Prezzi delle case, andamento del mercato immobiliare

Nel 2008 il mercato immobiliare dell’Italia si ritrova ad affrontare un nuovo ciclo, dopo quello che ha visto una crescita proliferante registrata dal 1998 al 2007. Secondo indagini condotte a campione, è proprio a partire dalle sei tra le più grandi città italiane, Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze e Genova, che sono giunti i primi segnali di crisi del mercato. Infatti, andando ad analizzare le compravendite, è emerso che solo il 4,2% delle famiglie intervistate ha acquistato un immobile nel biennio 2007-2008, con un calo dello 0,5% rispetto alle indagini del 2006 e addirittura del 2,2% rispetto al 2004. Inoltre, si sviluppa sempre di più il fenomeno di chi compra una casa prevalentemente per necessità e ciò è dovuto sia ai costi elevati delle case, sia alla crescita dei tassi d’interesse.
C’è da notare che, rispetto alle indagini del 2006, è salita di ben 34,3 punti la percentuale di chi ha tenuto conto del prezzo, motivazione che è passata dal secondo al primo posto. Molto probabilmente, proprio per questo motivo, la tipologia di abitazione più scelta è quella abitabile, che è passata dall’ultimo al primo posto. In tal senso, le famiglie, pur di spendere poco sono disposte ad accontentarsi di soluzioni meno soddisfacenti rispetto ad una casa nuova o già ristrutturata. Questo risultato è confermato anche dal fatto che, seppure il 70% circa degli italiani continua ad essere molto o abbastanza soddisfatto del bene acquistato, tuttavia, non si può ignorare che esiste un 30% di scarsa o nulla soddisfazione, che non rappresenta certo una quota marginale, anche perché nel 2006 il livello di soddisfazione era al 90%.
Spostando l’analisi sul mercato dell’offerta, è emerso che l’1,6% delle famiglie intervistate ha venduto casa nel biennio 2007-2008, percentuale inferiore di 1,3 punti a quelle rilevate nelle due indagini nazionali precedenti e più della metà di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra abitazione principale.
Invece, chi ha venduto una seconda casa vacanze lo ha fatto principalmente per bisogno di liquidità o per effettuare altri investimenti immobiliari; chi ha venduto una casa destinata a parenti prossimi l’ha fatto per bisogno di liquidità; infine, chi ha ceduto una casa che possedeva come investimento lo ha fatto per acquistare un’abitazione principale o per smobilitare denaro.
Per quanto riguarda i mutui, complessivamente, sono saliti i mutui che coprono oltre il 60% del prezzo del bene e, al di sotto di questo valore, c’è stata una sensibile flessione: praticamente, crescono i mutui più alti e scendono i mutui più bassi. Il 58,3% di coloro che hanno acquistato una casa ha dichiarato di aver fatto ricorso ad un finanziamento o mutuo e tale percentuale sale addirittura al 72,5% se si considerano solo coloro che hanno acquistato l’abitazione principale.
Analizzando il mercato delle locazioni, il 4,8% delle famiglie intervistate ha preso in affitto un’abitazione negli ultimi due anni, il che rappresenta un valore leggermente più elevato rispetto agli anni passati, mentre l’offerta è stata solo del 2,8%, valore inferiore a quello rilevato in passato. Per quanto riguarda in particolare l’inizio del 2008 e in prospettiva il 2009, Il 5% delle famiglie intervistate pensa di acquistare un immobile ma, confrontando l’indagine attuale con le indagini nazionali precedenti, si riscontra un calo nelle intenzioni di acquisto. Il calo nelle intenzioni di acquisto sembra dovuto principalmente – oltre al livello dei prezzi raggiunti dagli immobili – a due fattori: alle note difficoltà economiche delle famiglie italiane e all’aumento dei tassi di interesse.
Spostando l’analisi sul fronte dell’offerta è emerso che il 2,4% degli intervistati pensa almeno di vendere un immobile, risultato leggermente in crescita rispetto a quello riscontrato nel 2006 e lievemente in calo se confrontato con quello del 2004. Dalle motivazioni che spingono le famiglie a vendere un’abitazione nel prossimo futuro è emersa una situazione abbastanza allarmante. Infatti, al primo posto troviamo coloro che cedono un’abitazione per bisogno di liquidità, facendo registrare, rispetto alle indagini del 2006, un incremento di ben 26,5 punti percentuali. Inoltre l’influsso della crisi estiva dei mutui subprime americani, il caro-mutui degli ultimi mesi e i prezzi delle case sempre alle stelle stanno mettendo alla prova il mercato immobiliare, anche italiano.
Lontano dalla pesante crisi immobiliare statunitense, per le compravendite del comparto residenziale nel nostro Paese non si può parlare ancora di crollo. Ma certo di deciso ridimensionamento.

Stefano Bologna (Professione casa). Nel mercato immobiliare il 2008 ha evidenziato un forte rallentamento che prevedo proseguirà fino alla fine dello stesso. Tale rallentamento è sicuramente dovuto alle varie crisi finanziarie e di conseguenza dei mutui, crisi che hanno rallentato i tempi di vendita portandoli oggi intorno ai 5 mesi per l’acquisto di un immobile. Il 2009 sarà a mio giudizio un anno di ripresa , nel quale la domanda e l’offerta si avvicineranno maggiormente, gli appartamenti troveranno il giusto prezzo di vendita, sempre più vicino alle disponibilità degli acquirenti.
Neri Randazzo (Gabetti). Il primo semestre 2008 è stato caratterizzato da un consistente calo del valore degli immobili, dovuto allo sgonfiamento della bolla immobiliare degli anni scorsi ed ai tassi dei mutui che non sono gli stessi del passato, e da un conseguente calo delle compravendite perché i proprietari continuavano a proporre i loro immobili a prezzi non più attuali, non rendendosi conto che il mercato è cambiato. In questo ultimo periodo si nota già una certa propensione dei proprietari a proporre gli immobili a prezzi più vicini al valore di mercato attuale per cui si prevede un graduale incremento delle compravendite negli ultimi mesi del 2008 che nel corso del 2009 dovrebbe andare a regime.

Prezzi di vendita di abitazioni libere, nuove o ristrutturate in euro al metro quadro
Centro: Min 5.500 – Max 9.500
Semicentro: Min 4.500 – Max 6.000
Periferia: Min 3.700 – Max 4.800
Hinterland: Min 2.900- Max 3.800

Canoni mensili di locazione per un bilocale in buone condizioni, libero e non arredato
Centro: Min 1.500 – Max 2.500
Semicentro: Min 1.300 – Max 1.800
Periferia: Min 900 – Max 1.300
Hinterland: Min 700 – Max 1.200

Fonte: Quotidiano Il FIrenze del 29 Agosto 2008