Ristrutturare la facciata del condominio

Quando si parla di edificio condominiale, assume rilievo il suo aspetto esteriore, quello che va sotto il nome di estetica dell’edificio. Come sottolinea la Cassazione, si tratta di un bene al quale sono interessati tutti i condomini, ed è suscettibile di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale sia di quella collettiva delle parti comuni (sentenza 6640/87).

Limitazioni all’uso e a interventi su parti comuni e proprietà individuali che potrebbero incidere sull’estetica dell’edificio sono contenute nel Codice civile. Precisamente si parla: di decoro architettonico come limite alle innovazioni (articolo 1120); di aspetto architettonico come limite alla sopraelevazione (articolo 1127); di decoro dell’edificio come limite per la tutela dell’edificio stesso (articolo 1138). Nei primi due casi, il riferimento riguarda elementi attinenti a simmetria, estetica e architettura generale dell’edificio. Il terzo ha invece attinenza con l’abitazione nell’edificio. Quanto al primo limite, l’articolo 1120 vieta le innovazioni lesive del decoro architettonico.

Nonostante le difficoltà di delimitare tale concetto, è giurisprudenza consolidata che, per decoro architettonico, s’intende l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e che imprimono alle varie parti dell’edificio una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (Cassazione 3436/97).

Con riferimento a quest’ultimo caso, la Cassazione ha precisato che il decoro architettonico sussiste in ogni edificio, essendo riscontrabile sia in un edificio privo di particolari pregi artistici sia in un edificio ricco di siffatti pregi (Cassazione 8861/87), avendo riguardo alla particolare fisionomia di ogni singola costruzione, senza alcun riferimento all’ambiente nel quale si trova (Cassazione 6397/79).

Attenzione merita l’individuazione dei criteri per valutare la lesione del decoro architettonico, premettendo che quest’ultimo viene tutelato non solo sotto il profilo puramente estetico, quanto e soprattutto sotto il profilo economico. La tutela del decoro è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e quindi alle singole unità che lo compongono.
Ai sensi dell’articolo 1120 sono quindi vietate non tutte le innovazioni che modificano l’aspetto dell’edificio, ma solo quelle che determinano mutamenti sufficienti da cui deriva un deterioramento estetico e dell’aspetto decorativo del fabbricato, tale da comportare un deprezzamento dell’edificio nel suo insieme e nelle singole unità (Cassazione, 3436/97).

Pertanto è considerato lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità che compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità (Cassazione 4474/87). Oltre al criterio dell’attitudine dell’opera determinare un pregiudizio economico, la valutazione circa l’eventuale violazione del decoro deve tenere conto delle condizioni originarie dell’edificio, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro se eseguita su un fabbricato già menomato da precedenti lavori o di mediocre livello architettonico (Cassazione 3549/89). Il raffronto della lesione del decoro architettonico alle reali condizioni dell’edificio potrebbe costituire un buon punto di partenza per accertare e valutare se vi sia stato un danno estetico, anche se dall’applicazione eccessivamente rigorosa di tale principio ne potrebbero derivare comportamenti, relativamente legittimi, che potrebbero causare situazioni di degrado estetico.

È inoltre rilevante sul piano condominiale la concessione di eventuali autorizzazioni all’esecuzione di opere rilasciate da pubbliche autorità, giacché le autorizzazioni amministrative debbono intendersi date con salvezza dei diritti dei terzi (Cassazione 2552/75).

Fonte: Attico Informa numero 5 anno VII