Compravendite di immobili a destinazione commerciale

L’andamento del mercato delle compravendite per  quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale registra, a livello nazionale, un aumento delle quotazioni dell’1.2% per le tipologie in ‘via di passaggio’ e dello 0.3% per quelle situate in vie ‘non di passaggio’. A livello regionale invece si registra una performance dinamica in Veneto (+4.5% l’incremento delle quotazioni per le tipologie in ‘via di passaggio’ e del 6.7% per le tipologie in ‘via non di passaggio’), a seguire il Piemonte (+1.8% e 0%), il Lazio (+1.3% e +0.1%) e la Lombardia (+0.2% e -0.2%).
Sul versante delle locazioni si registra un lieve aumento dei canoni per le tipologie situate in via di passaggio (+1.5% ed un lieve calo per quelle situate in via non di passaggio -3.2%). A livello regionale ci sono segnali ancora positivi in Veneto (+2.9% e +1.4%), in Piemonte (+2.2% e +0.9%), in Lombardia (+1.3% e -6.4%) e in Lazio (0 e -1.7%).
A Milano inizia a registrarsi un lieve calo sia sul versante dei prezzi che delle locazioni nella zona Navigli, viale Cassala e via Torino, soprattutto nelle vie ‘non di passaggio’. Infatti i negozi più richiesti sono quelli ubicati in vie di forte transito, con una metratura media di 50-75 mq, possibilmente con due punti luce. Chi cerca a Milano e non è già presente sul territorio cerca sempre nelle zone più centrali o sulle più importanti arterie commerciali della città, dove però è difficile trovare immobili disponibili e dove sono presenti sono, spesso, subordinati al pagamento di una buonuscita. Questa tipologia di cliente spesso si muove perchè stimolato da un formula di franchising, in tal caso il settore di maggior interesse è quello dell’abbigliamento e degli accessori .
Tengono tutte le attività ubicate in forte zone di passaggio e in vie centrali. Nel resto della città non si segnalano importanti attività in espansione. Resistono le attività legate alla ristorazione prevalentemente gestite da stranieri (come ad esempio i Kebab). Una novità si segnala per gli imprenditori di etnia cinese che hanno iniziato a diversificare il loro business e dalla ristorazione, attività prevalente fino a qualche tempo fa, si sono ora orientati verso attività quali parrucchieri, lavasecco, bar/tabacchi.
I negozi in ‘via non di passaggio’ sono ancora richiesti per la trasformazione in abitazione. Ovvio che il rallentamento e l’allungamento delle tempistiche di vendita che si sono registrate sul mercato immobiliare residenziale si è traslato anche sul segmento di mercato non residenziale con la conseguenza che, alcune tipologie abitative ottenute da cambio di destinazione d’uso oggi risultano invendute sul mercato. Il segmento degli acquisti per investimento resiste e si registra un discreto interesse per immobili con una metratura media (50-75 mq) e che richiedano un investimento compreso tra 250.000-350.000 €. L’aspettativa di rendimento è intorno al 7%; le zone interessanti sono quelle centrali o comunque ad alto passaggio, che sicuramente negli anni garantiranno una rivalutazione dell’investimento. Spostandosi in altre aree di Milano sono in crescita le quotazioni in zona Argonne dove è stato aperto un nuovo centro commerciale e dove sono state costruite nuove palazzine residenziali. Inoltre l’intervento di recupero dell’area di Porta Vittoria sta contribuendo all’apprezzamento dei negozi della zona. Anche in zona Tertuliano-Cuoco sono in costruzione nuove palazzine che determineranno un aumento della densità abitativa ed il conseguente aumento dei prezzi dei negozi. Le vie più commerciali di questa zona di Milano sono viale Corsica, corso XXII Marzo, corso di Porta Vittoria, corso di Porta Romana, viale Montenero e viale Piave. Le attività più presenti sono banche, agenzie viaggi, panettieri, abbigliamento e franchising.
Si segnala un calo delle richieste e di conseguenza delle quotazioni e delle locazioni in particolare sui negozi posizionati in via non di passaggio nelle zone di Vercelli, Washington, Lotto. Queste tipologie sono comunque ricercate da chi opera nei servizi sebbene anche queste categorie inizino a preferire  soluzioni situate in via di passaggio.

Stabili i prezzi dei negozi nel cuore di Roma nel secondo semestre 2007. La quasi totalità degli acquisti è effettuata per investimento sia da società immobiliari che da piccoli risparmiatori che investono, rispettivamente, cifre superiori a 300 mila € e comprese tra 200 e 300 mila €. Gli investitori cercano prevalentemente negozi già locati da mettere a reddito e che abbiano un rendimento medio non inferiore del 6-7%. I tagli più apprezzati sono quelli di circa 40 mq con almeno due vetrine. Si registrano maggiori difficoltà per  la vendita di tagli più grandi.
In via del Corso e via Condotti, come in altre vie importanti e commerciali, è usuale il pagamento della buonuscita. Da segnalare la crisi dei negozi di abbigliamento e di tutte le attività che non siano di somministrazione. Questo a  causa della concorrenza dei centri commerciali che attirano sempre di più i clienti. Infatti ormai buona parte della clientela dei negozi del Centro di Roma è costituita prevalentemente da turisti.

In Piemonte si segnala la nascita di nuovi locali commerciali nell’hinterland di Torino, a Moncalieri, sia in paese (ai piani terra di abitazioni di nuova costruzione in alcune vie ad alto transito) che nell’area dell’ex Garis dove sono in corso d’opera i lavori per la costruzione di un nuovo polo commerciale con negozi, uffici ed appartamenti la cui consegna è prevista per il 2010. Tra Moncalieri e Trofarello inoltre è stato ultimato un nuovo centro commerciale.
Andamento positivo per le locazioni e le quotazioni dei negozi a Collegno. Infatti la bassa offerta di immobili in ‘via di passaggio’ ha comportato uno spostamento delle richieste nelle vie ‘non di passaggio’. Tra i settori che reggono bene sul mercato quello della somministrazione. Vanno bene anche i centri estetici e i solarium. Buona anche la richiesta di attività legate ai servizi. Tra le caratteristiche ricercate da chi cerca immobili da destinare ad attività di somministrazione si segnalano le pareti piastrellate, la presenza di bagno ed antibagno per i disabili e la cucina di  almeno 10 mq. Via Gramsci a Grugliasco e via XXIV Maggio a Collegno sono le vie più ambite. 

A Verona città il mercato dei locali da destinare ad attività commerciali vede protagonisti sia acquirenti che decidono di svolgere l’attività commerciale che investitori. Questi ultimi richiedono un rendimento di almeno 7% che si può raggiungere nelle aree più centrali della città (escluse le aree pedonali dove è difficile trovare negozi in vendita). Le tipologie situate in ‘vie di passaggio’ sono quelle maggiormente apprezzate perché consentono una maggiore visibilità. Quelle in ‘vie non di passaggio’ sono ormai sempre più utilizzate per lo svolgimento di attività legate al settore terziario. Da segnalare uno sviluppo delle attività commerciali in buona parte dei Comuni che si sviluppano lungo la Statale 11 dove stanno sorgendo numerosi nuovi locali ad uso commerciale.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa