Acquistare una casa, alcuni consigli

Se la casa è già costruita è importante visitarla più volte al giorno per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall’esterno, dei servizi esistenti nei dintorni e della facilità nei parcheggi, della presenza di attività rumorose diurne e notturne.
Il preliminare di compravendita (compromesso) va sottoscritto solo dopo aver visionato il titolo di provenienza verificando quindi se il venditore è l’effettivo proprietario dell’immobile e in che misura, la conformità urbanistica dell’immobile, la documentazione catastale. In particolare, occorre verificare dal titolo di proprietà di chi vende se la disponibilità del bene sia piena senza vincoli, oneri od ipoteche. In caso di presenza di ipoteca, bisognerà controllare alla Conservatoria se questa è volontaria ovvero derivante da concessione di credito o legale o giudiziaria.
Nel caso di alloggio p.e.e.p bisognerà richiedere anche la convenzione sottoscritta tra chi vende ed il Comune per accertarsi dei requisiti necessari per l’acquisto e dei vincoli imposti dalla convenzione. Se ci accingiamo ad acquistare un immobile di nuova costruzione tra i certificati essenziali ci dovrà essere quello di abitabilità. Le planimetrie catastali devono essere corrispondenti allo stato reale e in caso contrario bisognerà specificare sul preliminare i motivi delle difformità e le modalità per sanarle che saranno a carico della parte venditrice. Per verificare la situazione urbanistica dell’immobile basterà rivolgersi allo sportello unico dell’edilizia del proprio Comune. Nel caso in cui la compravendita sia seguita da un’agenzia immobiliare questa dovrà provvedere a fornirci tutte le certificazioni che sono a carico del venditore o indicarci le modalità per acquisirle, ricordiamo che on-line sono visionabili i nominativi delle agenzie abilitate all’esercizio dell’attività sul sito della Camera di Commercio della città dove opera l’agenzia. Il preliminare, una volta sottoscritto dalla parti, andrà registrato presso l’Agenzia delle entrate entro i 20 giorni successivi dietro pagamento dell’imposta di registro fissa e proporzionale sull’importo della caparra confirmatoria.
Attenzione alle spese condominiali, in caso di acquisto di immobile facente parte di un fabbricato con più di 4 unità bisognerà richiedere il regolamento di condominio e assicurarsi che tutte le rate pregresse siano state regolarmente pagate. In linea generale, se si sta comprando un appartamento all’ultimo piano va posta attenzione allo stato del tetto, in quanto le coperture nel tempo hanno problemi di infiltrazioni.

Se si compra dall’impresa costruttrice è sempre consigliabile andare a vedere le case già realizzate dalla stessa società in modo da capire veramente se ci può fidare del costruttore. Non sempre è facile effettuare tali verifiche, per questo è buona regola richiedere elementi oggettivi sulla qualificazione dell’impresa, come il possesso di certificazioni Soa o Iso 9000. Occorre richiedere anche informazioni sui requisiti professionali dei progettisti e chiedere copia della documentazione attestante le qualifiche previste dalla legge per strutturalisti ed impiantisti. Anche se state acquistando ‘sulla carta‘ è opportuna la verifica delle certificazioni di conformità degli impianti, per esempio quella ai sensi della legge 46/90. Meno referenze avete sull’impresa venditrice, più sono importanti le garanzie di terzi. Verificate l’esistenza di mutui e delle eventuali condizioni proposte. I mutui devono essere con banche di livello nazionale e questo elemento è importante perché la banca è un soggetto necessariamente attento alla solidità e solvibilità dell’impresa.
E’ fondamentale una puntuale verifica dei titoli abilitativi come permesso di costruire e DIA (Dichiarazione di Inizio Attività). Va controllata anche la situazione urbanistica richiedendo il ‘certificato di destinazione urbanistica‘ al proprio Comune.


Nel caso di casa in costruzione occorre pagare a rate, in base allo stato di avanzamento dei lavori: se il cantiere rallenta o, peggio, si ferma, si evita di versare l’intero importo per nulla. Fatto 100 il prezzo della casa, il 30% rappresenta il margine d’impresa che andrà versato solo all’atto definitivo di vendita. Il restante 70% sarà da dilazionare secondo l’andamento dei lavori di realizzazione dell’appartamento e delle urbanizzazioni. Occorre tener presente che il rustico (strutture in cemento armato e murature) incide solo per il 30% del costo totale.
L’impresa dovrà comunque indicare i tempi di realizzazione delle singole fasi produttive permettendo all’acquirente di controllarne il rispetto. I termini di consegna della casa sono legati a quelli dell’esecuzione e, pertanto, occorre verificare che siano chiaramente indicate nel compromesso le varie fasi temporali. Richiedere sempre il capitolato dei lavori e delle finiture prima di sottoscrivere un preliminare, vanno messe al bando clausole generiche tipo ‘materiali delle migliori marche’. Il venditore deve indicare con precisione il tipo e la qualità dei singoli materiali e delle ditte installatrici. Debbono essere previste e regolate non solo le questioni estetiche ma anche quelle impiantistiche e strutturali. Occorre assicurarsi inoltre che il costruttore sia coperto, come legge impone, da una fideiussione bancaria e dall’assicurazione decennale postuma sull’edificio (copre i 10 anni successivi alla costruzione e scatta in caso di gravi problemi).