Vendere un immobile: tassazione dei redditi diversi
Il Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr n. 917/1986, art. 81) prevede che i guadagni da rivendita di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni siano tassabili, come “redditi diversi”, nella dichiarazione da presentare l’anno seguente a quello della vendita. L’imponibile è quindi la differenza tra il prezzo denunciato alla vendita e quello pagato a suo tempo per l’acquisto (quest’ultimo aumentato delle spese fatte che incrementino il valore dell’immobile, come le ristrutturazioni). Il guadagno che risulta da questa operazione matematica (il cosiddetto “capital gain”), è colpito dall’Irpef (imposta sui redditi), secondo i normali scaglioni e va denunciato tra i redditi diversi. Tuttavia esiste la possibilità, introdotta dall’1 gennaio 2006 dalla legge n. 266/2005, articolo 1, comma 496 di applicare un’imposta sostitutiva, che ora è del 20% sull’imponibile, dichiarando tale scelta nel rogito e anticipando la somma direttamente al notaio, che la verserà. L’eccezione a questa tassazione si ha quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente oppure dei suoi familiari più stretti, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione. Si tratta di un requisito oggettivo, basato sul dato concreto dell’uso che è stato fatto, non sul principio che l’immobile sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa.
Con familiari stretti si intendono, ai sensi fiscali, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Tra essi rientrano genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri, genitori dei suoceri, cognati, nuore, coniuge in fase di separazione ma non divorziato. Un altro caso per cui non è prevista la tassazione al 20% è quello della vendita di un’abitazione ricevuta in eredità a condizione che sia stata abitata dall’erede. Viceversa per quanto riguarda le abitazioni ricevute in donazione, per le quali il prezzo di acquisto è quello sopportato a suo tempo dal donante, magari decenni prima, in tal caso la rivendita entro i 5 anni sarà tassata come reddito diverso.
fonte: guida immobiliare
Ho acquistato il 14/12/2004 un immobile con i benefici fiscali prima casa; il 23/06/2005 ho trasferito la residenza nel comune ove insiste l’immobile, detenendola fino al 23/3/2007, data nella quale ho stipulato un contratto di locazione con scadenza non prorogabile al 2/9/2008 a seguito di trasferimento ad altro comune per motivi di lavoro.
Avendo ora la possibilità di riutilizzare l’immobile e sussistendo anche la necessità di venderlo quanto prima, con o senza utilizzo del credito di imposta, per quale periodo devo detenere ancora l’immobile come abitazione principale per evitare la tassazione di eventuali plusvalenze che dovessere emergere dalla vendita ai sensi dell’art. 81 del TUIR? E’ sufficiente il semplice ritrasferimento della residenza nel comune ove è situato l’immobile per il predetto periodo per evitare la tassazione delle plusvalenze, oppure sussistono ulteriori condizioni da rispettarerispettare?
Se entro 18 mesi dall’acquisto della tua prima casa hai trasferito lì la residenza non pagherai mai nessuna plusvalenza in quanto la plusvalenza viene pratica sui beni strumentali e la “prima casa” non è tra questi. In ogni caso i vincoli per continuare ad usufruire dell’agevolazione prima casa sono “di durata” in quanto devi rimanere proprietario (con residenza) per i primi 5 anni o in mancanza vendere e riaquistare entro un anno dalla vendita. Ti elenco qui di seguito i motivi per i quali si perdono le agevolazioni.
L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente:
– il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
– l’imposta ipotecaria del 2%;
– l’imposta catastale dell’1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, elevati al 3% dal 1° gennaio 2008.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione.
L’Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l’azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti “prima casa”, entro il termine massimo di tre anni.
Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge.
Spero di essere stata chiara e di aver risposto in modo esaustivo alla tua domanda.
Saluti
Elettra
Con riferimento al messaggio sottoriportato, Vi ringrazio anzitutto per la chiarezza e completezza della risposta fornita. Mi permetto solo richiedere le seguente ulteriore precisazione circa l’obbligo di mantenimento della residenza per il quinquennio, dal momento che tale requisito non risulta esplicitamente richiesto, salvo errore, dalla legge; inoltre leggo da “L’agenzia Informa n. 5/2006” dell’Agenzia delle Entrate che non sussiste l’obbligo per l’acquirente di utilizzare l’immobile come abitazione principale senza alcun riferimento temporale. Come si conciliano le due dispozioni?. Grazie
“Ho acquistato il 14/12/2004 un immobile con i benefici fiscali prima casa; il 23/06/2005 ho trasferito la residenza nel comune ove insiste l’immobile, detenendola fino al 23/3/2007, data nella quale ho stipulato un contratto di locazione con scadenza non prorogabile al 2/9/2008 a seguito di trasferimento ad altro comune per motivi di lavoro.
Avendo ora la possibilità di riutilizzare l’immobile e sussistendo anche la necessità di venderlo quanto prima, con o senza utilizzo del credito di imposta, per quale periodo devo detenere ancora l’immobile come abitazione principale per evitare la tassazione di eventuali plusvalenze che dovessere emergere dalla vendita ai sensi dell’art. 81 del TUIR? E’ sufficiente il semplice ritrasferimento della residenza nel comune ove è situato l’immobile per il predetto periodo per evitare la tassazione delle plusvalenze, oppure sussistono ulteriori condizioni da rispettarerispettare?”
Posted on September 17th, 2008 at 10:58 am
L’acquirente non è obbligato a utilizzare l’immobile come abitazione principale semplicemente perchè ognuno può disporre e godere del bene senza limitazioni temporali (principio del diritto di proprietà), ma se l’acquirente decide di usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di prima casa dovrà dimostrare che l’abitazione, nel periodo in cui questa è stata di sua proprietà, è stata per lui bene necessario e questo viene dimostrato con il trasferimento della residenza (che fra l’altro è un requisito essenziale richiesto per usufuire delle agevolazioni prima casa), o in mancanza fornendo documenti dettagliati riguardo ai consumi (bollette acqua, luce, gas) riferiti a quel periodo.
saluti