I vizi di una cosa venduta

Fra le obbligazioni principali del venditore, la legge indica quella di garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 c.c. n.3). Il comma I dell’art. 1490 c.c. precisa che ‘il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore’.
Pertanto, si deve ritenere che l’acquirente di un bene viziato possa agire, ai sensi dell’art. 1490 c. c., nei confronti del venditore. E’ essenziale rilevare come la natura giuridica di questa garanzia abbia dato luogo a diverse teorie, soprattutto per la difficoltà di ricondurre all’ inadempimento di un’obbligazione contrattuale, una violazione collegata a cause preesistenti al contratto.
Per questo, alcuni autori hanno ricondotto l’istituto nell’ambito della presupposizione, altri a quello della responsabilità precontrattuale, altri ancora a quello dell’assicurazione contrattuale o dell’impugnativa per errore. La prevalente dottrina e la giurisprudenza della Cassazione (sent. 3022 del 22.10.74) ravvisano nella garanzia per vizi lo stesso fondamento della garanzia per evizione, id est una violazione dell’impegno traslativo, considerato comprensivo anche dell’obbligo del venditore di verificare che il bene trasferito abbia i requisiti necessari per la sua utilizzazione ed un’obbligazione relativa alla responsabilità contrattuale del venditore.
I vizi devono essere di tale natura da rendere la cosa venduta inidonea all’uso cui destinata, o da diminuire in modo apprezzabile il valore. Tra le due ipotesi previste dall’art. 1490 c.c. vi è una netta distinzione: la prima si riferisce a difetti strutturali, mentre la seconda comprende quelle deficienze che rendono la cosa soltanto meno idonea all’uso cui destinata. I vizi, devono essere occulti, in caso contrario, ai sensi dell’art. 1491 c.c., qualora al momento della conclusione del contratto il compratore avesse conosciuto i vizi oppure se i vizi fossero stati facilmente riconoscibili, la garanzia non è dovuta. In terzo luogo, secondo la dottrina prevalente, deve trattarsi di vizi materiali della cosa, perchè i vizi relativi alla condizione giuridica rientrano nella disciplina dell’evizione. I vizi, infine, devono essere preesistenti alla vendita o quantomeno devono derivare da preesistenti cause. Oltre all’esclusione legale prevista dall’art. 1491 c.c. in relazione ai vizi non occulti della cosa, ammessa, anche in tema di vizi, una esclusione convenzionale della garanzia, ex art. 1490, comma II, c.c., che pone un solo limite: che il venditore abbia in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. I vizi della cosa vanno distinti dall’ipotesi della vendita di aliud pro alio. La distinzione di notevole importanza, dato che in caso di consegna di cosa diversa non si applica la normativa sui vizi o sulla mancanza di qualità, ma quella sull’azione generale di risoluzione; in particolar modo l’azione non soggetta ai brevi termini di prescrizione e di decadenza ex art. 1495 c.c., ma alla prescrizione decennale, in base a quanto disposto dall’art. 2946 c.c. Teoricamente, la differenza non presenta dubbi: parlare di una cosa che presenta vizi non equivale a parlare di una cosa di genere diverso rispetto a quella pattuita; sul piano pratico, invece, meno facile accertare quando una cosa possa definirsi viziata ovvero diversa da quella oggetto del contratto.

Un caso specifico, nel caso di compravendite è quello dell’acquisto di un immobile di nuova costruzione privo del prescritto certificato di abitabilità. E’ prevalsa, soprattutto in giurisprudenza, la tesi per cui l’oggetto di tale contratto non sarebbe affetto da vizi o privo delle qualità essenziali, ovvero gravato di oneri che ne diminuiscano il libero godimento ai sensi dell’art. 1489 c.c., ma di un bene diverso (vale a dire di aliud pro alio) con la conseguente possibilità per l’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.