L’amministratore di condominio e lo sviluppo edilizio

Per una più esaustiva e chiara disamina delle problematiche relative alla vita condominiale, occorre evidenziare l’opera e la figura del soggetto che viene nominato dall’assemblea condominiale per gestire quotidianamente la vita del condominio. Il soggetto in parola è chiamato amministratore condominiale. L’amministratore di condominio non ha ancora oggi una sua compiuta regolamentazione pubblicistica in quanto, specialmente in Italia, in genere vengono chiamati a rappresentare il condominio soggetti che o sono condomini dello stesso (che, a rotazione, si incaricano di gestire la cosa comune), o sono soggetti esterni che, previo compenso, si propongono per eseguire il compito di amministrare il bene condominiale.

Lo sviluppo edilizio e la costruzione di edifici, di notevoli dimensioni, sia in altezza che in larghezza (supercondominio o intercondominio) hanno fatto avvertire l’esigenza di una più razionale organizzazione dell’ufficio dell’amministratore del condominio, onde precisare e delimitare le sue responsabilità, e consentire una sana gestione dei beni a lui affidati.
L’articolo 1130 del codice civile contiene un elenco delle attribuzioni dell’amministratore di cui viene investito automaticamente, sin dal momento della nomina (in virtù del mandato ex lege), senza bisogno di espresso conferimento da parte dell’assemblea dei condomini.

Il regolamento di condominio e i condomini in assemblea possono ampliare o diminuire le sue funzioni ma mai potrà essere svuotato e privato di ogni sua funzione ‘perché ciò equivarrebbe alla revoca del medesimo’ (Cassazione 2155/66). Nei limiti di tali attribuzioni è compreso anche il potere di rappresentare i condomini e di agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (articolo 1131 del codice civile).
Tale elenco non include l’obbligo di convocare annualmente l’assemblea ordinaria e quella straordinaria quando lo ritiene necessario o quando gli perviene la richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (articolo 66, disposizioni attuative, codice civile) né l’obbligo di presenza dell’amministratore in assemblea che per la Suprema Corte ‘sebbene, tra i compiti dell’amministratore enumerati dal codice civile non sia espressamente prevista la sua partecipazione all’assemblea, ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti che intercorrono tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i suoi compiti istituzionali di amministrazione’ (Cassazione 3596/2003).

Si possono distinguere in: esecutive, amministrativo-contabili e di mera gestione. Dare esecuzione alle delibere (attribuzione esecutiva) si traduce in un’attività diretta a realizzare la volontà dei condomini espressa nell’ambito di un’assemblea. Solamente l’autorità giudiziaria ha il potere di sospendere l’efficacia delle deliberazioni stesse e di dichiararne o meno la validità.
Nel dare esecuzione alle delibere, l’amministratore dovrà usare la diligenza del buon padre di famiglia e, nei casi dubbi, attenersi a un comportamento più opportuno nell’interesse del condominio (come, ad esempio, riconvocare l’assemblea in presenza di una delibera affetta da vizzi di nullità, che possono essere contestati in giudizio senza limiti di tempo).

Riscuotere i contributi ed erogare le spese rientra tra le attribuzioni amministrativo-contabili. L’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni comprende quelle spese attinenti al normale godimento dell’immobile e dei suoi servizi, rimanendo fuori tutto ciò che costituisce innovazione, modificazione strutturale o di rilevante entità e ciò che costituisce manutenzione straordinaria, essendo tali interventi espressamente rimessi alle decisioni dell’assemblea, salvo che si tratti di opere urgenti.

Fonte: Quotidiano Il Bari del 19 Novembre 2009