Acquistare un immobile in fase di costruzione: le garanzie
“Maggiori tutele per chi compra direttamente dal costruttore”, ci riferiamo al decreto legislativo n. 122 del giugno 2005, con questo decreto infatti, chi compra sulla carta ha finalmente maggiori garanzie e può dormire sonni più tranquilli. Prima infatti, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, l’acquirente perdeva la casa e i soldi che aveva dato come deposito. L’attuale legge italiana, si ispira al modello francese in quanto impone al costruttore l’obbligo di offrire garanzie fidejussorie a tutela degli anticipi versati dall’acquirente. E’ previsto anche un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti avvenuti negli ultimi dieci anni. Ma vediamo quali sono nel dettaglio i contenuti della nuova legge.
Sono previste precise limitazioni all’azione revocatoria (nei confronti dell’acquirente) dei crediti fallimentari. Per l’impresa costruttrice c’è l’obbligo di procurare una fidejussione pari al 100% delle somme impegnate dagli acquirenti, sia quelle già riscosse, sia quelle da riscuotere prima del rogito. Restano escluse dalla fidejussione le somme che devono essere erogate da banche o finanziarie. Inoltre, il costruttore deve fornire garanzie anche per ‘vizi e difformità’ che si presentino dopo la stipula del contratto definitivo. Una novità importante contenuta nella legge delega riguarda la disciplina dei contenuti del contratto preliminare di vendita (il compromesso), in cui dovranno essere elencati con precisione i materiali di costruzione, le caratteristiche dell’immobile, modi e tempi di esecuzione dei lavori. Infine, è previsto un meccanismo per assicurare che gli atti di cancellazione dell’ipoteca vengano attuati prima del rogito o al massimo contestualmente. Per questa normativa si è guardato al modello francese, in cui oltre alla fidejussione per la restituzione delle somme anticipate dal candidato compratore, sono previste altre garanzie che lo tutelano molto più decisamente di quanto non faccia la legge italiana.
L’ammontare del deposito per prenotare la vendita non può superare il 5% del prezzo contrattuale (se la consegna avverrà entro un anno) o il 2% se è prevista in due anni. Se si supera questo termine, non può essere richiesto nessun deposito. Il pagamento in corso di costruzione non può eccedere il 35% alle fondamenta, il 70% alla posa del tetto e il 95% al rogito.
mia figlia ha acquistato dalla società costruttrice nel 2009 un appartamento in costruzione con un progetto antecedente alla legge che tutela l’acquirente e nel contratto non c’è scritto nè quando avverrà la consegna dell’appartamento e nemmeno la fidejussione perchè, ci ha detto, l’agenzia che ha partecipato alla vendita , che non era necessaria.
L’agenzia immobiliare mi aveva assicurato che l’appartamento sarebbe stato pronto entro la fine del 2010, la società in pochi mesi mi ha chiesto ben 6 SAL (sono in tot. 8 ) e ora ho saputo che la consegna avverrà molto più tardi e cioè forse alla fine di settembre 2011.
Mia figlia sta pagando un magazzino dove ha messo i mobili e sta pagando un affitto!
E’ giusto tutto questo?
Mi potete dare una conferma se tutto ciò è in regola con le norme vigenti?
Grazie Franca
Ci risulta assai strano che sul preliminare di acquisto non sia stata indicata una data per il rogito, ma se non avete previsto ne la data, ne eventuali penali di ritardo, non possiamo aiutarla, saluti
ho un dubbio che vorrei sottoporvi, che sprero mi risolviate.
E cioe’nel caso di fallimento dell’impresa costruttrice dopo la consegna dello stesso agli aventi diritto e dopo 9 anni, nel caso di danni causati da vizi di costruzione.
la polizza postuma decennale interviene ad indennizzare questi danni?
se questi sono stati riscontrati ed evidenziati prima, è possibile richiederli al curatore fallimentare, saluti
La mia famiglia ha stipulato un compromesso dove si impegnava a cedere un terreno a un costruttore in cambio di 2 appartamenti da realizzare sul terreno medesimo, nel compromesso è stata inserita una penale nel caso in cui i 2 appartamenti non vengano consegnati entro 18 mesi dal rogito. Il costruttore si rifiuta di inserire la penale anche nell’atto di compravendita dicendo che muterebbe l’oggetto del contratto e pagherebbe piu’ tasse, e’ vero tutto questo?come dovremmo comportarci?
Buongiorno Luigi, non ci risulta, la penale non va a modificare niente ma è un accordo tra le parti. saluti
salve
una domanda,vorrei impegnarmi per l acquisto di un immobili che ad oggi è ancora un rudere, il costruttore dice che deve presentare il progetto e una volta approvato in 3 mesi sara pronta perche nel frattempo provvedera a sbancare e a palificare (dice che nn servono permessi), che tipo di contratto dovrei stipulare e quanto anticipare? il prezzo concoradato e 300000,
grazie
saluti
luca