Compravendite di immobili industriali-artigianali

Sul mercato dei capannoni industriali si registrano variazioni dei prezzi dello 0.7% per le tipologie usate e dell’1.3% per le tipologie di nuova costruzione. Tra le regioni più dinamiche, a livello di prezzi, si segnalano la Lombardia, il Veneto ed il Piemonte. In Lombardia si registrano variazioni delle quotazioni dello 0.7% (usato) e dell’1.4% (nuovo), in Piemonte dell’1.5% e del 2.1% e in Veneto dell’1.7% e del 2.5%. Segnali di stabilità arrivano dal mercato delle locazioni, dove si ha una crescita dello 0.5% per le tipologie usate e dello 0.3% per le tipologie di nuova costruzione. Anche in questo caso si registra un discreto andamento dei canoni di locazione per le località del Piemonte (+2.2% sull’usato e -0.6% per il nuovo). Abbastanza stabile il Veneto (0% e 2.7%) e la Lombardia (+0.5% e +0.1%). In Emilia Romagna si ha un calo delle locazioni dell’1.7% per l’usato e dello 0.4% per il nuovo.

In Lombardia, nella fattispecie a Milano, si registra un calo delle quotazioni dei capannoni nelle zone Navigli, Gratosoglio e viale Tibaldi, determinato da una contrazione della domanda soprattutto per le tipologie soggette a possibili cambi di destinazione d’uso (ad esempio in loft, sebbene la loro richiesta stia rallentando). Sul quartiere Gratosoglio incide anche la decisione di decentrare il mercato del commercio all’ingrosso dell’imprenditoria cinese (Asian Trading Milan Center).
Positivo l’andamento dei capannoni industriali nella zona di Mecenate-C.A.M.M in seguito al trasferimento della sede Rai da corso Sempione. Infatti queste tipologie prima richieste soprattutto per uso logistico adesso sono molto ambite da studi fotografici, società di organizzazione eventi, studi di architettura, agenzie pubblicitarie. Alcuni capannoni sono anche trasformati in loft, con destinazione d’uso laboratorio o ufficio. Stabili i prezzi nelle zone di Corvetto, Rogoredo, Tertuliano e Cuoco dove i capannoni sono utilizzati come deposito merce o come magazzino.
A Milano (sia in locazione che in affitto) le metrature più richieste sono comprese tra i 150 e i 500 mq, tipologie apprezzate dagli ultimi artigiani presenti in città, così come da operatori immobiliari o investitori (come ad esempio società immobiliari).
Spostandosi nell’hinterland di Milano si registra una crescita dei prezzi degli immobili industriali, in particolare di nuova costruzione, a Vimercate, Bellusco, Cavenago ed Agrate Brianza a causa del rialzo del costo dei terreni edificabili e degli oneri comunali e di urbanizzazione come strade, fognature, utenze e servizi. I piccoli tagli, fino a 400 mq, si concentrano nelle zone ad alta densità urbanistica come Cologno Monzese, Sesto San Giovanni, Vimercate, Segrate, San Donato e San Giuliano Milanese. In queste aree tra le caratteristiche più apprezzate dagli acquirenti e dai conduttori ci sono gli immobili in buono stato di manutenzione e conservazione, dotati di impianti a norma, con ampi piazzali esterni ed una facile accessibilità e viabilità all’immobile.

Positivo l’andamento delle quotazioni dei capannoni in alcune aree dell’hinterland di Torino, soprattutto nella zona di Bruino e di Moncalieri. A Rivalta e a Bruino, si registra una domanda dinamica che proviene generalmente da piccole medie imprese per l’utilizzo personale del capannone. Le attività prevalentemente svolte sono legate alla lavorazione conto terzi nel settore manifatturiero e meccanico. Ci sono anche capannoni adibiti ad uso logistico. Nella zona industriale di Bruino sono in costruzione nuovi capannoni e mentre altri sono stati appena ultimati.
Nell’area industriale di Carpice, tra Moncalieri e La Loggia. La costruzione di capannoni dalle metrature ridotte (tra i 250 ed i 500 mq) ne ha facilitato l’acquisto e la locazione. Si tratta di tipologie modulabili le cui dimensioni vengono adeguate sulla base della richiesta dell’acquirente.

Abbastanza stabili i prezzi e le locazioni dei capannoni situati nelle aree circostanti Verona città (zona ZAI), dove si registra una buona domanda alimentata soprattutto da artigiani e piccoli imprenditori che utilizzano i capannoni soprattutto per attività di stoccaggio. Le richieste si orientano soprattutto sulle tipologie da affittare piuttosto che da acquistare al fine di non immobilizzare il capitale. Non si registra una preferenza tra tipologie usate e nuove (anche se l’offerta sul nuovo è bassa). I tagli più richiesti sono quelli compresi tra 250 e 400 mq, con un altezza di almeno sette metri. Da segnalare la nascita di capannoni di nuova costruzione in alcuni comuni della provincia orientale della città. Le quotazioni oscillano da 850 a 1000 € al mq. La ricerca dei capannoni in questa area è alimentata anche da operatori della logistica oltre che da piccoli imprenditori.

Il mercato dei capannoni industriali destinati ad uso logistico è in notevole espansione e sono numerosi gli interventi previsti sul territorio, concentrati soprattutto nel nord e nel centro, anche se si prevedono sviluppi di nuovi hub logistici a Sud (Campania, Puglia, Sicilia). Nel Nord Italia uno dei poli più importanti è quello di Piacenza che occupa 475 mila mq di fabbricati ad uso magazzino ed uffici su quattro lotti di 25 mila mq. In sviluppo anche l’area del lodigiano e del pavese dove molte aziende si stanno indirizzando soprattutto per ridurre i costi legati al terreno e agli oneri di urbanizzazione. In fermento anche l’hinterland di Milano (Lacchairella, Siziano, Rho, Pero). La richiesta arriva da imprese di grandi dimensioni, italiane ed estere. Si ricercano tagli di almeno 20-25 mila mq, con un’altezza minima di 12 metri, spazi per la ribalta, aree di carico e scarico che siano pari almeno ad una volta e mezza la superficie dei capannoni.

Il posizionamento deve essere a ridosso di importanti arterie o autostrade o presso i raccordi ferroviari. La richiesta è per le tipologie di nuova costruzione, con impianti a norma (ad esempio impianti finger, muri divisori resistenti al fuoco). La presenza di uffici è minima e si limita al 2-3% della superficie totale. Tra gli acquirenti dei capannoni ci sono investitori (privati ma anche fondi d’investimento che comprano capannoni già affittati oppure li acquistano ex novo, talvolta li costruiscono anche, per poi affittarli). Gli utilizzatori diretti preferiscono la locazione, soprattutto se si tratta di società straniere.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa