Acquistare un immobile in costruzione

Comprare un appartamento in fase di costruzione presenta due vantaggi molto rilevanti. Il primo è la possibilità di adattare l’abitazione alle proprie esigenze, decidendo la suddivisione degli spazi interni e i materiali utilizzati per le finiture (infissi, pavimenti, tipi di sanitari eccetera). Il secondo è che le case di nuova costruzione sono concepite in modo da adattarsi pienamente alle esigenze dei nostri giorni:

sono tagliate senza spreco di spazi, sono predisposte alle nuove tecnologie, costa meno riscaldarle e per anni non avranno bisogno di ristrutturazione.
Tuttavia in termini di consegna dell’immobile bisognerà essere un po’ elastici in quanto spesso i tempi indicati nei preliminari non vengono rispettati a causa di diversi fattori tra cui, varianti in corso d’opera che allungano i tempi burocratici, maltempo che impedisce le rifiniture degli esterni…

Fino a qualche anno fa l’acquisto di una casa in costruzione era ben poco tutelato in Italia. Poi è intervenuto il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, in attuazione della legge delega n. 210/2004, che ha finalmente posto una serie di protezioni per il consumatore:
1) una garanzia fideiussoria, rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazione, sulle somme via via anticipate da chi acquista.;

2) una polizza danni di durata decennale che copre i “vizi” gravi dell’immobile, anche quelli “occulti”, cioè quelli che non è possibile rilevare al momento dell’acquisto;

3) infine alcune prescrizioni su come devono essere fatti il compromesso e il rogito di compravendita.

Si è anche è operato per ammorbidire, a favore degli acquirenti, le norme a tutela dei creditori della ditta fallita: il mutuo contratto per l’edificazione del palazzo va, appena possibile, frazionato appartamento per appartamento, l’ipoteca iscritta va cancellata non appena le rate sono pagate, sono posti limiti alla revocatoria del rogito e il candidato acquirente ha diritto di prelazione sull’immobile posto all’asta giudiziaria, all’ultimo prezzo raggiunto.

Il decreto elenca nell’articolo 6 una lunga serie di clausole e di allegati da inserire nel preliminare di acquisto e nel rogito. Tra essi:

a) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

b) gli estremi di eventuali convenzioni stipulate con il Comune e l’elencazione dei vincoli previsti;

c) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

d) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

e) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; ll prezzo va pagato con bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice e alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;

f) gli estremi della fideiussione;

g) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e, particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

h) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

i) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi.

Inoltre, per quanto attiene al capitolato, prevede che contenga:

-le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

-gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.