L’assemblea di condominio

Il nostro codice civile, nel titolo settimo, dall’art. 1100 all’art. 1139, detta le norme sulla comunione e sul condominio. Poiché la vita condominiale trova il suo fulcro nelle assemblee, che periodicamente l’amministratore deve indire, è dall’esame di questo organo che è necessario partire per inquadrare più compiutamente le altre problematiche relative alle parti comuni delle proprietà.

Infatti, l’assemblea del condominio è considerata l’organo di autogoverno dei condomini ed è stata prevista per disciplinare l’uso dei servizi e delle cose comuni. Il suo funzionamento si basa sul sistema della doppia maggioranza in quanto, per la validità sia della costituzione che delle singole deliberazioni, occorre il contemporaneo raggiungimento sia di una certa quota dei millesimi, e sia quella dei singoli condomini partecipanti al condominio. Infine, per alcune delibere, occorre che in assemblea i condomini siano presenti personalmente o a mezzo del proprio delegato.

I poteri dell’assemblea sono regolati dall’art. 1135 del codice civile, che espressamente attribuisce il compito di provvedere alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione, all’approvazione del preventivo delle spese annuali correnti e alla relativa ripartizione tra i condomini, all’approvazione del rendiconto consuntivo della gestione, nonché alle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se occorre, un fondo speciale.

I poteri dell’assemblea di condominio non possono, in ogni caso, invadere la sfera di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L’assemblea viene normalmente convocata dall’amministratore che invia, almeno cinque giorni prima, apposito avviso con raccomandata a tutti i condomini. In detto avviso devono essere indicati gli argomenti da discutere, previa apposita elencazione degli stessi.
Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004). L’assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all’ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale valore dell’edificio.

Le delibere prese in conformità alla legge e al regolamento, sono vincolanti per tutti i condomini, nessuno escluso, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatta eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravose e suscettibili di utilizzo separato (come l’ascensore) per le quali la minoranza dissenziente può essere esonerata dalla partecipazione alle spese.

L’assemblea, inoltre, deve essere convocata almeno una volta l’anno dall’amministratore per il rendiconto del proprio operato: è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l’amministratore o i condomini lo ritengono necessario.

Fonte: Quotidiano Il Bari del 21 Ottobre 2009