Le delibere dell’assemblea di comdominio

Continuando nella illustrazione delle problematiche relative alla convocazione e alla validità delle delibere condominiali, bisogna tener conto che le decisioni prese dall’assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, sono legate alla interpretazione del cosiddetto ‘principio di maggioranza’. Per quanto innanzi detto, le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e dell’eventuale regolamento di condominio, sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.

Naturalmente, le decisioni assembleari non sono definitive, in quanto il legislatore ha previsto la possibilità, per ogni condomino, di ricorrere all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento. E ciò può avvenire sia se il condominio abbia espresso il proprio dissenso in seno all’assemblea condominiale, sia se non vi abbia partecipato affatto; in tal modo coloro i quali non hanno votatoin favore della delibera assembleare, sono legittimati ad impugnarla.

L’opposizione deve essere proposta dinanzi al Tribunale del luogo in cui ha sede l’immobile, e attenersi essenzialmente a motivi di nullità, annullabilità o inesistenza del deliberato. Nel nostro codice non vi è una elencazione specifica e dettagliata delle delibere nulle e annullabili, ma in generale si può affermare che la principale distinzione è basata sulla materia trattata nell’atto deliberativo, a seconda cioè che questa abbia o meno ad oggetto un argomento sul quale l’assemblea ha potere di deliberare (cosiddetto vizio di eccesso di potere).

A fronte di una generica indicazione contenuta nel codice civile, la giurisprudenza ha provveduto a fornire una rigorosa definizione delle une e delle altre. Sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali (come indicazione del nominativo dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi, dei votanti), quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) oppure quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea.
Sono inoltre nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all’oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l’assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti di acquisto.

A titolo esemplificativo, sono senz’altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all’uso collettivo. Devono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005).

Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condominio munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell’assemblea. Possono esserci, poi, delibere addirittura inesistenti: è il caso della delibera assunta dai condomini al di fuori della sede dell’assemblea con una semplice consultazione verbale, oppure mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio.

Fonte: Quotidiano Il Bari del 4 Novembre 2009