Riqualificazione urbana nelle grandi città

Numerosi centri italiani sviluppano progetti di maquillage destinati a dare una scossa al mercato immobiliare. Ecco una panoramica dei lavori in corso nelle città del nord. Nel prossimo numero, il focus sul centro sud.
Da qualche anno, in alcune delle principali città italiane è in atto un processo di ristrutturazione urbana destinato ad avere forti riflessi sul mercato immobiliare. A Milano come a Roma, a Firenze come a Napoli, a Bologna e Torino come a Verona e nelle altre province del Nord est. Ovunque vengono ristrutturate aree industriali dismesse, rinforzati i servizi nei quartieri periferici, sviluppati progetti relativi ad aree commerciali, centri direzionali, nuovi poli universitari.
L’obiettivo principale è la riqualificazione delle zone, l’effetto collaterale quello di scuotere il mercato immobiliare delle città in questione. Dove diventa importante muoversi per tempo sia se si ha intenzione di comprare una casa di abitazione sia se ci si muove in un’ottica d’investimento. Ecco allora una panoramica sulle prospettive create dai nuovi progetti che diventeranno realtà nei prossimi anni. Partendo da Milano e dal nord Italia e rinviando al prossimo numero l’attenzione su Roma e il centro sud.

Milano rincorre le grandi metropoli europee
Milano ha iniziato da qualche anno la rincorsa alle altre metropoli europee investendo denaro ed energie in una serie di progetti che di qui a un decennio ne modificheranno profondamente il tessuto urbano e che potrebbero far impennare anche le valutazioni di zone limitrofe.
Tra gli interventi di maggiore rilievo, spicca il progetto che cambierà il volto all’area compresa tra la stazione Garibaldi, piazza della Repubblica e l’ex luna-park delle Varesine. Si tratta del più grande intervento di riqualificazione effettuato in città e si estenderà su oltre 340 mila metri quadrati, in un’area da anni in stato d’abbandono. Complessivamente, entro il 2012, è prevista la realizzazione di oltre 65 mila metri quadrati di superfici residenziali, cui si aggiungeranno uffici e attività commerciali.
Inoltre, verranno costruiti un centro direzionale e la Biblioteca degli Alberi, un’area verde di 85 mila metri quadrati, che rappresenterà il terzo parco della città per estensione e sarà attraversata da un’area pedonale che terminerà nei pressi di corso Como, uno dei punti nevralgici della vita notturna milanese. Questi interventi favoriranno il vicino quartiere Isola, dove i prezzi di vendita oscillano oggi tra 3.300 e 3.900 euro al metro quadrato e sono tuttavia destinati a crescere ancora. L’area è ricca di case di ringhiera con cortili in acciottolato e vecchi laboratori artigiani da riadattare a loft. Ai valori attuali di mercato, da un piccolo bilocale di 45/50 metri quadrati si può ricavare un affitto mensile che oscilla tra 750 e 800 euro, mentre trilocali da 90/100 metri vengono locati a prezzi compresi tra 1.000 e 1.200 euro al mese.
Più in prospettiva, si può guardare con interesse a via Valtellina e le sue traverse, comprese tra lo Scalo Farini e il cimitero Monumentale. Alle cui spalle si trova l’ex Dogana, oltre 300 mila metri quadrati che saranno oggetto di una futura dismissione e di un conseguente rilancio. Oggi acquistare casa in via Valtellina costa tra 3.500 e 4.000 euro al metro quadrato, prezzo giustificato dal fatto che la maggior parte degli edifici sono d’epoca e il quartiere è ricco di servizi e collegato al centro attraverso due linee metropolitane. Trilocali da 90 metri quadrati vengono oggi proposti in affitto tra 1.200 e 1.300 euro al mese, spese comprese, mentre da un bilocale di 55 metri quadrati, arredato e raggiunto da ascensore, si possono ricavare fino a 10 mila euro all’anno.

Guardando a est
Due grandi progetti sono in fase di sviluppo nella prima cerchia periferica della città. Il primo si trova lungo la via Rubattino, sulle ceneri dell’ex fabbrica dell’Innocenti, tra Segrate e il quartiere di Lambrate, a due passi dall’imbocco della tangenziale est lungo la dorsale verso Bologna. È già stretto un accordo con l’università per trasferirvi alcuni corsi a carattere scientifico. Si aggiungerà poi uno sviluppo residenziale, contornato da un parco di circa 3.000 metri quadrati. Va detto che i prezzi nella zona sono già abbastanza elevati, ma vale la pena segnalare che Lambrate sta diventando un catalizzatore di manifestazioni, esposizioni ed eventi legati al mondo dell’arte. Ciò si è tradotto in una rapida valorizzazione degli immobili.
Il secondo progetto sorgerà sulle ceneri degli stabilimenti Magneti Marelli, lungo la via Adriano, che collega viale Padova a Sesto San Giovanni. Il futuro quartiere offrirà nuovi spazi residenziali, ma ospiterà anche scuole, un centro per lo sport, strutture per il benessere e spazi atti a ospitare eventi socio-culturali. Al momento, forse a causa della forte presenza di immigrazione di origine africana e asiatica, la zona è una di quelle dove comprare casa è ancora conveniente, con appartamenti che possono essere acquistati anche a 2.500 euro al metro quadrato.
Nella zona Sud est, verrà invece costruito un quartiere completamente nuovo, Santa Giulia, che si svilupperà lungo un terreno di oltre un milione di metri quadrati, su cui un tempo sorgevano gli stabilimenti Montedison e le acciaierie Redaelli. Il suo neo è la distanza dal centro della città, compensata da collegamenti che comprendono il passante ferroviario e la linea 3 della metropolitana, senza contare la vicinanza alla tangenziale est e all’aeroporto di Linate.
Il quartiere si svilupperà attorno a un parco di 350 mila metri quadrati, delimitato da due zone destinate a residenze e servizi, tra cui piscine, campi da tennis, centri benessere, palestre, cinema multisala e supermercati. Gli appartamenti verranno venduti a circa 6.000 euro al metro quadrato. Ma ci sono anche quelli costruiti dalle 34 cooperative che hanno rilevato una fetta del progetto da destinare a sviluppo residenziale tramite un accordo con il comune di Milano, i cui prezzi oscillano attualmente tra 2.400 e 2.800 euro al metro quadrato e tra 3.000 e 3.200 euro al metro quadrato.
Un’alternativa potrebbe essere acquistare appartamenti di piccolo taglio nel vicino quartiere di Rogoredo vecchia, costituito in gran parte da basse case in muratura che risalgono agli anni ’20. Le soluzioni di prezzo variano attualmente tra 2.500 e 3.000 euro al metro quadrato, rispecchiando l’attuale valore e la potenzialità della zona. Affittare un bilocale di 50 metri quadrati, comprensivo di spese e parzialmente arredato, consente di incassare ogni mese circa 750 euro.

Dai Navigli a Porta Vittoria
Nella cerchia esterna dei Navigli, vale la pena segnalare i lavori che interesseranno l’area dell’ex Sieroterapico, nella zona Sud ovest. Qui sorgeranno un parco di circa 100 mila metri quadrati, palazzine residenziali con posti auto e box. Un secondo progetto ha invece l’obiettivo di ridisegnare e riqualificare un’ex area industriale lungo la conca del naviglio pavese, le ex cartiere Binda.
Si tratta di un edificio di fine ottocento, in mattoni a vista, che ospiterà appartamenti e loft con posti auto, un parco, un asilo nido e una pista ciclabile, oltre ad alloggi d’edilizia convenzionata. La zona è sempre più ricercata per via delle numerose operazioni di riqualificazione di vecchie fabbriche che vengono tramutate in eleganti loft multipiano, con ampie vetrate, cortili privati e attigue infrastrutture di servizio. Oggi, il prezzo al metro quadrato oscilla tra 4.500 e 5.000 euro, mentre per acquistare un’abitazione su carta occorre preventivare spese tra 3.500 e 3.800 euro al metro quadrato.
Ricca di verde grazie alla presenza del parco Formentano, oltre 70 mila metri quadrati alberati che delimitano Largo Marinai d’Italia, la zona di Porta Vittoria è invece pronta ad accogliere l’avveniristica Biblioteca Europea di informazione e cultura. I prezzi nella zona sono già piuttosto alti, vista la relativa vicinanza con il centro storico, gli eccellenti collegamenti e la ricchezza dei servizi e degli spazi verdi. Ci sono tuttavia alcuni isolati a poca distanza, dove i prezzi sono più contenuti.
Qui potrebbe essere interessante comprare bilocali e trivani da riaffittare a studenti, che saranno attratti dalla biblioteca multimediale e dalla vicinanza sia all’Università degli Studi sia al Politecnico. La soluzione più conveniente è acquistare attorno a Piazzale Martini, dove è possibile trovare appartamenti di due o tre locali a poco più di 3.000 euro al metro quadrato.
La piazza ospita anche uno dei maggiori mercati settimanali, mentre nei prossimi anni sarà oggetto di un importante contratto di quartiere che prevede il restringimento della sede stradale, la realizzazione di nuovi stalli di sosta a pettine, di un ampio parterre a verde perimetrale piantumato e il potenziamento delle attività ludiche e per il gioco. Oggi, monolocali da 45 metri quadrati consentono di ricavarne affitti mensili intorno a 550 euro, mentre per bilocali di 65 metri quadrati, parzialmente arredati, la richiesta può salire fino a 700/750 euro spese comprese.

La scommessa CityLife
Sulla carta, il progetto più atteso è quello che interesserà l’area che ospitava la Fiera di Milano, oggi in gran parte trasferita a Rho-Pero. Citylife sorgerà su un’area di circa 255 mila metri quadrati e prevede innanzitutto la costruzione di tre grattacieli dalle forme poco convenzionali circondati da spazi verdi dove troverà posto anche una piccola darsena artificiale. Previste anche residenze di pregio, un museo della moda, ricavato dal recupero di una vecchia costruzione, e numerose attività commerciali.
La zona è una delle più belle e costose del semicentro cittadino e non ha conosciuto particolari rivalutazioni nell’ultimo decennio, registrando una crescita in linea con il mercato cittadino. Per avere un’idea dei prezzi, in piazza VI Febbraio, dove si affaccerà il museo della moda, oggi si vende attorno a 7.500 euro al metro quadrato e gli appartamenti sono per lo più di grosso taglio. Duecento metri quadrati rendono fino a 3.000 euro al mese, mentre per affittare un trilocale da 100 metri quadri nella vicina piazza Giulio Cesare occorrono circa 2.000 euro al mese.

Uno sguardo sulle periferie
Anche lo sviluppo dei trasporti pubblici è destinato a creare nuovi scenari. La linea due della metropolitana dovrebbe tra poco arrivare a collegare anche Assago e Buccinasco, mentre la linea tre raggiungerà Dergano, Affori e il quartiere Comasina, nella parte nord della città. I prezzi di Assago, nella zona delle nuove palazzine non lontane dal Forum, partono da 3.000 euro al metro quadrato, per arrivare a 4.000 (categoria catastale A1, stabili signorili) in prossimità del futuro capolinea della metropolitana.
La zona è ricca di verde e a poche centinaia di metri dall’autostrada che collega Milano a Genova e Torino. Prezzi analoghi anche a Buccinasco. Anche se ancora in fase progettuale, va segnalato poi il prolungamento della linea rossa da Sesto San Giovanni alla zona di San Fruttuoso, alle porte di Monza. Attualmente, i valori si aggirano tra 2.800 e 3.200 euro al metro quadrato, in palazzine anni ‘80 spesso circondate dal verde.
Ad Arese infine, nell’area che fino a qualche anno fa ospitava le catene di montaggio dell’Alfa Romeo, sorgeranno aree verdi, residenze e piazze, mentre a pochi chilometri di distanza, nei pressi del nuovo polo fieristico di Rho Pero, nasceranno tre grattacieli e residenze per 5 mila persone, uffici, un grande parco verde di 175 mila metri quadrati, il museo del Design e il nuovo Vigorelli. Nel primo caso, i prezzi di vendita del residenziale dovrebbero aggirarsi attorno a 3.400 euro al metro quadrato, mentre occorrerà aggiungere tra il 10% e il 20% per aggiudicarsi le realizzazioni di Rho Pero.

MA I CANTIERI DEL NORD ITALIA NON SI FERMANO A MILANO

Genova. Il maquillage della città della lanterna parte dalla riqualificazione che coinvolgerà le due principali stazioni ferroviarie. A Principe, sul lato stazione che affaccia su via Andrea Doria verranno costruiti un autosilo interrato e un parcheggio a raso in grado di alloggiare 500 vetture. All’interno della stazione verrà invece costruito un piano ammezzato di 600 metri quadrati, che sarà adibito ad area shopping e ristoro per i passeggeri in transito.
Ne trarrà beneficio la zona compresa tra via Andrea Doria, via Avezzana, Salita San Giovanni e via Fanti d’Italia. Qui, i prezzi oscillano oggi tra i 1.400 euro al metro quadrato per l’economico usato e i 1.900 euro del nuovo signorile. Anche a Brignole, l’imperativo è ridurre il traffico attorno alla stazione. Lungo la limitrofa via De Amicis verrà approntato un parcheggio su tre livelli fuori terra, che ospiterà 150 auto. L’investimento nelle infrastrutture è superiore a 10 milioni ed è comprensivo del riordino delle due piazze antistanti le stazioni.

Verona. Lo sforzo principale riguarda la vecchia zona agricola-industriale collocata tra la stazione di Porta Nuova e l’uscita autostradale di Verona Sud. Circa 2.200.000 metri quadrati di superficie complessiva di cui 1.100.000 di aree dismesse, tra cui l’ex Mercato Ortofrutticolo e gli ex Magazzini Generali. Il progetto porterà alla creazione di un grande polo finanziario, culturale e residenziale attraversato dal lungo viale del Lavoro, che collegherà il quartiere al centro.
L’ex Mercato Ortofrutticolo ospiterà il polo finanziario, con le sedi di assicurazioni e istituti di credito, mentre le Officine Adige, lasceranno spazio a un polo direzionale. Sono previste anche residenze, negozi e un grande spazio verde pubblico. Nell’area degli ex Magazzini Generali, invece, verrà realizzato un centro culturale polivalente. A breve dovrebbero partire i lavori, che vedono un investimento del Comune di circa 100 milioni di euro per le infrastrutture stradali e i collegamenti di trasporto pubblico con il centro di Verona.
La riqualificazione della zona dovrebbe portare anche alla rivalutazione dell’area di Borgo Roma, dove si trova la facoltà di medicina e la richiesta di appartamenti è già molto alta. Altrettanto interessanti anche i lavori nel centro storico della città. I lavori di riqualificazione interesseranno piazza Cittadella, a due passi dall’Arena, dove verrà costruito un parcheggio sotterraneo.
Al momento i prezzi per un appartamento in questa zona vanno da 3.000 a 4.200 euro al mq, ma dopo questi lavori dovrebbero alzarsi sensibilmente. Stessa cosa per i lavori in piazza Renato Simoni, dove sono previsti interventi di riqualificazione di palazzi sia privati sia comunali e altri parcheggi sotterranei. In questo caso si parla di una forte rivalutazione con prezzi che da 2.300-2.500 al mq di ora possono arrivare a 5 mila euro al mq. Affittare un ufficio può rivelarsi più redditizio rispetto a un appartamento, perché in quest’ultimo caso si tende a calmierare gli affitti. Un ufficio di circa 150 mq in questa zona invece può essere affittato a circa 3 mila euro al mese.

Bologna. Le aree di particolare interesse dal punto di vista dei progetti immobiliari del capoluogo emiliano sono due. La prima è quella dell’ex Mercato ortofrutticolo, nei pressi della stazione, dove verrà realizzato un complesso di 33 mila mq, con la nuova sede del Comune, aree commerciali, negozi, ristoranti e asili nido. L’altra è quella di Bertalia-Lazzaretto, sede di un nuovo polo universitario, che verrà ultimato nel 2017, dove è prevedibile, anche a fronte della tradizione universitaria della città, che la richiesta di appartamenti in affitto sarà molto forte. In nessuno dei due casi si prevedono nuove costruzioni, è quindi ragionevole prevedere la forte rivalutazione di quelle già esistenti. Nei quartieri non verranno costruite nuove residenze motivo per cui quelle già esistenti saranno soggette a una ulteriore rivalutazione.
Lavori in corso anche nella zona della fiera, dove la recente inaugurazione di un nuovo casello dell’autostrada che porta direttamente al parcheggio della fiera, con 5 mila posti auto. Le abitazioni circostanti mantengono prezzi competitivi rispetto al centro, ma è probabile che lo snellimento del traffico garantito da questa nuova opportunità favorisca un’ulteriore rivalutazione della zona residenziale.

Torino. Dopo i lavori di ristrutturazione legati alle Olimpiadi invernali del 2006 Torino ha praticamente cambiato faccia. Inevitabile, quindi, che i prezzi del mercato immobiliare siano lievitati in quasi tutti i quartieri. La riorganizzazione del nodo ferroviario, con l’interramento della ferrovia, ha infatti permesso di creare un viale alberato di 15 km al di sopra della copertura, dove è in fase di realizzazione l’ampliamento del Politecnico. Le vecchie aree industriali comprese nella zona saranno riqualificate e trasformate in sedi universitarie, poli culturali, centri per la ricerca e l’innovazione produttiva.
La zona di Crocetta, vicina appunto al Politecnico e quella della Mole Antonelliana, vicina a Palazzo Nuovo, dove si trovano le altre facoltà, sono da tenere in considerazione per chi ha intenzione di mettere a reddito un appartamento a studenti. Qui un bilocale costa circa 150 mila euro e può essere affittato a 500 euro al mese, con possibilità di rivalutazione dal momento che non sono in progetto nuove costruzioni residenziali.
Restyling in atto anche per la stazione di Porta Susa e la zona circostante. Il secondo scalo ferroviario torinese verrà ridisegnato e un’area di 100 mila metri quadrati sarà destinata ad attività ricettive, terziarie e commerciali. Al momento, i prezzi per questa zona si attestano sui 2.500-2.850 euro al mq, ma i valori si alzeranno al termine dei lavori.

Fonte: Attico Informa Numero 02 Anno VII, Marzo-Aprile 2007