“Vendo casa”, nessun imposta

In generale nessuna imposta grava su chi vende un immobile.

A partite dall’ 1 gennaio 2002, è stata abrogata l’Invim (Imposta sull’Incremento dei Valori Immobiliari). Era un’ imposta sui trasferimenti (vendite e successioni) basata sulla differenza tra quanto speso al momento dell’acquisto e il valore catastale dell’immobile al 31 dicembre 1992. A parità di imponibile, il tributo colpiva più pesantemente chi aveva effettuato il guadagno in minor tempo. Sopravvive, a certe condizioni, l’Invim decennale che debbono pagare società ed enti.

Tuttavia un importante eccezione esiste: il Fisco considera imponibile il guadagno da rivendita derivante da un’operazione speculativa, quale quella per esempio quella messa in piedi da chi compra al solo scopo di rivendere, in un periodo relativamente breve, per conseguire un guadagno (capital gain). Sono considerate ‘speculative’ le operazioni di compravendita dello stesso immobile effettuate nell’arco di cinque anni.

Il guadagno da rivendita entro cinque anni. Il Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr n. 917/1986, art. 81) prevede che i guadagni da rivendita di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni siano tassabili, come ‘redditi diversi‘, nella dichiarazione da presentare l’anno seguente a quello della vendita. L’imponibile è quindi la differenza tra il prezzo denunciato alla vendita e quello pagato a suo tempo per l’acquisto (quest’ultimo aumentato delle spese fatte che incrementino il valore dell’immobile, come le ristrutturazioni). Il guadagno che risulta da questa operazione matematica (il cosiddetto ‘capital gain‘), è colpito dall’Irpef (imposta sui redditi), secondo i normali scaglioni,e va denunciato tra i redditi diversi. Tuttavia esiste la possibilità, introdotta dall’1 gennaio 2006 dalla legge n. 266/2005, articolo 1, comma 496 di applicare un’imposta sostitutiva, che ora è del 20%sull’imponibile, dichiarando tale scelta nel rogito e anticipando la somma direttamente al notaio, che la verserà.

Fa eccezione una caso: quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente oppure dei suoi familiari più stretti, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione. Si tratta di un requisito oggettivo, basato sul dato concreto dell’uso che è stato fatto, non sul principio che l’immobile sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

Con familiari stretti si intendono, ai sensi fiscali, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Tra essi rientrano genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri, genitori dei suoceri, cognati (in linea maschile, quella femminile è ovviamente identica). Siamo di fronte a una parentela abbastanza vasta, che può coinvolgere decine di possibili candidati. Anche la moglie separata (ma non divorziata) è ‘familiare’.

Non colpite anche le vendite delle abitazioni ricevute in eredità, a condizione che siano state abitante dall’erede. Viceversa, colpite quelle avute in donazione, per le quali il prezzo di acquisto è quello sopportato a suo tempo dal donante, magari decenni prima: ne consegue che la rivendita entro 5 anni di una casa donata pouò essere un affare ben poco conveniente.

L’imposta sul capital gain (o la sua sostitutiva) non si applicano anche se il fabbricato è stato acquistato per usucapione, cioè per possesso ininterrotto per vent’anni. (Risoluzione n. 78 del 2003)

Terreni edificabili: rivendita sempre imponibile. Comunque imponibili, anche oltre il termine dei cinque anni, i guadagni realizzati vendendo, anche parzialmente, terreni divenuti nel frattempo edificabili o comunque edificati, anche se si erano ricevuti in eredità o donazione, sempre attraverso l’Irpef e senza possibilità di imposta sostitutiva (sottratta dalla Finanziaria 2007).

Fonte: Guida Immobiliare