorno e grazie anticipato per la Sua risposta.
Il mio problema è questo: ho trattato con una agenzia l’acquisto di un alloggio al mare. Abbiamo fatto l’iter consueto con proposta di acquisto e compromesso. A questo punto, essendoci fatti fare un preventivo per imbiancatura totale, scopriamo dal preventivo stesso che la metratura dell’alloggio (compreso il balcone) non raggiunge i 35 mq quando l’agenzia ha sempre parlato di 45 mq ed anche lo ha indicato nel modulo di proposta. Ora io chiedo: d’accordo che l’alloggio si vende a corpo e noi l’abbiamo visto, tuttavia ci sentiamo presi in giro da questa situazione. Possiamo fare qualcosa tipo richiedere indietro la commissione dell’agenzia o addirittura bloccare l’atto per rinegoziare i tutto senza incorrere in penali. Grazie di cuore della consulenza.
Carmine (Torino)
Buongiorno Carmine, la differenza di metri quadrati è plausibile in quanto la vendita comprende lo spessore dei muri. saluti
Salve, ho da pochi giorni fatto una proposta di acquisto per un appartamento in vendita, proponendo una somma di anticpo richiedendo però che mi fosse data da parte del venditore una fidejussione bancara per l’anticpo proposto. L’agente immobiliare mi ha risposto dopo un po’ di tempo che la mia proposta non è stata accettata poerchè il venditore non intende fare la fidejiussione, nonostante possa essere d’accordo sulla somma proposta per l’acquisto. Che cosa devo fare? Recedere dalla mia richiesta e rinunciare ad una forma di garanzia? Ma la fidejiussione è obbligatoria per il venditore oppure no? Ringraziandola porgo i miei più codiali saluti. Luca
Buongiorno Luca, la fidejussione è obbligatoria per tutti gli immobili con permesso a costruire presentato in data successiva al 2 luglio 2005. IN tal caso il venditore non ha motivo di rifiutare la sua proposta. si informi sulla data di presentazione del progetto. saluti
Ho venduto una casa a prezzo inferiore del 50% ( in effetti l’immobile è stato venduto ad un prezzo pari al 20% del valore di mercato). Mi è stato detto che quando un immobile si vende a prezzo insignificante, il contratto è nullo.
Gradirei sapere se ciò è vero.
Grazie infinite per l’eventuale risposta
no Enrico, per dichiarare un contratto nullo non è sufficiente averlo svenduto, il contratto è valido a tutti gli effetti di legge. saluti
buongiorno Ezio, la plusvalenza riguarda la vendita del bene strumentale, ovvero del terreno, la tassazione è sul guadagno e spetta a lei.
Sono in fitto da oltre 10 anni in una casa che ora è in vendita tramite agenzia. Nel frattempo ho deciso di comprarla. Se fossi interessato a comperarla dovrei pagare i diritti di agenzia?
A breve presenteremo una proposta di acquisto e una di vendita del ns. appartamento con la stessa agenzia che mi ha già fatto visionare due appartamenti e fatto firmare i relativi fogli di visita.
Ancora non abbiamo fatto nulla di scritto, nè affidato mandato per la vendita del ns. appartamento.
Nel caso in cui nè l’acquisto nè la vendita vadano a buon fine, l’agente non avrebbe diritto ad alcuna provvigione, giusto? Avrebbe comunque diritto ad un rimborso spese? (per le visite dei due appartamenti fatti e un paio di telefonate?)Questo è contemplato in un articolo del Codice Civile. Posso mettere nella ns. proposta di acquisto che andremo a stipulare che “l’agente non ha diritto ad alcun rimborso spese nel caso nè la vendita nè l’acquisto vadano a buon fine”?
non è necessario, l’agente percepisce la mediazione solo ad affare concluso, saluti
Buongiorno,
avrei bisogno di una delucidazione.
Sono in procinto di firmare un compromesso per l’acquisto di un appartamento. Dopo che la mia proposta d’acquisto è stata accettata, è emerso che la casa non possiede il certificato di abitabilità. Questo documento, importantissimo, mi serve anche per il mutuo perche la banca lo richiede.
Se il venditore non è in grado di procurare questo documento e la banca rifiuta il mutuo per mancanza di tale documento come possiamo tutelarci? E’ possibile rinunciare all’acquisto senza perdere caparra e senza pagare l’agenzia?
La ringrazio,
Saluti Anna
Buongiorno Anna, il requisito di abitabilità, se non specificato viene dato per sottinteso, pertanto l’immobile deve esserne fornito a meno che non si tratti di una costruzione ante 1942. saluti
Buonasera
Sono in procinto di acquistare un appartamento in cui e’ presente un piccolo abuso sembrerebbe mai sanato (Bagno che si protare sul balcone)
Ora vorrei un suggerimento circa la possibilita’ di inserire la clausula di “ripristino come da planimetria” prima del rogito
Crede sia fattibile ?
Grazie
Alessandro
si Alessandro, può chiedere che l’abuso venga o sanato o tolto, dipende da quello che le interessa acquistare, saluti
a quanto potrebbero ammontare le spese del notaio (comprensive delle varie spese di iscrizione alla conservatoria, ecc.)per il rogito di un appartamento sito in sicilia, di circa 35 mq e il cui costo è di € 40.000, pagamento completato il giorno del rogito stesso.
NB il notaio è stato imposto dalla parte venditrice, ed essendo prossimo il rogito ed avendo avuto già notizia di un costo notarile particolarmente rilevante (circa 5.ooo euro), sono a chiedere una cortese illuminante risposta. nel caso in cui le spese notarili ammontassere realmente a quanto su dichiarato, sono ancora in tempo per rifiutare il notaio impostomi dalla società venditrice? grazie infinite
gentile Carmela, non siamo in grado di darle nessun tipo di preventivo, si rivolga con i dati in suo possesso a qualche altro notaio di zona e comunque, il notaio è a scelta della parte acquirente, saluti
Buongiorno,
Scrivo per presentare il quesito….
Nel mese di maggio tramite agenzia immobiliare abbiamo sottoscritto una proposta d’acquisto per un’immobile.
In quest’ultima è specificato che l’alloggio è vuoto e soprattutto libero da ipoteche.
La data dell’atto era prevista per il 157\2010 o all’accettazione del nostro mutuo da parte della banca.
Il 5 di agosto la nostra banca ci ha confermato l’erogazione del mutuo mentre la perizia è stata effettuata il 20 di settembre.
Il venditore “che tra l’altro occupa ancora il medesimo alloggio” fino a tale data non si è preoccupato di chiedere i conteggi per l’estinzione dell’ipoteca (a noi sconosciuta e non indicata nella proposta d’acquisto);per tale richiesta la sua banca prevede una tempistica di 60gg lavorativi.
Quindi dal 20 settembre (gg della perizia) ,sommando 60 gg ci troviamo al 20 novembre.
Il 5 novembre andrà in scadenza la nostra richiesta di mutuo,quindi non solo rischiamo di perdere il mutuo, ma non potremmo effettuare un’ulteriore richiesta a causa di problemi famigliari.
Noi abitiamo in un alloggio in affitto,tre mesi fà ci è nata una bimba e mia moglie a rientro della maternità sarà senza lavoro.
Tramite l’agenzia, abbiamo chiesto al venditore di venirci incontro con le spese che stiamo sostenendo a causa dei suoi 2 mesi di ritardo(affitto,riscaldamento,luce,traslocco…)Per un importo pari ad euro 3000,00,naturalmente ci hanno risposto picche….e l’agenzia se ne lavata le mani….
Secondo la legge siamo dalla parte della ragione?ci spetta un risarcimento danni?
Restando in attesa di una sua gentile risposta le poniamo distinti saluti
Buongiorno Ettore, dovrete pretendere che il venditore rispetti le scadenze predisposte sul preliminare, in mancanza lo farete risultare inadempiente e dovrà restituirvi il doppio di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, saluti e in bocca al lupo.
Salve!Vorrei sapere se è considerato valido ed efficace un contratto preliminare (stipulato a seguito di una proposta d’acquisto immobiliare attraverso un mediatore)in cui il soggetto firmatario- venditore non è il proprietario dell’immobile.Nel caso di specie,è il padre che intendeva vendere l’immobile di cui è proprietaria la figlia.Grazie
no, non produce alcun effetto, il contratto è NULLO in quanto una delle due parti non ha il titolo per sottoscrivere quel tipo di contratto, saluti.
Salve, ho presentato una proposta d’acquisto per un immobile lasciando una caparra confirmatoria. A distanza di una settimana vedo che la caparra è stata incassata dal venditore e il venditore mi riferisce che ha accettato la proposta, anche se non l’ha ancora formata. Oggi, a distanza di un paio di settimane il venditore sembra abbia cambiato idea. L’incasso della caparra può essere considerata implicita accettazione della proposta? In tal caso posso pretendere la restituzione del doppio della caparra stessa? Ringrazio anticipatamente per le risposte.
Buongiorno.
Devo fare un preliminare per l’acquisto di un appartamento.
Il venditore mi vuole imporre il suo notaio per stipulare sia il preliminare che il rogito: ho il diritto di oppormi e di proporre il mio notaio di fiducia?
Inoltre per il preliminare mi vengono chiesti 2400euro, e per il rogito altri 3000euro. Sono congrue queste richieste? Perchè devo pagare così tanto anche per il preliminare?
Il venditore ha “minacciato” di far saltare la copmpravendita se il notaio non sarà il suo, perchè dice di averlo posto come condizione con l’agenzia per l’accettazione della proposta. E’ una posizione lecita?
Grazie
Andrea
no Andrea, non è una richiesta lecita, il notaio per legge, lo sceglie la parte acquirente (che lo paga), le spese per il preliminare ci sembrano esose, cosa riguardano nel dettaglio? lei dovrà pagare un importo pari allo 0,50% sull’importo della caparra confirmatoria (che gli verrà scomputato in sede d’atto) e l’imposta fissa di € 168,00 oltre alla provvigione spettante all’agenzia, saluti.
Buongiorno.
Sto acquistando un nuovo appartamento, che è ancora al ruistico, in un complesso in cui gli altri appartamenti sono già abitati.
Il geometra che dirige i lavori mi ha comunicato che devo pagare 3500 euro per frazionamento, accatastamento ed allacciamenti, ma non vuole darmi il dettaglio delle cifre.
Posso chiedere il dettaglio e pagare solo quanto effettivamente speso (anche pro-quota)? Per gli allacciamenti, se non sono stati fatti, posso chiedere il suo preventivo? Posso poi provvedere autonomamente a fare gli allacciamenti, se mi costano meno? Il 4% della cassa geometri su cosa deve essere calcolato?
Grazie
Andrea
gentile Andrea, il geometra le avrà chiesto un forfait a titolo di anticipo sulle spese, noi non sappiamo darle un dettaglio, dovrà chiederlo al professionista che ha incaricato, saluti.
Nel dicembre 2008 ho stipulato con una Società un compromesso, regolarmente registrato, per l’acquisto di una casa. Nello stesso veniva indicato il rogito entro ottobre 2009.
A tuttoggi non sono riuscita ad ottenere di andare a rogito anche se la Società mi ha consegnato l’appartamento già nel giugno 2009.
Cosa posso fare’ Come posso pretendere di ottenere regolarmente la proprietà dell’immobile che ho quasi interamente pagato ?
Grazie
Buongiorno Gabriella, dovrà inviare diffida ad adempiere con raccomandata con ricevuta di ritorno alla ditta costruttrice, in mancanza potrà dichiararli inadempienti. saluti
buongiorno,
Ho sottoscritto una proposta di acquisto ma mi sono reso conto solo dopo che la descrizione dell’immobile è corretta rispetto alla documentazione ma non rispetto alla realtà (il locale accessorio nella planimetria è nella realtà trasformato in cucinotto).Se il mutuo non dovesse passare per questa difformità posso fare qualcosa?
Buongiorno Massimo, non crediamo che una situazione del genere possa crearle alcun tipo di problema, stia tranquillo, saluti.
Buongiorno, ho sottoscritto una dichiarazione di controfferta immobiliare da parte di una agenzia, incassando la caparra.La dichiarazione è stata sottoscritta in data 22/06/2010 alle seguenti condizioni:€10.000,00 all’accettazione della prente, € 0000,000 alla firma del preliminare da effettuarsi entro il 31/10/2010, saldo dell’importo ala data del rogito 31/01/2011.
non avendo sottoscritto il preliminare alla data stabilita, posso fare qualcosa per vincolare l’acquirente che pare non volere piu’ l’appartamento, oppure debbo necessariamente aspettare la data del rogito??
Grazie.
Buongiorno Francesco, la procedura da seguire è la seguente:
Prima cosa devi, insieme all’agenzia, convocare l’acquirente per la firma del preliminare in una data specifica.
Se non si presenta per la firma dovrai inviare una diffida ad adempiere indicando un termine massimo di 15 giorni.
Solo successivamente, nel caso in cui tu non abbia ricevuto alcuna risposta, potrai chiedere la risoluzione del contratto trattenendo la caparra ed addebitando le spese alla parte inadempiente.
La possibilità di richiedere l’esecuzione forzata del contratto è fattibile solo una volta scaduto il termine per il rogito e tramite l’intervento di un giudice.
Ciao
Salve, ho fatto una proposta di acquisto con un’agenzia per comprare una villetta a 320 mila euro.
Dopo 2 giorni l’agenzia mi ha chiamato dicendo che il propietario aveva accettato tutte le clausole ma voleva qualcosa di più, ed abbiamo concordato che entro un paio di giorni avrei fatto sapere se e di quanto potevo rilanciare l’offerta.
Prima dello scadere del paio di giorni l’agenzia mi ha chiamato dicendo che il venditore aveva accettato un’altra proposta e rifiutato la mia.
Al venditore loro hanno detto che io non ero intenzionata a rilanciare, mentre io avrei proposto di più perciò sia io che il venditore ci sentiamo entrambi presi in giro e vorremmo sapere cosa possiamo fare contro l’agenzia e se si può annullare la proposta firmata.
Salve anch’io vi racconto le mie vicissitudini infinite in una compravendita. In marzo 2010 preliminare con caparra confirmatoria per un rogito entro maggio 2010. Innamoratissimi della casa. Problema? La banca non ci dà il mutuo per gravi problemi catastali (abusività sanate ma mai registrate, planimetria molto difforme dalla realtà, addirittura un piano assente (garage e stube ricavati in seguito dal terreno sotto la casa!), una parte della casa costruita su terreno comune con altri proprietari ma anche se sanata mai accatastata (perché i diversi proprietari non sono d’accordo nella divisione del terreno).. Il notaio amico del venditore considerava il rogito fattibile. Il padrone ci assicurava che risarebbe riuscito ad accatastare entro pochi mesi, quindi asabbiamo aspettato. Intanto il preliminare è scaduto da un pezzo (indicava termine essenziale fine maggio). In ottobre ci hanno detto che l’accatastamento avverrà entro il 2011, da poco sono venuta a sapere dal legale del venditore che l’accatastamento potrebbe essere impossibile. Dal luglio 2010 poi non è più possibile vendere una casa non accatastata. Purtroppo i miei familiari non vogliono rinunciare a questa casa, perciò stiamo stendendo un altro preliminare. Purtroppo non mi sento tutelata bene dal mio avvocato. Chiederei solo una cosa: se non volessi rinunciare a quest’immobile quale strada dovrei intraprendere? Un’azione legale? Il giudice potrebbe ordinare il passaggio di proprietà se l’immobile non è accatastato? E inoltre: io ho veramente ragione? (Ovviamente dei problemi catastali siamo venuti a sapere solo dopo la firma del preliminare; anzi, al preliminare mi hanno dato una planimetria catastale falsa (erano i fogli per chiedere l’accatastamento ma c’era l’intestazione dell’Ufficio del Catasto per cui sono stata tratta in inganno)Altro problema: se il giudice potesse ordinare questo passaggio di proprietà probabilmente dovrei pagare una quatità di tasse (10% del valore al rogito e non catastale; ci sarebbe il modo di no pagare addirittura 40.000 Euro di tasse?)
Ringrazio infinitamente se mi leggete (come ripagare tutto lo stress subito?) Luna
Gentile Luna, se l’immobile ha delle difformità che non possono essere sanate non è commerciabile, pertanto dovrete sottoscrivere una risoluzione del contratto e a voi spetta la restituzione della caparra doppia.
Saluti
Gradirei un vostro parere. In una villetta il locale seminterrato era destinato,nei progetti edilizi, ad AUTORIMESSA. Nella visura catastale risulta cantina pertinenziale.Poichè di fatto è una cantina, avendo un ingresso impraticabile per la maggioranza delle auto, deve essere rogitato come autorimessa o cantina? Grazie
buongiorno Donatella, il catasto non è probatorio, bisognerà controllare cosa c’è scritto nel Permesso a Costruire. saluti
Ho un problema urgente. Ho sottoscritto la proposta di acquisto per una villettina in corso di costruzione, non accatastata. Ho richiesto come clausole il suo accatastamento. Mi è stato comunicato dall’agenzia che l’accatastamento è stato fatto però chiudendo 3 finestre che erano abusiv: una nel soggiorno, una nel bagno (che ora è senza finestre) e una per il soppalco (che mi è stato comunicato essere abusivo. Non considero la villettina confacente a quello che ho visto e che ” allo stato di fatto e di diritto” ho proposto di acquistare. Posso recedere senza perdere la caparra ( € 10.000)?
Ti ringrazio, Marco. Un legale specializzato in questo ramo sta analizzando la situazione che è complessa ma non insanabile, pare, anche se ci aspettano tempi lunghi. Ancora grazie, ciao
Luna
Vorrei porle una domanda, ho acquistato un appartamento, fatto il preliminare ma non il rogito, da questo appartamento sono venuti fuori vizi molto gravosi, tipo umidità, che comprende almeno il 60% della casa, quindi la casa non è a regola d’arte e tanto meno salubre come scritto nel preliminare. Vorrei rescindere contratto…come devo comportarmi in tal senso?
Se il proprietario riconosce questi vizi potrete sottoscrivere una risoluzione per mutuo consenso sciogliendovi reciprocamente dal vincolo alla vendita e all’acquisto l’uno nei confronti dell’altro, in alternativa, si presume che vizi del genere siano ben visibili e pertanto sarà molto difficile per lei dimostrare che si tratta di vizi occulti. saluti
Buongiorno, mesi fa ho fatto una proposta d’acquisto per un immobile in calce alla quale ho fatto aggiungere all’agente immobiliare una clausola sospensiva dove si dice che l’acquisto dell’immobile avverrà solo a seguito della vendita dell’attuale casa in cui vivo e in seguito a rilascio di mutuo di x euro. Nel preliminare che ho firmato 2 settimane dopo però questa clausola non è stata riportata, io non me ne sono accorta e l’agente immobiliare non mi ha detto nulla..anche se nessuna delle 2 condizioni riportate nella proposta si è avverata sono destinata a perdere sia la caparra versata per l’acquisto dell’immobile sia la parcella versata all’agente immobiliare per la mediazione? non mi sembra giusto…
Buongiorno Anna, da quello che ci dice lei ha sottoscritto un contratto privo di clausola sospensiva, pertanto ne la futura vendita di casa sua ne l’ottenimento di un mutuo ipotecario sono condizioni vincolanti in quanto il contratto ha già prodotto i suoi effetti. saluti
scusate non ho ricevuto nessuna risposta alla mia richiesta:
551.Commenti by dolores — December 2, 2010 @ 3:52 am
Salve, ho fatto una proposta di acquisto con un’agenzia per comprare una villetta a 320 mila euro.
Dopo 2 giorni l’agenzia mi ha chiamato dicendo che il propietario aveva accettato tutte le clausole ma voleva qualcosa di più, ed abbiamo concordato che entro un paio di giorni avrei fatto sapere se e di quanto potevo rilanciare l’offerta.
Prima dello scadere del paio di giorni l’agenzia mi ha chiamato dicendo che il venditore aveva accettato un’altra proposta e rifiutato la mia.
Al venditore loro hanno detto che io non ero intenzionata a rilanciare, mentre io avrei proposto di più perciò sia io che il venditore ci sentiamo entrambi presi in giro e vorremmo sapere cosa possiamo fare contro l’agenzia e se si può annullare la proposta firmata.
Ciao Dolores, se il venditore ha già accettato un’altra proposta ha già preso un impegno nei confronti di un altro acquirente, quindi non puoi fare più niente.
Buonasera, come parte venditrice di un immobile il 13 maggio scorso ho sottoscritto un preliminare (con caparra confirmatoria) che prevedeva l’atto definitivo il 31 ottobre 2010. Il 12 novembre 2010 ho inviato una convocazione al rogito alla parte acquirente con invito di provvedere entro 15 gg dal ricevimento della A.R. I termini sono ampiamente trascorsi senza avere riscontro dalla parte acquirente ad eeccezione di una telefonata con la quale l’acquirente evidenziava alcune problematiche con la propria banca e la richiesta di differire il rogito al 10 gennaio 2011. Il 6 dicembre ho inviato una A.r. con diffida ad adempiere pena risoluzione del contratto entro la data indicata cioè il 10 gennaio 2011 questo per andare incontro all1acquirente. Il giorno 11 gennaio mi posso ritenere libero di vendere l’immobile? Grazie per la vostra disponibilità
salve,io e il mio ragazzo siamo in trattative per l’acquisto di una casa. I primi giorni di ottobre abbiamo firmato una promessa d’acquisto, accettata dal venditore, dove quest’ultimo dichiarava la correttezza e la presenza di tutti i documenti. Poichè dovevamo chiedere un mutuo, al momento della richiesta dei documenti relativi all’immobile, come planimetrie, accatastamenti ecc, è saltato fuori, che una parte del cortile relativo alla casa risultava su un altro foglio mappale e appartenente ancora al precedente proprietario. Sono stati necessari pertanto un passaggio di proprietà e persino un frazionamento. Purtroppo a causa di questo disguido,la data fissata nella promessa per il preliminare di vendita, per il 20 novembre, è slittata, ma non quella del rogito, per il 28 febbraio. Io e il mio ragazzo ora avremmo tutti i documenti, e siamo pronti a firmare il compromesso di vendita e partire con la procedura per il mutuo, ma il venditore si è ritirato dalla vendita, dicendo di non volere più vendere l’immobile. Può recedere dal contratto così facilmente senza alcun problema.Come ci dobbiamo muovere?
Grazie..
NO Simona, non può recedere dal contratto, pertanto vi invitiamo a convocarlo formalmente alla firma del preliminare entro 15 giorni dal ricevimento della raccomandata che gli dovrete inviare, saluti
salve,sono stato a vedere degli appartamenti con un agenzia,e mia moglie gli ha fatto una proposta che il costruttore non ha accettato,ma sembra che il costruttore fa dell’ ostruzionismo nei confronti di quest’agenzia,vorrei sapere se io posso fare la proposta di acquisto della stessa casa con un altra agenzia che ha anche lei il mandato di vendita senza dover pagare doppia parcella alle agenzie,magari facendo la proposta e il successivo compromesso a mio nome e poi l’atto notarile finale (rogito)a nome di mia moglie per aggirare la situazione in modo legale e senza successivi problemi.
Salve avrei una domanda da fare, io e i mie fratelli stiamo vendendo una casa avuta in eredità, ma la cosa da facile è diventata difficile in quanto la cantinola e divisa in 4 proprietari (fratelli di mio padre), ed noi volevoamo vendere la parte a me spettante, tuttavia sono state alzate delle mure che rendono alcune stanze piu piccole delle altre…
Ora chiedevo io posso vendere una stanza piu piccola ma chiarando che lui comunque è proprietario di 1/4 della cantinola e che quando si accorderanno loro e faranno i lavori decideranno in seguito? Altra domanda… Dato che ho firmato la proposta d’acquisto e l’acquirente mi ha dato un assegno di € 1.000,00 chiedo nel caso non voglio vendere piu la casa a cosa andrei incontro? Puo rispondermi quanto prima per favore??? Aspetto sue notizie e anche se non la conosco la ringrazio per l’attenzione mostrata…
Saluti
Ho rogitato un immobile nell’marzo del 2010.
Sull’atto di vendita c’e’ scritto che l’impresa ha presentato domanda di agibilita’ il 10 novembre del 2009 e che il comune non ha richiesto ulteriore documentazione.
A dicembre del 2010 scopro che sussiste da tempo una diatriba tra l’impersa e il confinante in quanto una scala esterna non rispetta le distanze con il confine. Difatti chiedendo al comune lo stato della domanda, questi mi risponde che la domanda viene rigettata in quanto non rispetta le distanze e di ciò è stata data comunicazione scritta tramite raccomandata alla ditta costruttice e al progettista in data 18 novembre 2009, cosa di cui non sono stato messo al corrente altriemnti non avrei rogitato.
La raccomandata in questione è stata ritirata dal progettista mentre non è stata ritirata dalla ditta che sostiene quindi di non averla mai ricevuta.
Fatto salvo che vorrei NON annulare l’atto ma che vorrei che l’impresa sanasse la situaizonee e che il confinate che vuole farmi causa, come posso tutelarmi?
Buongiorno Michele, le consigliamo di rivolgersi ad un tecnico di fiducia, che effettuati i dovuti accertamenti in Comune, possa aiutarla a risolvere la situazione che da come ci descrive non è affatto semplice, saluti
Salve. nel caso di un contratto di fitto’azienda redatto come scrittura privata e solo registrato alla agenzia delle entrate senza il rogito notarile vado incontro a qualche sanzione?
Buongiorno, nel caso di contratto di affitto, non è necessario l’intervento di un notaio in quanto la forma contrattuale prevista è quella della scrittura privata, saluti
Vorrei acquistare l’alloggio dove abito in affitto da circa 7 anni,la propietaria è daccordo,ho chiesto in posta,visto che il mutuo ho intenzione di farlo con poste italiane, e mi hanno detto che mi danno l’80% del valore dell’immobile: non avendo la restante somma da versare in anticipo, vorrei mettendomi daccordo con la propietaria, per 3 anni versarle il doppio dell’affitto e dopo i tre anni procedere con l’acquisto. Chiedo se si puo’ fare e se alla fine dei tre anni è da considerarsi versato come acconto dell’allogggio l’intera somma o solo il 50%. Come si chiama questa procedura? E’ legale agli effetti di legge ? P.S. gentilmente mi puoi rispondere con una mail?
Ho visto un appartamento tramite Agenzia. Mi è sembrato in buono stato e alla domanda se il tetto non avesse qualche problema, mi fu risposto dall’Agente che era OK. Ho firmato quindi la proposta d’acquisto ed è stata accettata. Nella medesima si è dichiarato l’immobile conforme alla normativa edlizia ed urbanistica vigente. Qualche giorno dopo ho visto il tetto con la copertura in eternit.Posso recedere dall’acquisto o se non è possbile chiedere una diminuzione del prezzo già concordato? E l’agenzia a cui ho pagato l’intermediazione non ha qualche responsabilità?
Buongiorno, ho ricevuto una proposta d’acquisto e contestualmente all’accettazione mi è stato richiesto dagli acquirenti una copia dell’atto di provenienza dell’immobile. Posso fornire tale documento omettendo le somme da me pagate per l’acquisto? Oppure per legge sono obbligata a fornire una copia con il testo integrale? E’ possibile in sostituzione dell’atto di provenienza fornire all’acquirente una visura catastale fornita da un notaio?
Grazie, blog decisamente esaustivo!
Buonasera,vorrei sapere se posso recedere da una commissione di acquisto di arredamento,ho concordato con il venditore l’acquisto di pacchetto comprendente una cucina,soggiorno e camera da letto più a parte un salotto.Per motivi di lavoro devo trasferirmi in un’altra regione per cui non posso ritirare più i mobili ho dato un’acconto di 600 € al venditore.Mi sono rivolto al venditore esponendo i miei problemi ma lui per recidere mi ha chiesto oltre alla caparra altri 1600 €.Devo specificare che nella commissione c’è scritto solo il dettaglio dei mobili e il costo finale ma non ci sono i tempi di consegna e ne la data di stipula.Posso recidere dal contratto perdendo solo la caparra.Grazie
Buongiorno
ho comprato un appartamento da un’impresa edile,l’allaccio enel c’è tanto è vero che l’amministratore condomuniale mi ha fornito il codice utente con il quale ho chiamato l’enel e ho provveduto a fare intestare a mio nome il nuovo contratto. l’impresa ora mi chiede 1500 euro per le spese iniziali del contatore, preciso che al riguardo nulla c’è scritto sul rogito,
Puo’?
Buongiorno, siamo Salvo e Sara, stiamo cercando casa e la scorsa settimana volevamo fare una proposta d’acquisto per un appartamento visitato con un’agenzia. Nella proposta volevamo mettere una clausola, che ci impegnavamo a comprare l’appartamento solo se la banca accordava il mutuo. L’agenzia non ha accettato dicendo che non era giusto nei confronti del venditore, perché bloccavamo altre possibili offerte da altri acquirenti.
Volevo sapere se era giusto il comportamento dell’agenzia ed inoltre come posso salvaguardarmi nel caso in cui non mi accettassero il mutuo
Salve, dal 2003 sono possessore di un immobile in forza di una promessa di vendita non registrata e dietro versamento di parte del concordato. Il promittente venditore era a sua volta possessore, in quanto doveva attendere l’estinzione di un mutuo ipotecario in carico ad un terzo proprietario prima di poter diventare a sua volta proprietario e poter procedere quindi con il rogito a mio favore. Il promittente venditore e’ purtroppo deceduto prima della fine del mutuo ed il reale proprietario, vuole riprendere possesso dell’immobile in quanto a suo dire il deceduto non avrebbe onorato a sua volta il pattuito. Posso obbligare il reale proprietario a rogitare? Posso recuperare quanto ho versato? Grazie per la risposta.
Salve la mia domanda e’ questa: ho visionato una casa con un agenzia immobiliare, siccome questa casa ci è piaciuta molto, abbiamo deciso di fare una proposta subordinata al mutuo dell’agenzia di mediazione creditizia affiliata all’agenzia immobiliare; abbiamo sottoscritto la proposta che non è stata sottoposta subito al venditore perchè l’agente voleva essere sicuro che ci passava il mutuo.
Facendo poi la consulenza con il mediatore creditizio sono emerse spese e provvigioni che andavano a superare il nostro budget allora abbiamo deciso di rivolgerci alla banca di fiducia che ci ha proposto un buon mutuo e a condizioni favorevoli rispetto all’agenzia. Ma appena abbiamo dichiarato ciò all’agente immobiliare lui ci ha ridato indietro l’assegno che avevamo dato assieme alla proposta.
La mia domanda è: la proposta di acquisto è ancora valida? E nel caso fosse non valida io posso farne un’altra saltando il compromesso e andando a sottoscrivere direttamente la stipula? Previa accettazione della proposta del venditore?
Gentile Giovy, con quale motivazione le è stato restituito l’assegno, e sopratutto, la proposta è stata firmata dal venditore per accettazione?
salve…ho appena fatto una proposta d aquisto per un appartamento ed è stata accettata dopo un po di contrattazione…venerdi ho il preliminare che i venditori hanno voluto anticipare di 10 giorni…volevo sapere se io ora rinunciassi al appartamento per derei la caparra di 2000 euro che ho lasciato????
Buongiorno , io e mia moglie abbiamo firmato una proposta d’acquisto come parte acquirente per una attivita’ artigianale, la stessa e’ stata accettata dalla parte venditrice, la quale ha ricevuto anticipate € 1.000,00 .
Tale atto scade il 31 marzo prossimo venturo, noi stiamo attendendo il prestito bancario che giungera’ a giorni.
Il problema e’ dovuto dall’agente immobiliare che ha mediato la trattativa, il quale insiste per avere quanto prima il suo onorario (sulla proposta e’ specificato che il suo compenso le sara’ retribuito a seguito esito positivo finanziamento bancario), creando spesso discordia tra le parti, oltremodo, lo stesso sta portando altre persone a visionare il negozio oggetto dell’attivita.
E’ regolare che cio’ avvenga? Eventualmente come posso comportarmi?
Grazie
Leonardo
L’agente immobiliare ha diritto a percepire il compenso di mediazione a affare concluso, ovvero, dal momento in cui chi ha fatto la proposta ha la comunicazione dell’avvenuta accettazione (articolo 1754 c.c. Se poi ci sono altri accordi tra le parti, valgono questi, saluti
Ho venduto la mia prima casa dopo 10 anni in data 27/1/2010.
Ho fatto un compromesso per acquisto di una nuova prima casa regolarmente registrato in cui si menziona che il rogito sarà inderogabilmente non oltre il genn 2011. Di ciò ne era al corrente anche il Notaio incaricato. Il costruttore ha posticipato la data di rogito a febb 2011, ho pertanto perso la possibilità di beneficiare del credito d’imposta.
Ho qualche diritto a richiedere il rimborso dell’importo al costruttore e/o notaio in quanto il posticipo del rogito non è imputabile a mia colpa? esiste qualche precedente di questo tipo? grazie per la risposta
Buongiorno, dovrà informarsi presso il Notaio rogante, non sappiamo aiutarla, saluti
Buongiorno, volevo sapere se nel tempo che intercorre tra la stipula di una proposta di acquisto e l’eventuale accettazione o meno della stessa da parte del venditore, l’agente immobiliare può continuare a far visionare l’appartamento in oggetto. Grazie
Buongiorno Giancarlo, non vi è alcun riferimento legislativo in merito. saluti
Grazie infinite per la rapida risposta. Saluti
Salve, noi stiamo acquistando la nostra prima casa e dopo varie ricerche abbiamo trovato una che si addice alle nostre richieste.
Siamo solo bloccati con l’acquisto perchè non siamo ancora entrati in una banca per valutare un mutuo, senza sapere per altro quanto ci può essere erogato.
Il venditore ci ha proposto di fare un preliminare versando €5000,00lascinadolo affisso all’atto che lui incasserà soltanto nel momento in cui riceve da parte nostra un riscontro positivo.
Nel caso in cui la concessione del mutuo nn andasse bene lui ci restituirebbe l’assegno e conclusa la cosa.
Di fronte una simile affermazione sinceramente sono rimasta un pò allibita!! Vorrei capire se ciò è possibile. Grazie
si, è possibile, dovrete sottoscrivere un contratto vincolato da clausola sospensiva dove la clausola è appunto l’ottenimento di un mutuo ipotecario. Vi consigliamo comunque, prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di contratto di informarvi preventivamente dalla vostra Banca di fiducia, saluti
buongiorno, sto vendendo casa. avevo dato mandato a vendere ad un’agenzia, ma scaduti i termini gliel’ho revocato. nonostante questo, non essendomi ripresa immediatamente le chiavi dell’appartamento, hanno continuato a mia insaputa a far visionare l’immobile ad altri clienti. dopo averlo scoperto, ho contattao l’agenzia dicendole che non ritenevo di aver alcun obbligo nei loro confronti.affermano di avere un cliente interessato al mio immobile.dopo averli autorizzati a fargli vedere l’appartamento, mi comunicano di avere una proposta di acquisto che comprendeva anche l’acquisto dei mobili(l’appartamento è ancora parzialmente arredato), ma quando ho letto la proposta ho detto che con la cifra di acquisto proposta (a parer mio un po’ bassa)non potevano essere compresi i mobili. a questo punto l’agenzia senza interpellare l’acquirente ha inserito nella proposta già firmata dal compratore una postilla che specificava che la vendita era da intendersi senza mobili. l’ho firmata. l’acquirente però vedendo tale differenza tra le due proposte (la sua copia e la mia)ha deciso di non controfirmare e si è tirato indietro. che fare? venditore e acquirente davanti ad un tranello di questo tipo fatto dall’agenzia, possiamo ritenerci svincolati o comunque, per la vendita dell’appartamento, l’acquirente (che è l’unico ad aver firmato un mandatao con l’agenzia)è tenuto a rispettare gli accordi? può l’agenzia modificare le proposte senza interpellare il proponente? grazie, Cinzia.
ciao a tutti volevo una risposta urgente a questo quesito: sulla proposta di acquisto dell’appartamento abbiamo inserito la nota “incluso nel prezzo cucina”. Da una valutazione più attenta della cucina in oggetto ho scoperto che ha più di 20 anni con elettrodomestici obsoleti. Ho chiesto ai proprietari dell’appartamento che mi accingo a comprare di portare via la cucina durante il trasloco. A questa mia richiesta ha risposto, che sono problemi miei e che la cucina la devo smaltire io in quanto inserita nel compromesso e parte integrante della vendita. Domanda posso obbligarla a portare via la cucina e in che modo e se vi è qualche articolo di legge o simili da mostrarle. Il rogito è tra 3 giorni. grazie
P.S. Ho scoperto proprio adesso che sotto i mobili della cucina manca il pavimento nuovo!!!
Ho perduto la possibilità di acquistare un terreno edificabile tipizzato artigianale e di ampliare il mio fabbricato (limitrofo al terreno in vendita); dopo aver sottoscritto un preliminare la parte venditrice si è tirata indietro. Ora vorrei quantificare il danno subito da perdita di chance, sapreste indicarmi i corretti criteri per farlo?
Grazie
Buongiorno.in data 09/03 Ho accettato di vendere il mio appartamento ad una persona che ha subordinato al mutuo l’acquisto. Questo ha fatto slittare di molto i tempi utili a me ad acquistare e ristrutturare l’immobile che devo acquistare, spostando il tempo dal 28/05/2011 (data in cui il proponente richiede le chiavi della mia casa) a circa 15 giorno dopo quindi non sono in grado di consegnare la casa il 28/05. Ora non ho ancora fatto il preliminare o compromesso (previsto per il 04/04/2011) e nella proposta il compratore mi avrebbe dato 2.000 in assegno che non ho ritirato in quanto compilato erroneamente, tale assegno l’ha tenuto l’agenzia immobiliare. Ora mi chiedo, se non accetto di firmare il compromesso cosa rischio? Di pagare 2000+2000 o anche la cifra che nella proposta il compratore mi avrebbe versato al compromesso (8.000 euro)?
Buongiorno, sono la parte venditrice e ho stipulato un preliminare di vendita con una clausola che dice testualmente ” il rogito sarà vincolato alla presa visione della concessione in sanatoria” riferita ad una cantina in camera, che il comune mi ha respinto dopo 5 anni. L’acconto della parte acquirente era di 10.000,00 euro che io mi sono impegnato eventualmente a restituire visto che l’immobile non ha le caratteristiche concordate. Quest’ultima adesso mi chiede o la diminuzione del prezzo di vendita o la restituzione doppia della caparra, sostenendo che sono in difetto perchè ho promesso un immobile con delle caratteristiche che non sono quelle promesse.
Chi ha ragione? Grazie mille per l’aiuto. Un saluto
Buongiorno Marco, se si parla di acconto e non di caparra confirmatoria, lei ha l’obbligo di restituire solamente quanto ricevuto a titolo di acconto stesso. saluti
Ho firmato una proposta di vendita per l’acquisto di un appartamento che è stato accettato e firmato dal venditore tramite la mediazione di una agenzia immobiliare, con la cauzione di un assegno emesso da me in caso di accettazione della proposta di vendita. La proposta di vendita è stata accettata dal venditore, e nella proposta è indicato l’importo di acquisto e il termine entro quanto stipulate l’atto di compravendita, per motivi del venditore è scaduto il termine entro quanto si doveva andare a rogito. Però sono rimasta a solo a voce con l’agenzia immobiliare che mi avrebbe comunicato la data prima possibile per andare a rogito. Pertanto, volevo chiedere dato che scaduto il termine entro quanto si doveva stipulare l’atto di vendita, la proposta di vendita firmata da entrambi le parti cade di validità? Io in qualita di aspirante acquirente che cosa ci rimetto economicamente nei confronti dell’agenzia immobiliare se non si arriva a firmare l’atto di vendita? Nei confronti del venditore che ha incassato l’assegno, mi viene restituito?
Buongiorno Sara, l’agenzia avrebbe dovuto tutelare le parti rinnovando i termini sulla proposta, siete sempre in tempo a farlo aggiungendo una postilla sottoscritta da entrambi nella quale manifestate la volontà di posticipare le date inizialmente indicate. saluti
Ho acquistato un’appartamento in costruzione di € 145000 con consegna a 4 anni direttamente dal costruttore con contratto regolarmente registrato … Dando un’anticipo di 15000 € e versando mensilmente tramite bonifico bancario 500 € …
il costruttore dopo due anni ha venduto il palazzo ad un fondo ma lo stesso ha lasciato che la ditta costruttrice inizialmente proprietaria continuasse i lavori per la realizzazione dell’edificio…
In seguito mi hanno chiamato per modificare il contratto ed il destinatario dei miei pagamenti …
Ora giunto ad un paio di mesi dall’ultimazione dell’edificio (mancano le rifiniture alle scale del palazzo e porte e finestre dei primi due piani) la ditta che costruiva (e non il fondo proprietario facente capo ad una banca) e’ fallita … in quali’ problematiche posso incorrere?
ho la certezza che ultimeranno i lavori al palazzo? Potrbbero allungarsi i tempi di consegna ?
si Alessandro, potrebbero allungarsi, si rivolga ad un notaio, saluti
Buona sera,
ho messo in vendita il mio appartamento perchè sono in difficoltà, l’agenzia un po per volta con varie scuse mi ha portato una proposta di acquisto per un valore inferiore alla richiesta di circa sessanta mila euro. Io ho purtroppo accettato ma nel frattempo ho perso il lavoro; sono una madre single con due figlie una delle quali minorenne. Purtroppo ho preso un assegno di 5000 euro e firmato. Ora l’acquirente chiede anche che io estigua qualsiasi tipo di spese ordinaria e straordinaria mi rimane così una manciata di danaro, nessuno disposto a farmi un muto, senza lavoro e con la prole a carico. Ho detto all’agenzia che non posso più fare questa vendita e che mi sento raggirata ma loro dicono che non posso più e che dovrei pagare il doppio della caparra le provvigioni e il doppio dell’ipotetico importo che avrei incassato al preliminare. E’ VERO? COME POSSO USCIRA DA QUESTO GUAIO?
grazie
si Elvira, se lei ha sottoscritto una proposta di acquisto e ha ricevuto un assegno a titolo di caparra confirmatoria, lei ha sottoscritto un vero e proprio contratto con tutti gli obblighi di legge. Se nel frattempo la sua situazione è mutata, forse ha la possibilità di appellarsi per chiedere l’annullamento del contratto ma dovrà rivolgersi ad un legale, saluti
buongiorno. Sto valutando di aquistare una casa sulla carta.
l’impresa mi ha chiesto un anticipo di euro 15000 quali costi di progettazione senza aver ancora nessun permesso a costruire. Come mi posso tutelare, e’ lecito? grazie.
Gentile William, nel caso in cui non esista un permesso a costruire lei può soltanto fare un’opzione sull’acquisto e in tal caso eventuali somme lasciate a garanzia non devono essere spendibili. saluti
Buongiorno,
sto cercando di comprare casa con la mia ragazza.
Qualche giorno fa abbiamo fatto una controproposta su un preliminare di preliminare presso un’agenzia.
Premetto che tutti gli incartamenti recano firma e riferimenti della mia ragazza.
La controproposta e firmata nella parte superiore dalla mia ragazza e reca i suoi riferimenti ma nella parte inferiore e firmata da me, senza alcun riferimento (nome cognome, codice fiscale, etc)
Può considerarsi nullo tale contratto in quanto io non avente titolo esclusivo?
Grazie
gentile Marco, non riusciamo a capire che tipo di contratto avete sottoscritto e comunque la firma deve essere quella del titolare delle obbligazioni. saluti
Buonasera a gennaio di quest’anno ho sottoscritto tramite una agenzia immobiliare una proposta di acquisto per un immobile. Sulla proposta era chiara la scritta che l’immobile era conforme alle norme urbanistiche, in seguito è stata accettata dal venditore. Successivaente all’accettazione della proposta è stato incassato l’assegno circolare di 8.000 mila euro da parte del venditore e la percentuale di 10.000 euro come compenso dall’agenzia. In seguito a dei controlli effettuati dal notaio mi viene comunicato che sull’immbile stesso è presente un abuso per il quale è stato presentato richiesta di sanatoria. La banca non concede il mutuo e il notaio stipulerebbe a patto che io dichiari di essere a conoscenza dello stato dell’immobile o che venga ripristinato l’immobile come da piantina originaria. A detta del venditore l’genzia ne era al corrente ma a me nessuno lo ha comunicato. devo per forza stipulare anche il preliminare di compravendita o posso pretendere la restituzione delle somme versate?
Buongiorno, la situazione ci sembra alquanto anomala, in quanto il venditore non può sostenere che “l’agenzia era al corrente”…se così fosse stato, sulla stessa proposta di acquisto, avreste dovuto indicare la domanda di sanatoria in corso, pertanto, avendo il venditore sottoscritto per accettazione una proposta che dichiara che l’immobile è dotato di conformità urbanistica, a lui e solo a lui può essere addebitata l’inadempienza. A questo punto c’è da capire come preferisce muoversi lei, se intende acquistare questo immobile dovrete stipulare un preliminare che viene vincolato al buon esito della domanda in sanatoria, i tempi ed i pagamenti dovranno essere vincolati a questo senza alcun obbligo di adempiere nei tempi stabiliti sulla proposta di acquisto, se invece lei intende ritirarsi dovrà dar via alla procedura di inadempienza della parte venditrice e non solo questa le dovrà restituire a somma ricevuta ed incassata, ma se questa è stata versata a titolo di caparra confirmatoria, a lei spetta il doppio di quanto versato oltre al rimborso delle spese sostenute. saluti
Desidero ricevere alcune indicazioni circa l’acquisto di una casa e, precisamente, nel maggio 2009 ho sottoscritto il preliminare, i lavori di costruzione sono inziati a fine agosto 2009. A gennaio 2010 riscontravo che la casa era piu’ bassa rispetto alla strada di una entità doppia di quella prospettata sulla carta e verbamente. Con un-e-mail di posta certificata evidenziavo la discrepanza, mettendo in luce la presenza anche di un recente degrato sul confine con un terreno di 30 mt x 8 mt. A peggiorare la situazione esterna, l’installazione da parte del confinante di un telo oscurante che limitava la luce e la visuale del piano terra della villetta. Questo problema è andato avanti per un anno. A febbraio 2011 il degrado viene eliminato grazie ad un esposto della ditta al Comune. A tutt’oggi la casa sta per essere completata, il problema dell’abbassamento non è stato risolto, il muro di confine e la recinzione con oscurante non sono stati risolti. Si precisa che la casa considerata di testa per l’intera lottizzazione sul suo fronte piu’ ambio e coperta circa a metà. Il 22 marzo 2011 ho inviato una lettera in cui dichiaravo la mia volonta’di concludere positivamente qualora fossero stati risolti l’oscuramento e migliorato il muro e la recinzione con un abbassamento di 40 cm. per il muro e la sostituzione della recinzione vecchia con una cancellata gia’ installata sul perimetro della lottizzazione come hanno fatto sugli altri confini. Risposta del costruttore negativa. Ora mi chiedo, posso non accettare di andare al rogito fino a quando queste discrepanze non sono risolte? o cosa altro posso fare?. Il costruttore puo’impormi di concludere il contratto anche se prima del rogito devo firmare un verbale di accettazione che tutto è OK?
Rimanendo in attesa di Vs. cortesi indicazioni.
Grazie
Mauro
Buonasera e complimenti per il forum
Desidererei avere una delucidazione,circa 2 mesi fa inizio una trattativa con un costruttore per acquistare una villetta a schiera, dopo aver fatto il preliminare con la banca,con esito positivo,chiedo al costruttore di fare un compromesso di vendita,lui dicendomi che per evitare problemi successivi mi propone una promessa di vendita(senza versare nessuna somma di caparra),ecco la domanda: che differenza c’e’ tra compromesso e promessa di vendita e che garanzie ho con la stessa promessa di vendita? grazie anticipatamente
Gentilissimi,
ho da qualche mese acquistato casa. Non nel rogito, nè nel compromesso, ma nella proposta (firmata sia da me che dal venditore, che dall’agenzia) c’è scritto un dato importo di spese condominiali. Ora ho pagato l’ultima rata annuale e nel prospetto mandato a me dall’amministratore mi risulta che le spese condominiali ordinarie erano/sono ben diverse, circa 300 euro in più all’anno. Il vecchio proprietario era ovviamente a conoscenza, visto che ha pagato le altre tre rate dell’anno (e aveva lo stesso prospetto). La cosa mi fa imbufalire. Non si può fare nulla??
Grazie mille.
Barbara
Buongiorno,
sono a richiedere una risposta un po particolare, ora mi spiego
abbiamo fatto un compromesso per acquistare una casa, valore di vendita 210000 euro, versandone 50000 al costruttore richiedendo di poter occupare l’immobile per un anno prima di definire il rigito.
la cosa ci è stata concessa, ma dopo 6 mesi di abitazione, la casa ha cominciato a manifestare vizi enormi di umidità (per intenderci bolle sgretolanti l’intonaco e macchie di muffa sul soffitto )
rimandare il rogito, è un’opzione possibile??
questo al fine di confutare se i trattamenti effettuati da costruttore per risolvere il problema siano efficaci
grazie
Buongiorno,
ho stipulato una proposta di vendita del mio immobile con un privato a febbraio con impegno ad effettuare il compromesso entro maggio e rogito a luglio, dietro rilascio di assegno per 3.000 euro; ora però l’acquirente vorrebbe spostare il compromesso di parecchi mesi, cosa per me a questo punto non accettabile. Come mi consiglia di comportarmi?
Nella proposta di acquisto ho scritto “la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria, una volta avuta comunicazione dell’accettazione del venditore” e “La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena la PARTE PROPONENTE avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte della PARTE VENDITRICE; la relativa comunicazione potrà pervenire alla PARTE PROPONENTE”.
Grazie.
Buonasera e complimenti per il forum.
Desidererei avere una delucidazione, se possibile.
Sono proprietaria di un villino costituito da 2 unità abitative, 1 unità è di mia proprietà e l’altra è di proprietà di un’altra persona.
Il villino è posizionato all’interno di un grande giardino piantumato e di comune proprietà indivisa, mentre per accedere alle abitazioni vi è 1 vialetto chiuso da cancello. anche questo in comune proprietà.
Premetto che il tutto nn è abitato, ne da me ne da altri, attualmente è chiuso.
Ora il mio vicino ha fatto chiudere con catena e lucchetto il cancello, impedendomi di accedervi, e per di piu ha fatto posizionare sul cancello tramite un’agenzia immobiliare un’enorme cartello “VENDESI”.
Può farlo senza chiedermi il permesso?
Oppure deve mettere il cartello sui muri della sua proprietà in quanto non è in vendita tutto il complesso, e io non ho intenzione di vendere.
Grazie se potrete aiutarmi.
Saluti
Buongiorno,
volevo chiedere informazioni su un atto preliminare di compravendita. Oltre ai dati normalmente richiesti, abbiamo sottoscritto come parte acquirente un accordo in cui ci saremmo accollati le spese relative alle pratiche per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, cosi’ e’ avvenuto. Il giorno 30 novembre 2010 si perfezionava il rogito dove il venditore dichiarava di venderci l’immobile con il cambio di dest. d’uso.
Nei primi giorni di maggio 2011, ricevevo una telefonata da parte del venditore, il quale mi chiedeva euro 3000,00 circa per gli oneri di urbanizzazione, per il cambio di destinazione d’uso,pratica ricevuta da lui in quei giorni. La domanda e’: devo pagare io una cartella intestata al venditore, avendo sottoscritto un accordo sul contratto preliminare? considerando che, il rogito e’ stato perfezionato in data 30/11/2010. premetto che il venditore mi ha detto che avendo io firmato l’accordo preliminare, devo pagare se non pago, si rivolgera’ ad un avvocato e mi fara’ pagare anche eventuali spese per la parcella dello stesso. Gradirei una risposta e nell’attesa ringrazio.Daniela S.
Salve, abbiamo sottoscritto a gennaio 2011 un compromesso di compravendita di un immobile come parte venditrice. Avevamo un mutuo da estinguere che, secondo accordi anche con il notaio, sarebbe stato estinto ai primi di maggio 2011. la data per il rogito è prevista per il 25 maggio. il mutuo è stato estinto il 12 maggio (certificato dalla banca), ma il notaio ci dice che serve l’estinzione dal registro delle ipoteche, per cui serve molto più tempo. visto che il notaio ci rema contro per questo foglio del registro delle ipoteche (peraltro SOLO 2 giorni prima della firma del rogito…), noi possiamo remargli contro per il fatto che il compromesso riporta la data 25 maggio 2010 (quindi sbagliata) come rogito definitivo?? grazie
salve.
ho sottoscritto, tramite agenzia di intermediazione, una proposta irrevocabile d’acquisto per un immobile per il quale è in corso il rilascio di concessione edilizia in sanatoria. la parte venditrice, accettando la proposta, si è formalmente impegnata a sanare l’abuso entro il rogito notarile. tra poco avrò un incontro per la sottoscrizione del compromesso, momento in cui è previsto che io debba versare, un acconto prezzo. posso chiedere di subordinare la corresponsione di tale acconto all’ottenimento della sanatoria o quantomeno all’analisi, da parte di tecnico da me individuato, della fattibilità della sanabilità che viene promessa entro il rogito? e riguardo al compenso per l’agenzia? posso comunque vincolarla al buon esito della sanatoria?
grazie
Ciao sono Matteo
avrei una domanda abbastanza urgente. Ho firmato una proposta di acquisto (non il compromesso). Ho scoperto ora che la casa è priva di agibilità. Io ora vorrei tirarmi indietro dall’acquisto in quanto mi sento parte lesa, dato che mi è stato tenuto nascosto il fatto che la casa era priva di abitabilità. Il venditore ora dice che me la fornirà ma a questo punto ho perso la fiducia.
Alla mia richiesta di annullamento il venditore mi ha minacciato di richiesta di danni….ma può?!..la proposta di acquisto è stata firmata ma le condizioni contrattuali erano diverse!
Salve.Circa 8 mesi fa ho dato mandato (mandato di durata di 6 mesi) all’agenzia imm. per vedere la mia casa, dopo circa 5 mesi ho mandato racc.ta per la fine del rapporto ma dopo circa 20 gg mi viene fatta una proposta d’acquisto che io sottoscrivo e accetto. Alla fima mi viene dato un assegno di €. 5.000,00 quale caparra, ma al rogito l’acquirente ha avuto qualche perplessità e ha voluto rimandare. Dopo circa 20 gg. mi viene data notizia che la casa non l’hanno più voluta. Io mi ero già impegnata con un altra casa facendo molta pressione in quanto dovevo andare via dopo circa 2 mesi. Oggi l’agenzia mi ha chiamato dicendo che vuole metà della caparra, io ho rifiutato. Volevo sapere per legge gli spettano questi soldi?? Perchè non li chiede a chi non ha rispettato il contratto? E se gli spettano in che misura?
Grazie per l’aiuto.
Buongiorno, forse pongo una domanda già fatta, ma io e mia moglie abbiamo firmato una proposta d’acquisto su cui era riportato che la casa era libera da ipoteche(tranne quella in corso) e che la casa era libera da casa e da persone.
Al momento del compromesso, il notaio ha rilevato che erano presenti 3 ipoteche(2 dei proprietari precedenti) e l’immobile invece di essere libero da cose e persone era ancora abitato dalla parte venditrice che non ha ancora trovato nuovo alloggio.
L’agente immobiliare ha detto che non è compito dell’agenzia verificare la situazione ipotecaria dell’immobile, il notatio non ha potuto procedere alla trascrizione del compromesso, ed io ho chiesto la restituzione della caparra confirmatoria(5mila €), ma la parte venditrice ha rifiutato di restituire la caparra.
Vorrei sapere, se ho dirtitto alla restituzione della caparra oppure la parte venditrice ha il diritto di trattenere la stessa?
Grazie mille, il vostro servizio è davvero utilissimo.
Buongiorno,
mi accingo a comprare un immobile da un privato con l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.
Essendo il rogito precedente del 2007 l’agente mi propone di registrare il compromesso da un notaio dando un cospicuo acconto alla parte venditrice(circa il 50% del valore) e facendomi già consegnare le chiavi di casa, per abitarci a tutti gli effetti, e fissare il rogito finale nel 2012 con il saldo della somma restante,questo per evitare alla parte venditrice di pagare una plusvalenza sul valore maturato dall’immobile. Vi chiedo se secondo voi potrei rischiare qualcosa con un operazione di questo tipo o se già il fatto di stipulare il compromesso dal notaio (specificando che l’importo versato è a titolo di caparra confirmatoria) mi tutela abbastanza per fare andare a buon fine l’operazione.
Vi ringrazio per le vostre risposte.
Cordiali saluti
Buongiorno,
Le scrivo per avere un Suo parere in merito alla seguente questione: per l’acquisto di un appartamento ho firmato una proposta d’acquisto che è stata accettata dal venditore. Purtroppo in seguito è emerso che l’appartamento risulta essere pignorato. Il venditore anni fa sanò il suo debito ma non venne eseguita la cancellazione e adesso si è immediatamente attivato per sanare la situazione. Questa faccenda ritarderà il rogito oltre la data di scadenza della proposta d’acquisto.
Dispiaciuto per l’imprevisto il proprietario mi ha proposto di entrare comunque nell’immobile a titolo gratuito fino alla data del rogito formalizzando il tutto mediante una scrittura privata.
Vorrei sapere cosa ne pensa della situazione e se, secondo Lei, nella suddetta scrittura privata io debba richiedere che vengano inseriti particolari elementi per tutelarmi.
La ringrazio per l’aiuto.
Buongiorno
il mio problema penso sia di molti altri, specialmente in questi periodi. E’ stato stipulato un preliminare di vendita per un’immobile commerciale, purtroppo per difficoltà della parte acquirente la prima scadenza non è stata rispettata così come le ulteriori proroghe (3). L’ultima era datata fine maggio e con la fine di questo mese arriviamo al compimento di anni 1. A queste proroghe sono stati versati degli acconti. Volevo sapere come impostare un sollecito di acquisto e nel caso in cui non avessi più intenzione di accettare altre proroghe, quali sarebbero i pro ed i contro e quale linea dovrei percorrere senza incorrere nella restituzione di caparre eventuali. L’accordo era stato stipulato su una pronta vendita e questo mancato rispetto degli accordi mi ha comportato un danno economico poichè tale cifra era destinata ad essere reinvestita
Grazie per le informazioni
Buongiorno,
il blog è interessantissimo e siete molto preparati..complimenti! io sto per acquistare un appartamento e mi sono fatto preparare un documento dall’agenzia immobiliare che riporta tutte le voci di costo da sostenere in caso di acquisto. In questo documento è prevista la voce: “Spese per allacciamenti e accatastamento: 5.000 euro”. mi sembrano un po tantine e mi sono documentato sul sito della camera di commercio di Milano e secondo gli usi e costumi all’art. 14 c’è scritto che “sono ugualmente a carico del costruttore le spese di allaccio delle singole unità immobiliari”. cosa vuol dire?? sono dovute queste spese? l’immobile è in costruzione e la consegna è prevista per ottobre 2011 (stanno ultimando prima gli appartamenti già fermati dai clienti e in quelli non venduti manca solo la pavimentazione e le piastrelle del bagno e cucina.
grazie
Alessandro
buongiorno, ho sottoscritto un preliminare di compravendita nel 2008 (non registrato) e rogitato a 06/2009. dopo 2 anni il venditore mi richiede i pagamenti di accatastamento e allacciamento non indicati nel rogito. posso riufitarmi di pagare in quanto l’atto notarile supera la scrittura privata e visto il tempo trascorso?
Buonasera,
ho sottoscritto un preliminare di compravendita, si farà il rogito tra circa 2 mesi. Ora ho deciso che vorrei intestare una parte della casa a mio nipote è possibile , anche se questo non risulta nel preliminare?
Grazie
buongiorno,
chiedo se posso annullare (e come fare) una proposta d’acquisto per una casa per la quale è stata versata la caparra ma ci sono venuti dei dubbi sull’immobile, stiamo faticando ad avere la documentazione relativa e l’agenzia sta cambiando gli accordi sulla provvigione, inoltre ha firmato solo mio marito anche se siamo in comunione dei beni.
grazie per l’aiuto e la disponibilità.
URGENTISSIMO
salve, sono in procinto di acquistare un appartamento, volevo sapere se nella proposta di compravendita che stipulerò questo martedì 26 luglio tramite agenzia, che diventerà all’accettazione preliminare, va inserito solo l’importo di vendita richiesto dal venditore oppure quello comprensivo di iva. inoltre volevo saprere se la richiesta di mutuo 100% all’istituto va fatta con riferimento al prezzo con o senza iva.
per completezza l’appartamento è di una S.R.L. quale proprietaria del terreno dove la ditta ha costruito dandogli in permuta vari appartamenti tra cui quello che vorrei comprare. quindi volevo anche sapere se l’appartamento prima casa è soggetta ad iva al 4% oppure ad imposta di registro al 3% .
l’Agenzia mi ha detto che dovrò pagare l’iva al 4% ma ho letto in alcuni forum che forse qualdo l’impresa non è ditta costruttrice si paga l’imposta al 3% .E’ VERO O NO . grazie
Buongiorno,
ho sottoscritto un preliminare registrato dal Notaio dei venditori dove è specificato che ” il relativo atto di compravendita sarà ricevuto dallo stesso Notaio”.
Posso chiedere di fare la compravendita da un altro Notaio?
Grazie.
Buongiorno,
tra due giorni effettuerò il rogito della casa, nel compromesso il costruttore ha specificato che le spese per allacciamenti saranno a parte con un importo di 4mila euro.
Oggi scopriamo che gli allacciamenti che intende lui, sono quelli dalla casa al punto strada.
A mio parere gli allacciamenti sono altri!indi per cui non so come comportarmi.
Grazie per la risposta
buon giorno io ho venduto casa e sotto la proposta ho messo che non avevo il certificato di agibilita l’aquirente ha accettata la proposta poi a marzo mi fa il contratto preliminare e mi da una somma di denaro .il 20 aprile mi doveva fare l’atto e non e stato mai fatto lui non mi ha chiamato mai x i problemi se aveva avuto il mutuo mi sono consigliato all’ agente immobiliare che mi ha venduto casa lui mi ha consiglia un avvocato e io lo fatto adesso l’aquirente ha scritto al mio legale che vuole i danni che lui ha perso molto tempo per causa del certificato di agibilita’ma io ho messo chiaro dall’inizio. ma dove abito io un parco che hanno venduto quasi tutti vi ringrazio anticipatamente
Gentile CasainRete.org,
colgo l’occasione per porre una domanda alla quale non riesco a dare una risposta.
E’ possibile in un conferimento di incarico di mediazione per la vendita di un immobile,
inserire una clausola nella quale sia espressamente dichiarato che il mio immobile è posto in vendita
e può esserlo solo al fine di acquistarne un altro, che la stessa Agenzia immobiliare ha nel suo pacchetto clienti ?
Mi spiego meglio. Posso inserire chiaramente, sul contratto, che la mia abitazione è in vendita al prezzo X, ma che tale vendita sarà subordinata e quindi da me accettata, senza dover pagare penali, solo se potrò ancora acquistare un altro immobile, proposto dall’ Agenzia, chiaramente ancora libero e dove il proprietario accetterà la mia proposta ad un prezzo Y ? Spero di essere stato abbastanza chiaro, in fondo credo si tratti di legare la vendita del mio appartamento al futuro acquisto di un altro appartamento ad un prezzo da me offerto, proposto e portata a buon fine solo nel momento dell’ accettazione della stessa.
Se posso disturbare ancora, chiederei, nel caso ci fossero riferimenti normativi di poterli gentilmente indicare nella Vostra eventuale risposta.
Ringrazio vivamente di un cortese cenno di riscontro e porgo i miei più cordiali saluti
Andrea Castana
Buongiorno e complimenti per il forum!
Il quesito che vi vorrei porre è il seguente: io e il mio ex fidanzato siamo comproprietari di una villetta costruita in area peep e sottoposta, quindi, al vincolo del prezzo imposto dal Comune per cinque anni dalla data di acquisto. Tale periodo scadrà a maggio 2012.Qualche giorno fa abbiamo trovato degli acquirenti fortemente interessati all’acquisto della casa. E’ possibile fare fin da adesso un contratto preliminare nel quale sia indicato il prezzo effetivo dell’immobile e non quello imposto dal Comune, specificando che il contratto di vendita verrà stipulato a giugno 2012, quando i vincoli comunali saranno decaduti?
Grazie mille
Salve,
ho firmato una proposta di acquisto in data 07/06/2011 e, ad oggi, non ho ancora ricevuto accettazione formale nè da parte del venditore nè dall’agenzia. In forma cautelativa, evidentemente per loro, ho versato in deposito infruttifero fino all’atto della compravendita, un assegno. Adesso mi ritrovo nelle condizioni di non poter più acquistare quella casa. Posso fare un passo indietro, recuperando la somma versata e non ancora incassata dal venditore?
Vi ringrazio anticipatamente per l’aiuto che mi darete. Ciao
buongiorno,
a gennaio ho firmato una proposta d’acquisto di un ‘immobile.
ho avviato tutte le pratiche per la richiesta del mutuo (che mi è stato anche deliberato), ma al momento di concludere la parte venditrice si è tirata indietro dicendomi che l’inquilina non voleva uscire di casa, neanche a scadeza di contratto; qualche giorno fa ho saputo che l’immobile è stato venduto ad un altra persona. pur essendo ormai a settemebre posso chiedere i danni alla proprietaria di casa e le eventuali spese notarili da me sostenute?
Grazie
Salve
io e la mia ragazza abbiamo visto una casa che ci piace e vorremmo fare un proposta di acquisto che non diventi preliminare di vendita all’accettazione.
Ora la banca ci dice che il mutuo ce lo da però che loro aprono l’istruttoria per il mutuo solo dopo aver visto il preliminare (compromesso), quindi la nostra proposta di acquisto per loro non avrà nessun valore.
Sicuramente voglio mettere una condizione sospensiva nel preliminare vincolata all’erogazione del mutuo.
Ma come faccio a scrivere nella proposta di acquisto che se non mi erogheranno il mutuo dopo il compromesso la stessa proposta è da intendersi nulla?
Lo chiedo perchè tale condizione sospensiva si può avverare eventualmente solo dopo la stipula del compromesso e dopo tale stipula la proposta di acquisto non avrà più alcun valore, perchè sostituita dal compromesso.
Quindi che senso ha mettere una condizione sospensiva ad un termine in cui l’atto (cioè la proposta) di fatto sarà già annullato da un altro atto (cioè il compromesso).
E’ come dire ti faccio una proposta che però sarà valida solo dopo l’accettazione del mutuo, non prima, e in quel momento non sarà comunque valida perchè nel frattempo avremo firmato il compromesso che di fatto la sostituisce e la integra. In pratica è come non firmare nulla.
Però allo stesso tempo ho l’esigenza di tutelare la caparra che lascio durante la proposta. Non vorrei che non mi venisse restituita.
Un’ultima cosa: ma le caparre che si lasciano alla proposta e al compromesso conviene lasciarle come deposito fiduciario dall’agente fino a che non ci hanno dato conferma del mutuo?
Come avrà capito il mio terrore è che la banca ci ripensi non mi eroghi il mutuo e che il venditore non mi restituisca gli assegni. Come faccio a tutelamri?
Grazie mille.
Saluti.
Buongiorno,
ho stipulato come parte venditrice un compromesso per la vendita di un appartamento, la parte acquirente ha però fretta di entrare e vuole farlo ancora prima dell’atto dal notaio, quindi dovranno cambiare le utenze e prendere possesso dell’alloggio. Volevo chiedere se questa è una procedura corretta fattibile che non implica problemi.
Vi ringrazio molto per il vostro aiuto
buongiorno,
ho acquistato 5 anni fa una porzione di corte di tre piani. sul lato più lungo del rettangolo di base della zona giorno, che presumibilmente è muro perimetrale della corte, è stato installato un cancello elettrico che sbatte sul muro, seppure “gommato”, la cerniera è stata avvitata direttamente sul muro. il peggio è che il motore del cancello è proprio sotto il muro e quindi quasi sotto il mio pavimento con il difetto che sento tutti gli inquilini entrare ed uscire a cause di questo rumore del motore, oltre allo sbattere del cancello migliaia di volte al giorno. soprattutto la notte il rumore è veramente fastidioso ed incoveniente. posso avviare un reclamo presso il costruttore che è già stato avvisato da me ma sembra far finta di niente. grazie mille per la vs consulenza. luigi
salve, vorrei sapere alcune cose.
ho firmato un contratto preliminare di compravendita, una casa in costruzione, quindi direttamente dal costruttore.
vorrei sapere se è possibile vendere o per lo meno inserire un’altra persona al mio posto per la vendita finale della casa.
nel contratto c’è una clausola che dice di nominare entro un’anno dalla firma del preliminare, la persona giuridica da intestare la casa.
Buongiorno, avrei bisogno di aiuto in merito alla vendita del mio appartamento. Il 17/6/2011 ho accettato di firmare un preliminare con un acquirente che si impegnava ad acquistare la mia casa e a versarmi 5.000€ di caparra. Nel contratto era specificato che il contratto sarebbe decaduto se lìacquirente non avesse ottenuto un mutuo di 150.000€ pari al valore dell’intero immobile entro la fine di luglio 2011. I tempi si sono prolungati fino ad oggi, sembrava già fissata per il 30 settembre ore 9 la data del rogito, quando mi telefona l’agenzia e mi dice che al compratore il mutuo è stato concesso per soli 136.000€. Mi si chiedono ulteriori sconti, o dilazioni di pagamento. A questo punto io non ho intenzione di concedere più nulla e vorrei invece sapere se posso rivalermi sulla caparra di 5.000€. Il danno che mi è stato arrecato è notevole visto che avendo seppur verbalmente fissato la data del rogito al 30 settembre 2011, io ho già completamente vuotato l’mmobile. spero di essere stato sufficientemente chiaro, ringrazio e resto in attesa di un suo parere.
Renato
salve volevo chiedere questo:
ho stipulato un compromesso di vendita (io sono il venditore)con versamento di caparra confirmatoria da parte dell’acquirente. Nel compromesso è stato aggiunta a penna la dicitura : l’acquisto è subordinato all’erogazione del mutuo .
Ora il compromesso è scaduto e la parte acquirente ha avuto dalla banca solo la preaccettazione , ma non la delibera.
Posso restituire la caparra versata e vendere l’appartamento ad una terza persona visto che ho trovato un altro acquirente? O devo aspettare l’eventuale delibera bancaria?
Buongiorno,
abbiamo firmato un compromesso trascritto dal notaio in cui veniva fissata una data entro la quale il venditore si impegnava a firmare il rogito. Sono passati due mesi da quella data e il venditore non da segni di voler liberare la casa e firmare il rogito. Vorrei sapere se la legge in questo caso ci tutelerà davvero e quindi posso iniziare una causa per risarcimento doppio della caparra e altro, o se come spesso accade in italia anche per questo vorrà dire perderci 10anni e con la beffa che il venditore ha in mano molti dei nostri soldi versati per il compromesso. Inolre l’agenzia che già durante il compromesso si è presa tutta la sua commissione dovrà restituirvela , come ? facendole causa ?
Grazie saluti
Matteo M.
In data 25/08/2011 ho firmato una proposta di acquisto di una VW POLO 1.2TDI €13550 lasciando una caparra di €1550 in assegno; successivamente in data 22/09/2011 vengo contattato dal rivenditore che mi informa che il prezzo di acquisto è sbagliato perchè si riferisce alla versione a benzina e che per avere la versione a gasolio pattuita devo sborsare €2000 in più assieme ad altri 250€ dovuti all’aumento dell’IVA e IPT. Vorrei sapere quali sono i miei diritti, rimborsi ecc.
Grazie.
Buon pomeriggio,
posso rifiutare una proposta di affitto conforme a quanto richiesto senza nulla dare all’agenzia immobiliare ?
Grazie,
Sal
Buongiorno, sto vendendo il mio appartamento domani scade il termine stabilito per il rogito e i compratori avrebbero fissato la data per l’atto il giorno 12 ottobre , qunado anche il mio avvocato gli aveva già scritto che il 30 settembre era l’ultimo giorno utile e che in quella data potevo ritenermi libera di decidere di conseguenza. Mi chiedo posso pretendere una penale ???????? sono mesi che tergiversano ,anche perchè si sono messi in mano ad una finanziaria anzichè direttamente ad una banca e quindi la persona che li ha seguiti è stata di una superficialità enorme….
Buongiorno, ho acquistato un box dal comune e dopo il compromesso mi ha detto che mi avrebbero comunicato la data dell’atto. Sono passati 6 (sei) anni !! Io continuo a chiedere e mandare lettere ma mi dicono che devono “organizzare” .. e che non succede niente. E’ vero ?
Grazie, Monica
Buongiorno,
ieri in agenzia ho stipulato una proposta di acquisto da costruttore.
Inalzando il valore della casa abbiamo messo una clausola dove è lui che sceglie il notaio:
Ogni spesa imposta o tassa inerente l’acquisto sarà a carico del proponente, escluse quelle per legge a carico del venditore. L’immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell’atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, così come visto e gradito, con particolare riferimento agli impianti tecnologici di cui l’art. 1 del d.m. n. 37 del 22/01/2008, dei quali l’eventuale adeguamento, a norma delle vigenti leggi, sarà a carico del venditore.
L’immobile sarà altresì trasferito con ogni pertinenza, accessori e beni ad esso stabilmente connesi e non espressamente esclusi, servitù attiva e passiva, quota di parti comuni, con accettazione del regolamento di condominio, in regola con il pagamento delle spese condominiali, libero da oneri, vincoli, vizi, evizioni, trascrizioni e pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie ed in regola con la normativa edilizia, urbanistica e catastale, ad eccezione di nulla.
Si precisa che i costi per atto di compravendita e atto di mutuo spese notarili connesse nonchè costi per allaciamenti e catasto si intendono compresi nel prezzo offerto.
Con questa dicitura quindi non pago io nulla ad ecezione di iva 4% (essendo prima casa) e provvigioni all’agenzia esatto?
Grazie.
Cordiali Saluti
Buongiorno,
complimenti per il vostro sito web!
Vorremmo vendere la nostra casa. Abbiamo un acquirente privato (senza agenzia) che deve ottenere il mutuo per poter rogitare.
Ci ha proposto di fare un preliminare con un acconto di 20mila euro e di rogitare al massimo entro 3 mesi.
Abbiamo già deciso che andremo dal notaio per il preliminare, ma avrei alcune domande:
1) l’acconto di 20 mila euro nel caso non gli venisse finanziato il mutuo resta a me o devo restituirlo?
2) esiste un tipo di caparra o clausola per cui se a lui non viene finanziato il mutuo non devo restituire la caparra?
3) se l’acquirente non viene a rogito entro i 3 mesi posso tenermi la caparra o sono costretto a concedergli altro tempo?
4) è congrua una caparra di 20mila euro su un totale di 180mila? o è poco?
Grazie mille e cordiali saluti
Alfonso
Buongiorno , sono un venditore ho accettato una proposta d’ acquisto vincolata al mutuo senza passaggio di caparra, ora i tempi si stanno allungando e nel frattempo ho ricevuto un’ altra proposta , posso svincolarmi dalla prima ? e se si a cosa vado incontro ? grazie mille
salve,volevo porre una domanda…ho firmato un preliminare di vendita per una casa di mia proprietà. sul preliminare l’agenzia ha fatto un errore. nello stesso punto dice che la casa ceduta a terzi con regolare contratto ma sarà consegnate libera, e ripeto nello stesso punto, che la casa è libera da contratti a terzi. posso impugnare e annullare il preliminare?
Buongiorno,
abbiamo trovato la casa che ci piace e stabilito il prezzo con il venditore, ma prima di fare il compromesso abbiamo fatto una serie di verifiche in comune ed è saltato fuori una piccola difformità rispetto alla realtà. abbiamo chiesto chiarimenti e il proprietario si è attivato tramite l’architetto per sistemare la difformità che a detta dell’architetto si risolverà nel giro di un mese.
la domanda è: dobbiamo inserire nel compromesso questo fatto? e soprattutto che il rogito è vincolato al fatto che venga sistemata la difformità.
dove possiamo trovare un esempio di scrittura contenente questa casistica?
ringrazio anticipatamente.
Salve,avrei un quesito da porvi….sto’ vendendo casa,e il presunto acquirente ha fissato la data dal notaio per il compromesso,ora avrei un nuovo acquirente con un’offerta per me piu’ conveniente,da premettere che non ho firmato ancora nulla,in quanto non mi hanno fatto nemmeno la proposta ma abbiamo pattuito solo verbalmente…….se accettassi la nuova proposta,andrei incontro a qualche complicazione?!?!?!?!?
salve,
mio padre ha un problema, ovvero stanno per ricostruire un palazzo collegato alle belle arti, dal comune si sono accorti che era stata presentata nell’85 una domanda di condono. Ora il comune chiede le foto e vuole capire il perchè del condono, quindi dalle belle arti vogliono documenti e foto presentate da un tecnico. mio padre ha acquistato la casa con la domanda di condono in corso, ora volevo sapere se le spese di questa istruttoria (quindi del tecnico che si deve occupare del processo) vanno pagate dal venditore o dal compratore. Grazie
gentile,avrei un dubbio,circa 4anni fa ho fatto una scrittura privata per un negozio,poi non è stato ne registrato la scrittura privata ne è stato fatto un atto,quindi non ho più comprato a nome mio,però mia madre ha dato per conto mio assegni che non sono stati dichiarati nella scrittura,ora mi chiedo quella scrittura non essendo registrata e ne seguita da atto di vendita risulta nulla e per tanto il venditore mica può farla valere come causa per gli assegni? vi prego una risposta perché sto impazzire dietro questa cosa. grazie
Buongiorno,nel settembre del 2001 ho stipulato un preliminare di vendita non registrato relativo ad un immobile di cui ero proprietario per una piccola quota insieme ad altri parenti.In tale preliminare era espressamente pattuito che proprieta’ e possesso legale di quanto promesso in vendita sarebbero passati alla parte promissaria acquirente al di’ della stipula dell’atto pubblico di trasferimento mentre il possesso materiale veniva trasmesso il giorno stesso della stipula del preliminare alla parte promissaria acquirente la quale pero’ non avrebbe potuto eseguire nei corpi immobiliari nessuna opera se non lavori di manutenzione.In seguito a problemi di regolarizzazione catastale peraltro ampiamente previsti nel preliminare e accettati dal promissario acquirente l’atto definitivo fu stipulato nel 2005.Qualche giorno fa il compratore mi ha richiesto una dichiarazione firmata in cui dovrei dichiarare sia che nel settembre del 2001 appunto è intervenuta tra noi stipula di contratto preliminare di vendita sia che a tale data gli è stato trasferito anche il possesso ed il completo godimento dell’immobile posto in vendita ,da presentare a suo dire per ottenere dei contributi pro terremoto,evento verificatosi nel 2002,quindi nel periodo intercorrente tra preliminare e definitivo ,minacciando una causa nel caso in cui gli avessi opposto rifiuto.A suo dire in qualita’ di pronissario acquirente avrebbe diritto a tali contributi.Come dovrei comportarmi?Sono obbligato a fargli questa dichiarazione?Se firmo corro dei rischi di natura ad es.fiscale?Grazie.Cordiali saluti
salve, volevo sapere se nell’atto preliminare figura un prezzo d’acquisto maggiore rispetto a quanto stabilito possono esserci problemi?
es: atto preliminare 180 mila euro, invece nel momento dell’acquisto 155 mila euro
salve, volevo sapere se nell’atto preliminare figura un prezzo d’acquisto maggiore rispetto a quanto stabilito possono esserci problemi?
es: atto preliminare 180 mila euro, invece nel momento dell’acquisto 155 mila euro.
Vorrei sarere se
Volendo acquistare un’immobile, ho fatto una proposta di offerta all’agenzia , lasciando un assegno.
L’agenzia mi ha comunicato che la proprietà ha rifiutato la mia offerta.
Siccome l’assegno è in mano all’agenzia e loro adesso sostengono che hanno vendiìuto l’immobile per un’offerta più alta, avendo ancora in loro possesso il mio assegno senza aver tenuto conto di un acontroproposta, vi chiedo:
posso chiedere che oltre il mio assegno, un compenso che mi spetta per aver peros la acquisto?
Grazie, attendo vostra risposta.
buongiorno
Ho sottoscritto una promessa di vendita con un costruttore relativa all’acquisto di una villetta tramite agenzia . Ho versato, una caparra confirmatoria con un assegno dove nel preliminare veniva scritto che il resto lo avrei versato dopo la vendita di un mio alloggio solo che la mia vendita non e’ andata a buon fne in quanto il venditore non ha piu’ preso la mia casa
IO ho comunicato all’agenzia che non potevo piu’ acquistare l’immobile e potevano trovare un ‘altro acquirente :ora hanno trovato un altro acquirente mi hanno mandato una lettera di tutte le spese che hanno sostenuto tra cui urbanizzazione attacchi enel e gas e lavori di impiantistiche varie +spese di agenzie
il totale che ho versato e di 40 mila euro il totale delle spese sono di 33225 e vi e’ inoltre scritto che arrotondano e mi restituiscono 5 mila euro
possono fare tutto questo ? grazie per la risposta
Buongiorno, volevo un chiarimento in relazione ad una questione contrattuale da me avvenuta relativa ad un acquisto di un appartamento.
Ho acquistato un immobile facendo prima un preliminare dove era inclusa oltre all’acquisto dell’appartamento anche uno spazio in comune situato sotto questo palazzo destinato al parcheggio dell’auto che era stata definita con una quota di 1/32 di 532mq. Successivamente abbiamo trovato l’accordo economico e abbiamo effettuato l’atto di vendita e mi sono accorto dopo qualche anno che nel suddetto atto è stata omesso la parte relativa al posto auto.
Volevo sapere se posso far rivalere i miei diritti anche se ho firmato l’atto. Cioè se posso far integrare quella parte mancante oppure se posso annullare la vendita e chiedere la restituzione di tutto comprese eventuale spese a mio favore. E se si chi dovrei citare? Il notaio che ha omesso oppure chi mi ha venduto? N.B. Il notaio è stato incaricato dal venditore e non da me!!!
Salve. Ho firmato una proposta di acquisto per un immobile, con la clausola che la suddetta proposta è condizionata al rilascio della concessione in sanatoria; dovrò, ad accettazione della proposta, pagare la provviggione all’agenzia. Nel caso in cui non fosse poi possibile stipulare l’atto per il mancato rilascio del documento sopra indicato, avrò diritto alla restituzione della provviggione da parte dell’agenzia?
Vi ringrazio anticipatamente!
Salve, ho firmato una proposta d’acquisto presso un agenzia immobiliare. Nella stessa si fissava un termine massimo per la stipula del compromesso, sta di fatto che alla data fissata manca l’accettazione di una concessione edilizia in sanatoria per opere di allargamento (veranda, tettoia e capanno attrezzi). Alla luce di quanto sopra ho richiesto l’annullamento del contratto preliminare, peraltro già scaduto in data odierna, e la restituzione degli assegni dati all’agenzia come caparra (assegni che l’agenzia ha consegnato al proprietario prima della stipula del compromesso). L’agenzia insiste , al contrario del notaio, che l’atto risulta comunque fattibile. Vorrei sapere come devo muovermi e se la mia richiesta, per legge, deve essere accettata.
Grazie
Salve, dovendo vendere la mia casa ho firmato un preliminare nel quale è indicato un prezzo di vendita sia in numeri che in lettere, però il prezzo in numeri è diverso da quello in lettere. Vorrei sapere se il preliminare è impugnabile per questo e se ne può chiedere l’annullamento, o eventualmente quale dei 2 prezzi vale. Grazie
buonasera,da una settimana ho fatto un bonifico bancario per una perizia di un immobile,la mia domanda e’:c’e’ una scadenza per periziare l’immobile o no? o perdo la somma versata alla banca?grazie
distinti saluti
Ciao, avrei bisogno di sapere cosa si intente nel verbale di compromesso con la dicitura “libero da cose e persone”.
Piu che altro vorrei avere chiarezza sul Libero da cose.
Ho appena sottoscritto un compromesso per una villetta fuori città, il proprietario all’inizio ci aveva detto che ci avrebbe lasciato tutto tranne i mobili, subito dopo il compromesso ha portato via la casetta che c’era nel giardino, 2mq di mattonelle di scorta della casa, ci ha chiesto soldi in più per i mobili che non riesce a rivendere(che non ci interessano) e giusto ieri sera ci ha mandato un messaggio con scritto che avrebbe tolto l’ulivo e i 3 alberi da frutto a meno chè non glieli avessimo pagati… a me sembra di sognare. Allora mi chiedo nella dicitura “libero da cose” cosa effettivamente può portarsi via a parte i mobili, lampade e magari qlc accessorio tipo tagliaerba etc? cioè mi devo ritrovare i buchi nel giardino, le mattonelle di scorta, sanitari, fontanella, impianto di irrigazione etc venduti a altri o portati via?
Grazie mille.
Ilaria
Buongiorno,sono Enrico.La settimana scorsa mi sono rivolto ad un’agenzia che mi ha fatto vedere due idee di progetto di un immobile su un lotto. Considerando il fatto che non mi sono piaciute questa settimana ho contatto il costruttore proprietario del lotto che mi ha fatto vedere un terzo progetto molto diverso. l’agenzia può richiedermi la provvigione?
Buongiorno.
Vorrei sapere se è legalmente valida una proposta di acquisto di una porzione di appartamento ancora da frazionare, che viene firmata dalle parti prima ancora che sia stata presentata la DIA per il frazionamento. Vorrei anche sapere se all’atto del compromesso è obbligatorio indicare i dati catastali dell’unità immobiliare in vendita, e se – nel caso in cui alla data ultima stabilita per il compromesso non sia ancora avvenuto frazionamento ed accastamento – se questa mancanza può essere causa di recesso da parte dell’acquirente dalla proposta di acquisto e restituzione del deposito cauzionale. Ringrazio anticipatamente per l’aiuto.
Salve, complimenti per il sito.
Sto cercando di acquistare un appartamento e mi sono rivolto a più agenzie. Mi hanno proposto una consulenza per il mutuo. Tramite questi consulenti mi è stato prospettato di ottenere un mutuo al 100 % anche con banche che, da mie informazioni, invece non erogano più dell 80 % .
Alle mie domande è stato risposto che il mutuo viene concesso in base alla perizia in genere molto più alta come valore rispetto al prezzo di vendita effettivo.
Le chiedo è questo possibile e legale ?
La Banca non si basa sul compromesso ?
Grazie
Ho messo il mio appartamentino in vendita e prima della proposta abbiamo scoperto che sia l’appartamento che l’edificio ha le planimetrie che devono essere Sanate per via di verie gravi deformita’. Perche’ il compratore e’ di fretta a comperarla, la mia agenzia immobiliare desidera che io faccia una SCRITTURA PRIVATA (in cui l’aquirente mi tiene indenne e sollevata da ogni controversia) dichiarando che questa mi permette di vendere senza problemi legali anche se dichiaro al rogito che le planimetrie sono corrette (ma non e’ vero.
A me sembra che tutto cio’ sia illegale e che la scrittura privata non mi protegga legalmente.
Che cosa mi suggerisce? La ringrazio cordialmente.
buongiorno sono frastornata e avrei bisogno di delucidazioni . fra quattro giorni era prevista la data del rogito di un immobile di mia proprietà. il notaio contatta la mia agenzia e comunica che l’atto deve essere annullato per la presenza, dopo visura ventennale , di un atto di ingiunzione nei confronti dell’impresa che cinque anni fa mi ha venduto la casa e non ha provveduto a cancellare. mi comunica anche che hanno provveduto a a sollecitare l’impresario a richiedere tramite avvocato di cancellare tale ingiunzione risalente al 1997. oggi mi ritrovo con un acquirente che ha venduto la sua casa certo di comprare la mia oltre alla caparra corrisposta.
l’agente mi chiede di posticipare l’atto ( risulterebbe che l’impresa non è fallita ma in liquidazione) e a titolo di garanzia di far entrare subito nel mio appartamento a titolo gratuito l’acquirente con scrittura privata registrata dal notaio. cosa faccio ho una paura tremenda
ovviamente il notaio con cui stipulai l’atto della mia casa ha omesso questo piccolo problema!
grazie
buonasera,ho comperato un appartamento in una palazzina di 12 appartamenti dove ci abito da maggio dopo continue richieste per sistemare dei lavori fatti male a questi non vi è stato messo ancora rimedio posso io ora rifiutarmi di andare al rogito tra 20 giorni se non sono stati sistemate le opere fatte non a regola d’arte (infiltrazioni e riscaldamento malfunzionante) grazie
Buon giorno,io ho fatto una proposta d’acquisto legata al mutuo dei miei acquirenti,il termine scedeva il 14-11,il giorno della scadenza ho contattato il proprietario appartamento a cui ho fatto la proposta per dirgli che non era possibile mandare avanti la proposta che gli avevo fatto in quanto ai miei acquirenti non davano un mutuo totale ma soltato un 80% e quindi non vendendo il mio appartamento non avrei potuto acquistare il suo,lui mi ha detto che avrebbe informato l’agenzia con cui ha un contratto di “vendita-esclusiva”,dopo circa 5 giorni mi telefona l’agenzia dicendomi che il mio assegno fatto per la proposta lo aveva preso il Signore(parte venditrice)e che loro non avevano piu’ l’obbligo di tenerlo in custodia quindi gliel’hanno dovuto dare…Siccome nella proposta c’è scritto che trascorso il 14-11 saremo andati avanti con le pratiche della compra-vendita avremo anche riconosciuto la “provvigione” del 3%all’agenzia.
Io al momento non posso acquistare quell’appartamento in quando le persone che dovevano comprare il mio non arrivano alla cifra e volevo sapere se secondo voi andando per vie legali riusciro’ a recuperare i 3000euro dell’assegno proposta o almeno a non pagare l’agenzia(3% circa 7000euro).
Grazie mille.
Buongiorno e grazie per l’aiuto. Ho dato una caparra cofirmatoria in un preliminare di acquisto di un immobile. Ho rilevato delle crepe nel muro e le ho segnalate nel compromesso dove il venditore si rende garante della stabilita’ della struttura. In seguito ( dopo verifica di un perito di fiducia ) ho rilevato che l’altezza dell’appartamento e’ di 267 cm e non di 270 cm come deve essere per legge inoltre sulle crepe non mi ha dato serenita’ perche’ bisogna fare verifiche su come e’ stato costruito l’immobile. Ho deciso di non procedere piu’ all’acquisto. Posso pretendere la restituzione della caparra? Grazie
Salve, sto per acquistare una casa ristrutturata a nuovo da un’impresa costruttrice. Ho già firmato la proposta, dobbiamo fare il compromesso. Vorrei farle alcune domande:
1_L’immobile era stato messo all’asta perchè il vecchio proprietario non pagava il mutuo. L’impresa costruttrice che oggi me lo venderebbe lo acquistato e ristrutturato. Volevo sapere se poteva verificarsi il caso che domani, quando effettuerò l’allacciamento delle utenze, mi possano chiedere il saldo di eventuali debiti passati. Io penso di no, in quanto, semmai, le spese le ha saldate chi l’ha acquistata all’asta. A chi potrei chiedere? al venditore? O fa parte dei controlli effettuati dal notaio?
2_Nel caso in cui nella ristrutturazione non siano stati installati i contatori, chi dovrebbe pagare le eventuali spese di installazione?
Grazie in anticipo
Salve, vorrei un’informazione. Posso comprare un appartamento senza far conoscere al venditore/proprietario della casa il mio nome? Ad esempio potrei nominare un procuratore?
salve, nella proposta d’acquisto che ho firmato nel prezzo era includeva tutti i mobili,ed è stata firmata per accettazine . Nel preliminare, che ingenuamente ho firmato, c’e scritto che l’immobile deve essere priva di cose e di persone.
alcuni mobili ormai sono andati (venduti , regalati o buttati ).
posso rivalermi in qualche modo ??
Salve volevo porre un quesito, ho contattato una genzia per visitare un appartamento a cui ero interessato, ho visitato tale appartamento 2 volte con l’intermediario dell’agenzia senza aver mai firmato nessun modulo di visita ne tantomeno nessun modulo per il trattamento della privacy, non ho mai firmato nulla. Se procedo privatamente all’acquisto l’agenzia puo in un secondo momento chiedermi il pagamento della provvigione senza aver nulla da me firmato che provi i miei contatti con l’agenzia? Nel caso in cui dovessi pagare la provvigione in un secondo momento pagherei la stessa somma o avrei degli oneri in piu? grazie.
Buongiorno ,Elettra.Le volevo chiedere riguardo alla mia situazione: io e mio marito abbiamo rogitato la nostra prima casa il 28/10/2012,ancora al giorno d’oggi non riusciamo ad usufruire de la nostro appartamento per la mancanza dell’ allacciamento al impianto fognario comunale.Il costruttore al momento del rogito ci ha detto che in giro di una settimana saranno finiti i lavori perché loro avevano già pagato al comune due mesi prima per l’allacciamento(cioè l’inizio di agosto) ,ma a quanto visto e passato più di un mese e il problema non e risolto.Sollecitandole di risolvere il caso loro ci dicono sempre che il comune che deve venire enon dipende da loro e anzi come se non li bastasse hanno chiesto anche il pagamento di tutti i contatori (luce ,acqua ,gas).
Secondo lei mi dovrei rivolgere ad un avocato? Dovrei pagare gli contatori?
Grazie.Rodica,09/12/2011
salve la mia domanda e questa, ho venduto casa abbiamo fatto un preliminare fra non molto faremo l’atto, mi chiedevo se posso portarmi via il condizionatore, e il sistema di allarme per usarli alla nuova casa grazie
Salve, ho venduto casa ad un famigliare e l’unico documento che i hanno rilasciato è stato solo la nota di trascrizione…. mi toccava anche la copia del borderò? Ringrazio
Buongiorno,
circa una decina di giorni fa ho firmato il compromesso per l’acquisto di un’appartamento locato. Al momento della firma il venditore non era presente (pare fosse in ospedale) e l’agenzia immobiliare ha ritenuto opportuno procedere comunque. Ho potuto incontrare il venditore solo una settimana più tardi e solo in quell’occasione mi ha rivelato che l’inquilino non corrisponde l’affitto da circa 6 mesi.
Vorrei sapere a questo punto è ancora possibile richiedere l’annullamento dell’atto con la restituzione dell’anticipo versato e del compenso già liquidato all’Agenzia.
Ringrazio infinitamente per la risposta che vorrete fornirmi.
un mediatore mi ha fatto visitare un appartamento; ho ritenuto il prezzo esoso e non c’è stata trattativa.
un mese dopo il proprietario toglie l’incarico al mediatore suddetto, per affidarlo ad un altro che propone l’appartamento ad un prezzo più basso. Tratto con quest’ultimo e concludo. Ha diritto alla provigione il primo mediatore?
Salve, ho sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto per un immobile corredato da un terreno e da una “capanna regolarmente condonata”. Dopo alcuni giorni mi sono accorto che la capanna in questione non era condonata. La parte venditrice si è offerta di abbattere l’abuso. Posso recedere dal contratto se il bene che mi viene venduto di fatto manca di una parte che mi era stata promessa? Preciso che l’abuso non è sanabile. Grazie per la preziosa consulenza.
Buonasera, ho effettuato un preliminare di vendita della mia casa, il notaio ha scritto che la data del rogito deve essere entro e non oltre il termine essenziale del 31 marzo. La domanda è la seguente : se una delle parti non adempi entro il 31 marzo il contratto si intende risolto di diritto? Faccio notare che il preliminare è stato registrato e trascritto dal notaio.
Grazie per la risposta
Salve, ho firmato un contratto preliminare di compravendita di un immobile versando una caparra del 10% del prezzo e fissando il 31.12.2011 quale data entro la quale fare il rogito. Considerato che le diverse banche a cui mi sono rivolto mi hanno fatto perdere tempo (o chiedendo tassi d’interess per me inarrivabili o rigettando la pratica) ultimamentemi sono rivolto ad un mediatore creditizio che pare mi stia curando la mia richiesta di mutuo con esito positivo. Infatti a breve verrà il perito ed a gennaio 2012 dovrei avere il finanziamento. Siccome il proprietario dell’immobile pare non veda l’ora che io travalichi il 31 dicembre (per colpa dei ritardi bancari) per trattenere a suo favore la caparra del 10% e risolvere il contratto preliminare, ho la possibilità di chiedere formalmente una proroga di un paio di mesi per chiudere la pratica di finanziamento e fare il rogito? O dovrò subire questa specie di furto in attesa dei cavilli burocratici delle banche?
buonasera…allora 30 anni fa’ mio suocero ha acqustato un appartamento ancora in costruzione di 50 milioni di lire…dopo aver fatto il compromesso e versato all’azienda 23 milioni di lire come anticipo e pagato le rate puntualmente ogni mese,un mese prima di fare l’atto l’azienda chiede fallimento e a mio suocero gli hanno tolto la casa senza nessun rimborso e domandandogli anche dei soldi di affitto per tutto il tempo che e’ stato li’. possono farlo? posso riprendemi la casa visto che ho un bambino e mio marito e’ disoccupato? la casa e’ chiusa da 30 anni e ora e’ in pessime condizioni… addirittura la casa risuttava come locale sgombro..cosa devo fare? aiutatemi perfavore… in attesa de un suo riscontro le porgo i miei cordiali saluti doriana
ho stipulato un compromesso per l’acquisto di una casa il quale agente immobiliare mi ha spiegato dettagliatamente che si poteva soppalcare in quanto il tetto era molto alto,dalla ditta che ha eseguito dei lavori di soppalco in una parte della casa, sono venuto a conoscenza che a suo tempo non ha completato i lavori perchè vi era stata una denuncia e sono stati bloccati i lavor, perchè la struttura non poteva sopportare il peso del soppalco cosa che sia il proprietario che l’agente immobiliare non mi hanno detto dell’esistenza di questo blocco dei lavori,cosa posso fare per annullare il compromesso e dato che sia il proprietario che l’agente immobiliare non mi hanno messo al correte che tali lavori non si potevano eseguire posso chiedere la risoluzione del compromesso e i danni per il mancato acquisto.
Ciao a tutti.
Ho firmato un preliminare di vendita per l’acquisto di una casa solo che nel preliminare stesso c’era scritto espressamente che l’immobile è privo di agibilità e l’ho sottoscritto lo stesso. Posso rifiutarmi di rogitare? Se lo faccio a cosa andrei incontro ?
Domanda:
nel preliminare regolarmente registrato, è stato detto che mi accollavo dalla data del preliminare le spese condominiali; parlando successivamnete con l’amministratore risultavano insolute diverse operazioni pregresse.
Sono tenuto a pagare?
Grazie
Giliberto
Prato 07/01/2012
Buongiorno,ho messo in vendita la mia casa ed ho trovato degli acquirenti.Mi hanno proposto una caparra non retroattiva di 75,000 euro ( la metà)con la possibilità di abitarci prima del rogito.Non so che fare,mi chiedo se è possibile e come dovrei regolarmi eventualmente sulle spese di amministrazione,utenze,ici.Non vorrei infilarmi in una strada senza uscita.Grazie
Buongiorno,
è stato fatto un atto di compravendita dove per la mediazione sono stati indicati gli importi, il corrisposto 10 e la ritenuta d’acconto 3, per un totale pare a 13. Quando il mediatore ha emesso la fattura, l’importo da corrispondere era 11 mentre la ritenuta era 2 per un totale di 13.
E’ necessario fare qualche atto di rettifica o non bisogna fare nulla?
Grazie per la risposta.
Buongiorno Gilberto,
purtroppo si, le spese seguono l’immobile. Quanto maturato nei due anni precedenti ( sempre che non vi sia un’interruzione dei termini di prescrizione per gli anni precedenti agli ultimi due, qualore il debito fosse precedente al biennio)dovrà essere corrisposto dal proprietario dell’unità all’amministrazione. Sarà sua premura fare azione di rivalsa nei confronti del precedente proprietario qualora lo ritenesse opportuno.
Cordiali saluti.
Lorenzo
Ho appena firmato il preliminare per l’acquisto di una casa. L’appartamento è stato modificato rispetto allo stato originario (apertura di una porta tra bagno e stanza) ma la modifica non è stata accatastata. Nella proposta di acquisto ho dichiarato di accettare la non conformità. Nel preliminare è stato pero’ riportato che la parte venditrice dichiara che l’appartamento è nello stato originario. nella documentazione consegnata dal venditore al preliminare è risultata esserci una perizia (uno dei venditori ha un Amministratore di sostegno) in cui venivano dichiarate le modifiche esistenti sull’appartamento pertanto il notaio ha chiesto che per il rogito la non conformità venga risolta. A questo punto i venditori hanno imputato a carico mio le spese per l’accatastamento e la sanatoria. i miei dubbi sono i seguenti:
1) la condizione che ho accettato nella proposta si puo’ considerare clausola vessatoria e quindi obbligare alla doppia firma da parte mia?
2) che validità ha il preliminare in cui i venditori dichiarano il falso rispetto allo stato della casa, considerando che la perizia è allegata al preliminare stesso?
3) posso imputare “dolo” al venditore o all’agenzia visto che la perizia è stata tenuta segreta fino al preliminare e non mi era stato esplicitato che era necessario effettuare sanatoria ed accatastamento prima del rogito (a mio carico, considerando la condizione accettata in proposta)?
4) che possibilità ho io di non addossarmi questa spesa (dovrei pagare anche la multa-sanatoria e non solo l’accatastamento…)
grazie
Salve, ho firmato una proposta d’acquisto consegnando 2000 € al mediatore a titolo di deposito cauzionale.I costruttori hanno firmato l’accettazione della proposta, ma io non ho mai firmato il ritiro di copia della proposta accettata dalla parte venditrice. Ora, avendo saputo dagli stessi costruttori che il mediatore ha dichiarato che non ero più interessata all’acquisto, senza essere vero, gli stessi hanno accettato un anticipo di 25000€ sulla casa in questione senza avvertirmi.Volevo sapere, posso riavere indietro le mie 2000€ senza dover dare nessun compenso al mediatore in quanto non ha adempiuto ai suoi obblighi ed inoltre non ho mai firmato il ritiro di copia della proposta accettata dalla parte venditrice?Grazie
E’stato stipulato tra due soggetti un patto d’opzione tutt’ora in vigore per l’acquisto di un appartamento. Ora l’appartamento deve essere venduto ad un terzo soggetto. Possono le parti del patto d’opzione procedere allo scioglimento dello stesso per mutuo assenso per garantire e tutelare pienamente il terzo nell’acquisto?
Mi appresto a portare a termine una permuta e, quindi, a firmare sia una proposta di acquisto di un appartamento, – i cui proprietari sono il figlio e la nuora di una vecchia signora, che ne è usufruttuaria – sia una proposta di vendita del mio appartamento.
Siccome noto qualche esitazione nella controparte – lungaggini, ecc. – e visto che, nella suddetta proposta, mi imppegno a rifare le persiane e le porte, spendendo circa 4000 euro, vorrei sapere se le sole proposte di acquisto e vendita, se accettate, sono in qualche modo vincolanti, oppure se, nel caso di ripensamento dei venditori, ho diritto soltanto a rifarmi della caparra (1000 euro previsti), non ottenendo alcun risarcimento per la somma versata. E ancora: solo il compromesso offre maggiori tutele, in ragione della maggiore entità della caparra?
Vi sarei grato se poteste chiarire i miei dubbi.
Cordiali saluti
salve ho stipulato un preliminare per l’acquisto di un appartamento che doveva essere consegnato più di un anno fa, il costruttore ora mi chiede prima di rogitare la cifra pattuita per allacciamenti ed accatastamenti. posso io visto il tempo passato, i tassi di mutuo aumantati e le difformità dell’appartamento non pagare questa cifra e tenerla come rimborso?
salve, ho stipulato un compromesso con caparra x un immobile da costruire. Il costruttore però non potrà rispettare i tempi ed è disposto a restituirmi la caparra e forse anche qualcosa in piu x evitare problemi e la restituzione del doppio essendo inadempiente.
Ciò che vorrei sapere è se la parte eccedente la caparra viene tassata?
grazie e saluti
Buonasera: ho acquistato una casa in 04/2011 con l’agenzia nr.2. In maggio 2010 l’avevo visitata per la 1^ volta con agenzia nr.1, tramite la quale , in Ott.2010 ho anche presentato proposta di acquisto, scaduta 18/10/2010(senza risposta dal venditore). Io ho compratola casa ad un prezzo piu’ basso rispetto all’ultimo di cui mi aveva parlato l’agenzia nr.1. Pochi gg.fa ( fine genn.2012)ho ricevuto tramite uno studio legale la richiesta della provvigione per la mediazione dall’agenzia nr.1 . Secondo loro l’affare si è concluso grazie alla loro opera. Hanno diritto di chiedermi la mediazione?devo trovarmi un avvocato o un ottimo avvocato? Che speranze ho?grazie per la risposta.
Buongiorno,
i miei genitori di 84 anni vogliono vendere la loro villetta e hanno trovato l’acquirente attraverso un’agenzia immobiliare.
Purtroppo a mio padre è stato diagnosticato un tumore maligno e vorrei sapere cosa succede se i miei firmano un contratto di compravendita riscuotendo una caparra e venisse a mancare mio padre prima del rogito.
Si può scrivere nel compromesso una clausola particolare ?
Vi ringrazio
Franca
salve, abbiamo accettato la proposta di acquisto per vendere il mio appartamento con una caparra di 2000 euro, ora per motivi vari non si vuole più vendere, a cosa vado incontro ?
grazie
Vorrei sapere a cosa si va incontro se anticipo parte del prezzo di acquisto di un appartamento in contanti, senza tracciabilitaà come richiesto dal costruttore.
Grazie e saluti
Buongiorno , ho un quesito da porvi. L 8 giugno 2011 ho stipulato un preliminare per l acquisto di un appartamento con la clausola ” visto e piaciuto”. Il 28 febbraio andremo a rogitare. Settimana scorsa Un idraulico chiamato a mie spese, mi ha confermato che la caldaia a gas in cucina e’ palesemente fuori norma. Gli attuali proprietari su mia richiesta hanno confermato di non possedere nessun certificato di conformità . Anzi in una raccomandato mi hanno specificato che non potendo mettere a norma la caldaia si rendevano disponibili a sostituire la caldaia a gas con un impianto termoelettrico. A me questa soluzione non sta bene. Posso pretendere la messa a norma della caldaia o uno sconto sul prezzo d acquisto pena la risoluzione del preliminare ? Il notaio può rigirate con una palese e dichiarata non conformità non dichiarata nel preliminare ? Grazie per la risposta
salve, ho firmato una proposta di acquisto di un immobile ma il termine per il rogito è slittato di oltre 6 mesi dalla data indicata nella proposta, a causa del venditore. Dopo lo scadere della data fissata per il rogito non sono stati emessi altri documenti con indicazione di nuova data. Posso richiedere la risoluzione per inadempimento? Grazie
Gent.
Sul sito internet di un’agenzia immobiliare ho trovato in vendita un garage che mi interessava, sia per il prezzo che per le misure (17,5 Mq). Telefono all’agenzia per poterlo visionare e dopo di ciò, faccio la mia offerta d’acquisto che il venditore accetta. Passato un po’ di tempo per sistemare alcune pendenze, andiamo dal notaio e si rogita. Pago i venditori, la commissione all’agenzia e ricevo le chiavi del garage. Il giorno dopo entro nel garage e mi accorgo che le misure dichiarate nell’annuncio sono maggiori di quelle effettive di più di 2Mq e che i servizi di luce e acqua (inderogabili per l’acquisto) sono mancanti, contrariamente a quanto pubblicizzato
Voglio chiedervi se posso rinunciare all’acquisto e come mi devo comportare con l’agenzia. Posso denunciarla ?
.Faccio presente invece che le misure sull’atto di compravendita sono esatte ( 15Mq ).
distinti saluti
Buongiorno, un problema su un immobile che sto comprando. Ho da pochi giorni firmato la “proposta d’acquisto immobiliare”. In tale documento c’è scritto che l’immobile è “conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente”, che è “libero da ipoteche ad eccezione di mutuo residuo da estinguere” e che “l’immobile verrà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova così come visto e gradito con particolare riferimento agli impianti tecnologici di cui all’art. 1 del DM 37/2008 dei quali l’eventuale adeguamento, a norma delle vigenti leggi, sarà a carico del proponente”. Con la proposta d’acquisto ho dato una caparra che è già stata incassata.
Solo dopo la firma ho scoperto DA SOLA che l’immobile non ha l’autorizzazione per lo scarico dei reflui fuori fognatura ed il regolamento comunale dichiara che senza quella autorizzazione non c’è agibilità della casa. Inoltre sulla casa grava un’ipoteca e non un mutuo.
Posso recedere dall’acquisto per comportamento scorretto del venditore e dell’agenzia? Posso riavere la caparra (o il doppio della caparra)? L’agenzia pretende il pagamento della provvigione piena (3%), ne ha diritto oppure no?
Grazie mille.
da oltre 20 anni ho acquistato da una società un immobile pagando l’I.V.A. sulle fatture dalla stessa emesse ma non ho mai stipulato il rogito notarile.
Vorrei stipulare l’atto in questo giorni di marzo 2012.
Essendo trascorsi più di 5 anni dalla data di fine lavori dell’immobile in parola l’atto è soggetto ad imposta di registro.
Posso detrarre l’importo I.V.A., a suo tempo versato all’impresa, dall’imposta di registro che oggi devo pagare?
Mi scuso, Grazie per la risposta!
Luciano
Salve, un mese fa circa vidi una casa in vendita mediante un’agenzia.Tale agenza mi diede subito una cattiva impressione come se non fosse realmente intenzionata a vendere, mentre io e mio marito mostrammo da subito forte interesse x l’immobile, tant’é che chiedemmo se avanti a noi c’erano altre persone in trattativa ma lui ci assicuró che non sussisteva nessuno visto che la precedente offerta era stata rifiutata. Noi gli dicemmo che entro la settimana gli avremmo fatto l’offerta, rafforzando anche questo interesse attraverso una mail a metá settimana.Ma haimé venerdí quando telefonai x fissareun appuntamento, mi congedó dicendomi che oramai era stata venduta agli stessi che avevano fatto la prima offerta senza neppure concedermi la possibilitá di fare un’offerta.Solo pochi giorni fa ho rintracciato il proprietario che sorpreso e molto amareggiato non aveva saputo nulla del nostro deciso interesse e anzi x problemi economici é stato forzato a concludere in frettadal mediatore svalutando notevolmente l’immobile!! Vorrei saperequali azioni puó intraprendere il venditore, se dovrá comunque restit. La doppia caparra ed il compenso all’agenzia e se, infine posso stare tranquilla che l’agenzia non ci chieda nessun compenso x averci fatto visionare all’epoca quell’immobile…
Buongiorno, settimana scorsa ho venduto la mia casa, meglio, ho appena fatto il compromesso per la vendita.
Ieri i miei vicini mi hanno comunicato di voler costruire il secondo piano della loro casa, lunedì andrò in comune a vedere se hanno avuto i permessi. Settimana prossima dovrebbero iniziare i lavori. Abito in un cortile. Il loro secondo piano toglierebbe luce alla mia casa. Cosa che potrebbe anche non riguardarmi visto che la mia casa l’ho venduta. Volevo quindi sapere se chi ha comprato la mia casa, che verrà consegnata a settembre, potrà fare un ricorso o annullare il contratto viste le mutate condizioni della casa del mio vicino.
Grazie. Gianni.
Salve,attraverso un’AI abbiamo stipulato una proposta d’acquisto specificando che sarebbe seguito il contratto preliminare dopo il rilascio del permesso di costruire. La struttura e’ tutt’ora da inizializzare, e dopo aver elencato tutte le condizioni di pagamento e termini di consegna ed in più un assegno di 5000euro intestato all’agenzia che a seguito del preliminare avrebbe passato alla ditta venditrice. Nel preliminare ci sono disegni firmati dalle parti, pagamenti ecc..e dicitura che l’atto di trasferimento di proprietà sarà stipulato entro ed non oltre il termine perentorio del 30.4.2012. Il tutto e’ stato firmato dall’acquirente in data 5 giugno 2010 e controfirmato 11 giugno 2010. A dicembre 2010 mi arriva una lettera firmata dall’amministratore della società venditrice che indicava il ritardo relativo al permesso di costruire e che avrebbe slittato al 31.12.2012. E’ stata eseguita una scrittura integrativa al contratto preliminare dicendo che la ditta e’ in attesa del permesso a costruire e altro punto deve la data sarebbe slittata dal 30.4.2012 al 31.12.2012. Nello stesso ho fatto inserire una penale di x euro al mese per ritardo. Alla data odierna dopo diversi sollecitamenti all’agenzia , mi trovo con disegni variati e la ditta non in grado di rispettare i temini di consegna al 31.12.2012 ed il loro avv. mi ha proposto di ricontrattare il tutto per una una data ad es: 31.12.2014. Ora sono a chiedere come mi devo comportare! Anticipatamente Vi ringrazio. Saluti
salve, io vorrei ritirarmi da una proposta firmata ieri, allora il prezzo che loro mi dissero e hanno sulla carta dal costruttore è di 129000,00 ora loro hanno invece scritto 130000,00 posso ritirare e dichiarla nulla? in questo caso come devo muovermi?
Buonasera, vorrei sapere essendo io il venditore, una volta accettata la proposta d’ acquisto, quanto tempo devo o posso aspettare per fare il preliminare di compravendita o se devo farlo subito dopo aver accettato la proposta d’ acquisto.
Grazie Massimo
buongiorno,
avrei bisogno di un informazione. Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile in costruzione, accettata e firmata dal costruttore. Ora nella bozza del preliminare il costruttore ha inserito che sono a mio carico le spese di accatastamento e gli allacciamenti. Io ovviamente mi sono rifiutato di pagare tali oneri in quanto mai precedentemente citati nella proposta di acquisto. Il costruttore può rifiutarsi di stipulare il preliminare? A cosa va incontro e che strumenti ho per evitare ciò? Grazie
Gianni
buongiorno, ho recentemente acquistato un appartamento che si trova in una villa ex famigliare. La villa è composta da 3 appartamenti che ora sono stati tutti venduti.
La parte venditrice ha omesso di informarci che non esisteva un contatore per ciascuna appartamento (la villa ha tre appartamenti, tutti venduti ad altrettanti acquirenti).
Ora – dopo il rogito – ci informa che le spese per l’installazione di tutti i contatori (acqua luce e gas) sono a ns carico.
Possono fare questa cosa ? oppure avrebbero dovuto informarci che mancavano gli allacciamenti di ciascun appartamento ?
Grazie per la vs risposta.
Elisa
Salve, i miei genitori hanno fatto un contratto di vendita di un immobile, la caparra è stata data ma non incassata perchè vl’assegno è stato sbarrato e lasciato all’ agenzia immobiliare, l’affare andava a buon fine e incassato il tutto solo se l’acquirente avrebbe tolto le ipoteche sull’immobile. Siccome l’affare non è andato a buon fine l’acquirente chiede il doppio della caparra e l’agenzia vuole la sua mediazione. Posso avere una risposta e se c’è già una sentenza simile al mio caso già esistente.
Grazie Mille
Buongiorno ,
ho individuato appartamento da acquistare ma debbo vendere la mia attuale prima casa per ricomprare prima casa
Posso fare il compromesso oggi senza indicare che si tratta di prima casa, vendere tra 2 mesi il mio appartamento attuale ( prima casa lo possiedo da 10 anni)e rogitare acquisto tra 5 mesi nuovo appartamento come prima casa ?
e’ fattibile l’operazione ?
Premetto che ho gia fatto preventivo mutuo in caso di imprevisto.
grazi e
Carlo
Buona sera,
Vorrei sottoporre un quesito che mi tormenta …
Nel 1994 i miei genitori hanno firmato un compromesso per acquistare una casa dove veniva specificato il prezzo le modalità di pagamento e anche che veniva trasferito l’uso ma non la proprietà fino alla stesura del rogito che doveva avvenire nel 1994
Ad oggi 2013 non hanno ancora rogitato e quindi i miei genitori hanno contattato i vecchi venditori e questi per tutta risposta hanno mandato una lettera dell’avvocato dove ci obbligano a lasciare l’appartamento entro 30 giorni.
Cosa posso fare per rogitare la casa è stata pagata e abitiamo qui dal giorno del compromesso!
Grazie in anticipo per l’attenzione che vorrete dedicarmi
Ho acquistato un appartamento, in atto bottega. Nel preliminare gli accordi sono stati che, il venditore (costruttore dell’immobile), doveva occuparsi del cambio d’uso dell’immobile, da bottega a civile abitazione; la nuova catastazione; la produzione del certificato di agibilità e lo spostamento del portone d’ingresso. Mentre a mie spese dovevo ristrutturare l’appartamento interno ad uso abitativo, l’impianto idraulico ed elettrico. A fronte di 130.000,00 euro ho versato a titolo di caparra confirmatoria 50.000,00 euro, la rimanene somma 80.000,00 all’atto definitivo con mutuo. Premetto che, l’appartamento si trova in un condominio di sole 4 unità abitative. Durante la trattativa il proprietario mi disse che il condominio era sprovvisto di amministratore. Mentre, successivamente, sono venuta a conoscenza che l’amministratore c’è. Nel preliminare era stata fissata la data del rogito,scaduta già da 15 gg. Il definitivo non si può fare a causa dei lavori iniziati tardivamente, nell’attesa che arrivassero le autorizzazioni presentate dal venditore. Purtroppo, ad oggi, dopo 5 mesi dal preliminare, il costruttore non ha ancora provveduto a spostare il portone d’ingresso, come convenuto e come da progetto.Senza lo spostamento di esso non è possibile ultimare i lavori in corso al fine di avere rilasciata la certificazione energetica e di abitabilità. Senza queste certificazioni non posso presentare richiesta di mutuo alla Banca. Un bel guaio! Intanto il venditore si è rivolto all’avvocato intimando la richiesta dell’atto definitivo ed ha fissato la data del rogito presso un notaio di sua fiducia. Come mi devo comportare in questo caso? In fondo se la data è slittata è anche per colpa sua. Inoltre si è giustificato dicendo che intanto si fa il rogito e che il portone lo sposterà successivamente. Ma le sembra corretto questo comportamento. Ed io!Come me la cavo?
Grazie per un eventuale Vs. consiglio!
Salve Un chiarimento Avevo messo in vendita casa con un’agenzia e con regolare contratto: ci è stata versata una caparra ma poi non si è arrivati al compromesso Abbiamo trattenuto la caparra ma ora è l’agenzia che vuole la provvigione, che sarebbe anche superiore alla caparra ricevuta. Come si deve procedere?!
Ho sottoscritto una proposta di acquisto presso un’agenzia immobiliare trattando il prezzo dell’immobile di proprietà di una cooperativa, siamo arrivati al punto che la cifra è concordata mancano ancora delle clausole da eliminare per il preliminare. Siccome mi è stato consigliato di lasciar perdere l’acquisto perchè tale acquisto potrebbe comportarmi qualche rischio futuro. A tal proposito vorrei ritirarmi dalla trattativa senza dover perdere l’assegno lasciato a deposito in agenzia per poter iniziare la trattativa. E’ possibile farlo senza rimetterci alcun euro? grazie in anticipo
In data 20 Marzo 2014 sottoscrivo, proposta di acquisto immobile tramite agente immobiliare “Tecnocasa” per un appartamento ad uso civile abitazione, che è porzione di un immobile più grande ma che il venditore dichiara di rendere autonomo. La nostra proposta è “a prezzo” nel senso che offriamo quanto richiesto dal venditore. All’atto della formulazione della proposta verso assegno bancario a titolo di caparra confirmatoria.
In data 27 Marzo 2014 ci contatta l’agente immobiliare il quale ci informa che il venditore accetta la proposta, subordinandola ad un improbabile allegato integrativo, datato 26.03.2014 quindi con data successiva alla proposta ed all’incarico di vendita, in cui vengono elencati nuovi impegni e condizioni tra le quali quella di non volersi accollare le spese per rendere autonomo l’appartamento. (allacci acqua, luce e gas). Essendo la mi proposta a prezzo quindi di fatto è assimilabile ad una accettazione alla sua richiesta, pertanto è da considerarsi con valenza giuridica di un preliminare? In tal caso posso fare valere i mie diritti? Grazie
Mio figlio firma una proposta di acquisto , come acquirente, per un immobile il 25 luglio di questa anno per il prezzo complessivo di 110000€, in agenzia, e versa un assegno di 5000€ che l’agenzia trattiene senza consegnarlo al venditore per l’incasso. La proposta prevede che all’accettazione del venditore essa costituisce contratto preliminare.la proposta viene controfirmata dal venditore e consegnata al proponente. Ulteriori 5000€ dovranno essere versati entro il 31 ottobre di quest’anno. Una nota della proposta prevede la subordinazione della proposta all’erogazione del mutuo entro il 15 ottobre 2014. Il 15 ottobre l’agenzia comunica telefonicamente a mio figlio che il venditore ritira la proposta e vende ad un altro acquirente per mancata erogazione mutuo. Mio figlio il 15 ottobre sera manda all’agenzia un telegramma, che l’agenzia riceve il 16 ottobre, telegramma che invita il venditore all’ incasso dell’assegno emesso il 25 luglio e l’agenzia a dare corso alla definizione entro il 31 ottobre la consegna da parte di mio figlio di ulteriori 5000€ come previsto dalla proposta d’acquisto. IL giorno 16 ottobre la banca comunica, a mio figlio e all’agenzia, la delibera di conformità reddituale del richiedente il mutuo e la richiesta di fissare la data per la perizia immobile. L’agenzia immobiliare interrompe le comunicazioni e su visita di mio figlio gli comunica che la proposta non è più valida , che il venditore ha deciso di vendere ad altra persona e gli propongono di ritirare l’assegno bancario che mio figlio rifiuta adducendo che la proposta è valida perché la comunicazione con telegramma è stata fatta nei termini contrattuali il 15 ottobre con , accompagnato da un email all’agenzia e da un sms all’agente che non rispondeva più al telefono. vi chiedo: Può mio figlio far valere la validità della proposta? Quali sono gli atti che deve produrre sostanziare la richiesta?
Buongiorno, ho firmato una proposta d’acquisto senza consegnare l’assegno. Nella proposta c’è scritto che porterò in agenzia l’assegno entro una settimana. Se dovessi ripensarci, cosa rischio? Il problema è che sono subentrate delle problematiche che mi impediscono di ottenere il mutuo. Cosa posso fare?
salve ,
ho firmato una promessa di vendita entro il 20 dicembre 2015
non sono andato a fare l’atto poiché ho capiti che il valore di vendita era la metà di quello di mercato .
posso far annullare l’ atto poiché il prezzo è troppo basso anche se ho firmato un compromesso e in quel momento ero in difficoltà ?
grazie
Salve, ho firmato e registrato un compromesso per una villetta. Facendo i rielievi il mio geometra ha riscontrato un’altezza inferiore (di poco) ai 2,70 obbligatori per legge. I venditori vorrebbero fare una sanatoria che però non sanerebbe di fatto l’immobile (che rimane insanabile per il comune) ma consiste in pratica nel pagamento di una sanzione. Sugli atti, però, a me risulterebbe poi una casa senza le altezze di legge con tutte le conseguenze del caso se volessi rivenderla o farci dei lavori. Posso rifiutare l’acquisto della casa? E in questo caso i venditori si tengono la caparra perchè io non sono d’accordo con la loro proposta o devono rendermi loro il doppio della caparra più le spese? Ho anche già ordinato i mobili per la casa e attivato le utenze, posso richiedere un rimborso per queste spese?
Grazie
Rosa
Buon giorno, vige da tempo l’obbligo della refistrazione del contratto preliminare, mi sembra che fosse invece in dubbio l’obbligo della registrazione anche della proposta di acquisto accettata e che solo successivamente l’amministrazione si sia espressa confermando l’obbligo di registrazione anche per la sola proposta accettata ? E’ così ? Sopratutto mi preme sapere in quale data è avvenuta la precisazione se avvenuta, ho cercato ma non ho trovato nulla.
Grazie Luca
Buonasera,
ho sottoscritto una proposta d’acquisto per un appartamento, lasciando un assegno all’agente immobiliare, a titolo di cauzione, indicando le date relative alla stipula del preliminare d’acquisto e del rogito. Tale domanda e’ stata accettata dal venditore. Alcuni giorni prima del compromesso il tecnico di mia fiducia ha rilevato alcune difformità edilizie, presumibilmente sanabile. Il venditore non vorrebbe procedere con la sanatoria. Ho qualche strumento per obbligare il venditore a sanare l’immobile e rispettare gli impegni? Grazie.
Buonasera,
l anno scorso io e la mia compagna abbiamo deciso di cambiare casa,ne abbiamo acquistata una su progetto direttamente dal costruttore,versato caparra e avanzamento lavori per una somma di 60000€ più iva,tutto bene se non che quest estate lei ha deciso di mettere fine al rapporto,la casa verra pronta per il mese di settembre,l abbiamo messa in vendita,a questo punto chiedo a qualsiasi prezzo verra acquistata io potrò richiedere la restituzione di tutti i soldi da me versati?
Grazie
Buongiorno.Ho un problema…In data 06/03/17 ho stipulato una proposta d’acquisto per un immobile tramite agenzia,versando un assegno di 3000 euro come caparra.La proposta è stata accettata dal venditore ma,ad oggi,ancora non ha fornito la documentazione aggiornata/registrata inerente all’immobile(rendita catastale,planimetria rasterizzata,permesso di costruzione).
In questo caso sono lo stesso vincolato all’acquisto dell’immobile?O posso recedere senza perdere la somma versata?
Grazie.
Buongiorno
Ho firmato una proposta di acquisto immobiliare irrevocabile in data 26/11/2019 con caparra di 5000 euro. La data fissata del rogito del 30/06/2020. La proposta è stata accettata dal venditore il 10/12/2020. Ho messo una clausola nella proposta che il preelimare verrà firmata quando il mio geometra contralla tutti di documenti dell’immobile sono in regola ed conforme che sono venuti pronti tutti i documenti pronti il 19/03/2020. In questi giorni mi è arrivata la perizia della banca per il rilascio del mutuo.
Controllando tutti documenti anche la perizia ho visto che l’intestatario attuale dell’immobile non è quello scritto nella proposta di acquisto ed è stato fatto in data 30/12/2020 (quindi dopo che la proposta è stata accettata da entrambi le parti) un atto notarile per il trasferimento della proprietà dal nome scritto in proposta che era una società a questo nome privato senza mia conoscienza ma con conoscenza dell’agenzia.
Posso recedere la proposta? perdo l’assegno anche se attestato alla vecchia società e non alla persona privata attuale proprietario? cosa succede se non voglio più andare avanti con l’acquisto?
Grazie mille in anticipo